Задачник повышенной сложности

Новый майский указ определил приоритеты развития строительного комплекса России

13.08.2018

На ближайшие 5‑6 лет перед российским стройкомплексом поставлена сверхамбициозная задача — ​увеличить объемы сдачи жилья в 1,5 раза. Наращивать темпы предстоит в рамках новых правил игры, отказавшись от механизмов долевого строительства. В этой ситуации резко возрастает роль вклада регионов в общую копилку ежегодно вводимого жилья. Уже к 1 октября субъекты Федерации обязаны представить в Правительство РФ программы развития строительного комплекса своих территорий.

За работу, товарищи!
Резкое ускорение жилищного строительства стало одним из ключевых пунктов майского указа президента Владимира Путина «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года». Пятым пунктом в списке ключевых ориентиров на ближайший политический цикл обозначено ежегодное улучшение жилищных условий не менее 5 млн российских семей. «Мы должны сделать так, чтобы в год примерно 5 млн семей имели возможность улучшить свои жилищные условия, чтобы раз в 10 лет каждая семья, нуждающаяся в этом, могла улучшить свои условия. Это очень сложная задача, но реализуемая, потому что сегодня такой возможностью обладают примерно 3,5 млн семей», — ​заявил Путин во время своей последней прямой линии.
Направление «Жилье и городская среда» вошло в список национальных проектов (программ), которые должны быть разработаны Правительством РФ совместно с региональными властями. К 1 октября они должны быть представлены для рассмотрения президентским Советом по стратегическому развитию и приоритетным проектам. В рамках разработки национального проекта в сфере жилья и городской среды перед правительством стоит пять целей, по большинству из которых зафиксированы количественные показатели.
Во-первых, это обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения или строительства ими жилья с использованием ипотечных кредитов. Ставка по ипотеке при этом, говорится в майском указе президента, должна быть менее 8%. В среднесрочной перспективе такой ориентир выглядит вполне реалистично, учитывая предыдущую динамику снижения ипотечных ставок. По данным Банка России, на 1 июня средневзвешенная ставка по выданным с начала года ипотечным кредитам составляла 9,66%. Годом ранее она находилась на уровне 11,6%, а показатели выдачи ипотечных кредитов за этот период выросли почти вдвое — ​с 615,4 млрд до 1,067 трлн рублей. Дальнейшее снижение стоимости ипотеки, безусловно, будет зависеть от динамики ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 7,25%, но на данный момент важно, что уровень ставок по ипотеке в России находится на исторически минимальном уровне. При этом цены на жилье у нас, согласно большинству прогнозов, не будут расти выше официальной инфляции (в пределах 4%), а в ряде крупнейших городов идет их выраженное снижение. В опубликованном в начале июля исследовании Global Residential Cities Index международной консалтинговой компании Knight Frank отмечалось, что цены на жилье в Москве в прошлом году снизились на 6,4%. По показателю прироста цен на жилую недвижимость российская столица заняла 146-е место из 150 мировых мегаполисов.
Во-вторых, перед строительным комплексом России до 2024 года ставится задача увеличить объемы жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров в год. Если посмотреть на показатели сдачи жилья последних лет, то достижимость таких объемов, на первый взгляд, вызывает скепсис. Лучший за постсоветский период результат был достигнут в 2015 году — ​85 млн кв. м жилья, но затем объемы сдачи два года подряд снижались, остановившись на отметке 78,6 млн кв. м по итогам прошлого года. Однако стоит напомнить, что в 2004‑2007 годах показатели жилищного строительства выросли с 41 до 61,2 млн кв. м, то есть в 1,5 раза за четыре года. Основным фактором в этом процессе, помимо низкой базы из-за провала жилищного строительства в 90-е годы, был, конечно же, рост благосостояния россиян. Сегодняшние данные Росстата о реальных доходах населения позволяют смотреть в будущее с умеренным оптимизмом: за первые 5 месяцев текущего года они выросли на 3,2% к январю — ​маю 2017 года, то есть кризисный спад позади. Текущие показатели строительства тоже настраивают на позитивную волну: в январе — ​мае было сдано 23,7 млн кв. м жилья, или на 9,7% больше, чем за тот же период прошлого года. Ориентир на конец года — ​выйти на 88 млн кв. м жилья, отметил Владимир Путин во время прямой линии.
Третья и четвертая цели, обозначенные в майском указе президента, касаются городской среды. Кардинальное повышение ее комфортности предполагает повышение на 30% национального индекса качества городской среды (утвержден приказом Минстроя РФ от 31 октября 2017 года) при двукратном сокращении количества городов с неблагоприятной средой. При этом необходимо создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды с увеличением доли участия жителей в решении соответствующих вопросов до 30%. Такая формулировка целей городского развития, безусловно, представляет собой серьезный вызов. Даже беглый взгляд на карту, размещенную на портале «Индекс качества городской среды» (Индекс.дом.рф), позволяет убедиться в том, что большинство из 1112 оцененных городов России сейчас находится в «красной» зоне. Однако примеров успешного формирования современной городской среды тоже немало, причем не только в региональных центрах, а это означает, что вопрос улучшения качества жизни в городах во многом зависит от овладения уже зарекомендовавшими себя лучшими практиками.
Наконец, реализация госполитики в сфере жилищного строительства предполагает устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. В этой сфере майский указ не обозначает каких-либо целевых показателей, поэтому стоит напомнить, что на конец 2016 года, по данным органов статистики, объем ветхого и аварийного жилого фонда в России составлял 89,1 млн кв. м, или 2,4% от общей площади жилья. С начала текущего десятилетия его абсолютная площадь сократилась примерно на 10 млн кв. м, а относительная — ​на 0,7%. Очевидно, что процесс ликвидации ветхого и аварийного жилья постепенно движется, хотя его динамика сильно отличается по разным регионам, что вновь требует изучения опыта тех субъектов Федерации, где масштаб проблемы удалось заметно снизить.
новостройка.jpg
Перенастройка институтов
Предстоящие изменения нормативного регулирования в сфере жилищного строительства без преувеличения можно назвать революцией в отдельно взятой отрасли экономики страны. В майском указе ключевая институциональная задача обозначена так: совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них. Наиболее принципиальным моментом здесь является отказ от долевого механизма, который был краеугольным камнем российского жилищного строительства на протяжении почти трех десятилетий.
На практике это будет означать полную перезагрузку примерно двух третей строительного рынка — ​именно такова сейчас доля в общем объеме возводимого жилья индустриального строительства, где доминируют долевые механизмы финансирования. В общей сложности сегодня в стране действует свыше миллиона договоров о долевом строительстве на общую сумму порядка 3,4 трлн рублей. «Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — ​констатировал Владимир Путин в ходе прямой линии, имея в виду, конечно же, непрекращающиеся проблемы обманутых дольщиков. Всего за 5 месяцев текущего года реестр проблемных объектов вырос с 1101 до 1261 дома (более 80 тыс. договоров долевого участия), и это только официальные данные — ​реальное количество обманутых дольщиков существенно выше.
Уход от долевого строительства напрямую связан с прописанной в майском указе стратегической целью увеличения ввода жилья, подчеркнул президент: «Если мы сейчас резко сделаем шаги в направлении уменьшения привлечения средств граждан, то столкнемся с несколькими проблемами. Первая — ​мы получим еще больше претензий со стороны граждан, потому что невозможно будет достроить то, что уже начато строительством. И вторая — ​мы резко снизим объемы строительства в целом».
Уже с 1 июля 2019 года планируется прекратить заключать новые долевые договоры и привлекать средства для возведения новых домов исключительно через систему финансовых учреждений. Средства участников долевого строительства будут привлекаться на так называемые эксроу-счета, которые в период строительства не будут находиться в распоряжении застройщика. Последний сможет открывать под эти средства кредитную линию в банке и лишь после завершения объекта, погасив кредит со счета, где собраны деньги дольщиков, получать прибыль. «Это механизм, который позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить и не допускать тех «пирамид», которые мы сегодня имеем», — ​пояснил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев в ходе прямой линии президента. Дополнительно, по его словам, будет вестись работа над привлечением новых, оборудованных инфраструктурой земельных участков, ряд других шагов будет направлен на повышение эффективности работы финансовых учреждений, имеющих прямое отношение к сфере жилищного строительства.

новостройка

В середине июня Госдума в окончательном чтении приняла серию поправок в федеральный закон «О долевом строительстве» — ​общий их объем составил больше 100 страниц. Уже с 1 июля этого года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. В дальнейшем застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по возведению объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Банк сможет отказывать девелоперам в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика. Кроме того, на портале Дом.рф будет создана единая информационная система жилищного строительства, в которой застройщики будут обязаны размещать всю информацию по своим объектам, предусмотренную федеральным законодательством. Предполагается, что весь этот комплекс мер позволит очистить рынок от недобросовестных игроков, создав дополнительные условия для быстрого развития тех компаний, которые нацелены на новое качество работы. «Модернизация строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства, в том числе посредством установления ограничений на использование устаревших технологий и стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья», — ​эти задачи, обозначенные в майском указе, будем говорить откровенно, под силу далеко не всем отечественным застройщикам. Поэтому многие эксперты сходятся во мнении, что строительный рынок в ближайшие годы ждет дальнейшая концентрация: те, кто не готов к резкому повышению качества строительства и соблюдению новых норм, будут вынуждены уйти с рынка.
Авторы: Елена Оленина