Над страною растут этажи

19 мая на базе общефедерального отраслевого журнала «Вестник» (Строительство. Архитектура. Инфраструктура), выпускаемого международным холдингом «ЕвроМедиа», состоялась онлайн-конференция на тему «Кто построит к 2030 году в России 1 млрд квадратных метров жилья? Вклад компаний-застройщиков из различных регионов РФ».

19.05.2021

В ходе дискуссии приглашенные эксперты обсудили вызовы и проблемы, стоящие перед отраслью на ближайшие десять лет, а также поделились успешными кейсами увеличения объемов и повышения качества строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья.

Руководитель Центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков рассказал о спросе и предложении на рынке загородной недвижимости России. В начале своего выступления он заявил, что сегодня чуть менее половины вводимого в эксплуатацию жилья — это малоэтажная застройка, частный сектор. По прогнозу эксперта, к 2030 году до 60-65% вводимого жилья будет именно ИЖС, рынок активно двигается в данном направлении, при этом системного крупного игрока здесь пока нет.

«Давно назрела трансформация дачных обществ. В свое время разрешили на них регистрироваться, но не создали никаких условий для жизни. Самое важное, что большой ввод жилья в эксплуатацию — это частные домовладения в дачных обществах, которые находятся либо в городе, либо в радиусе 10-15 километров от него. Давно на системном уровне с помощью государства необходимо выводить эту землю под иные виды использования либо разрешать и создавать определенные условия для жизни. И тогда объем ввода жилья в эксплуатацию в дачных обществах за счет того, что там очень хорошие локации, будет увеличиваться», — пояснил Антон Сауков.

Как отметил спикер, при решении данной задачи застройщики столкнутся с определенными проблемами: необходимостью проведения электричества, газа и создания соответствующей инфраструктуры. За последние пять лет портрет покупателя загородной недвижимости стал моложе и сейчас составляет 26-35 лет, соответственно, надо создать такую инфраструктуру, чтобы молодежь захотела жить в введенном загородном жилье.

«Еще одна проблема в малоэтажке состоит в том, что нет регулирующего органа, отсутствуют нормы по коттеджной застраиваемости, нет интереса к данному сегменту со стороны крупных игроков. Исключение составляет Группа ЛСР, которая недавно заинтересовалась строительством индивидуального жилья в Екатеринбурге. Я считаю, что, во-первых, нужно создать механизм государственно-частного партнерства для комплексного развития территорий для ИЖС. Я за урегулирование и партнерство. А во-вторых, я за поддержание ипотечных дополнительных программ, которые позволят довести объем ИЖС к 2030 году до 60-65%», — заключил спикер.

Марина Черненко, директор юридического департамента СК «Неометрия», согласилась с тезисом об увеличении объема вводимого малоэтажного жилья, отметив, что в Краснодарском крае спрос в этом плане большой.

«Делая поверхностный продукт, невозможно добиться того экономического результата, которого хотел. Поэтому растет запрос потребителя, и одновременно растет желание застройщиков делать качественный продукт, делать нечто красивое и заработать не на количестве, а на качестве жилья. Никто не гонится за квадратными метрами. При этом нельзя не учитывать, что власти обеспокоены тем, что миграция сильная, мы ежегодно растем, а социальная инфраструктура не успевает за этим. Власти пытаются бороться с этой проблемой, пересматривая подход к генпланам городов, проектам правил землепользования и застройки. Сейчас практически во всех крупных городах запрещена точечная застройка, уже нереально получить единичное разрешение на строительство, и не так много места осталось для комплексной застройки. Мы уходим в развитие рекреаций, гостиниц, перестройки существующих санаториев, и тут ключевой момент — мы массово рассматриваем проекты коттеджного строительства, не ИЖС, а места для дачного отдыха. К сожалению, иных вариантов у нас нет, кроме как идти в эту сферу. Доля застройщиков МКД, тем более юга страны, будет все меньше и меньше», — поделилась мнением Марина Черненко.

Генеральный директор группы компаний «Центр строительных услуг» Андрей Жеглов отметил, что за ИЖС — ближайшее будущее строительной сферы, однако пока нет реально работающих программ по ипотеке ИЖС, а также утвержденной системы регулирования. Застройщики, которые хотели бы реально наращивать долю малоэтажного строительства, не могут себе позволить этого сделать.

«Что касается ввода в эксплуатацию МКД, если приводить цифры, то объем выдачи денег банками по проектному финансированию по стране такой: 70% у Санкт-Петербурга, Москвы и Московской области, остальные 30% — у регионов. А механизмов, позволяющих заменить проектное финансирование, на сегодняшний день нет, строить за своей счет — нецелесообразно. В чем проблема выделения банками средств для регионов? Каждый регион уникален в плане ценообразования, построения финансовых моделей. Банки исключают дифференциацию проектов, что останавливает процесс возведения жилья. Второй подход, к которому банки часто прибегают, — кратное увеличение объема собственных средств, вкладываемых застройщиком, за счет этого при наличии возможностей объекты на рынок не выводятся, растут цены. Соответственно, мы не увеличиваем объемы строительства, а наоборот, падаем. Вывод — необходимо системно решать вопрос с индивидуальным подходом в каждом регионе, решать совместно с банками вопрос экспертной оценки», — обозначил проблематику Андрей Жеглов.

Татьяна Борисова, заместитель руководителя департамента маркетинга ПАО «Орел-строй», рассказала об особенностях орловского регионального строительного рынка и о том, какие методы для ввода в эксплуатацию МКД применяются в условиях невысоких доходов населения и попытках максимально использовать земельные участки под строительство.

«Мы развиваем квартальную и микрорайонную застройку. Мы настроены на то, чтобы дать людям выбор как в планировочных решениях, так и в конструктивных. По примеру ЖК «Университетский», где был небольшой и неудобный для проектирования участок, мы вышли из положения, спроектировав длинную архитектурную концепцию, где высотная доминанта для нас является ставкой. Это позволило увеличить объем вводимых в этом ЖК квадратных метров», — рассказала эксперт.

Татьяна Борисова отметила, что у будущих жильцов возводимого жилья наблюдается высокая потребность в воплощении их индивидуальных требований к внешнему виду дома, инфраструктуре, подъездам. Поэтому в ЖК «Университетский» применены недорогие, но интересные решения — совмещение директивных моментов и креативности команды застройщиков.

«Что касается развития квартальной застройки, то наряду с панельным домостроением сейчас мы начали развивать комфорт-класс в одной локации. Мы поняли, что люди в наших кварталах вырастают социально. На примере ЖК «Маяк», расположенного в зоне панельного домостроения, мы нашли выход — возвести на небольшом участке кирпичный МКД повышенной комфортности. На первых этапах продаж мы ощутили обратную связь от людей — они стали приобретать жилье повышенной комфортности», — подытожила Татьяна Борисова.

Трансляция онлайн-конференции велась из департамента конгрессных мероприятий международного холдинга «ЕвроМедиа» и доступна по ссылке: https://youtu.be/73KYB_ZGaDA. Материалы по итогам состоявшейся дискуссии будут опубликованы в общефедеральном Отраслевом журнале «Вестник» (Строительство. Архитектура. Инфраструктура), на официальном сайте издания www.vestnikstroy.ru, на 10 интерактивных электронных площадках и в социальных сетях.