Чемпионы перестройки

После Олимпиады девелоперы реконструируют объекты и включатся в подготовку к ЧМ по футболу 2018 года

24.03.2014
Яндекс.Дзен Instagram
По объему ввода коммерческой недвижимости 2012-2013 годы стали рекордными для Южного региона, где сдано в эксплуатацию около трети всех торговых площадей страны, а в Сочи свыше 20 высококлассных отелей, в том числе самый крупный (на 3,6 тыс. мест) в Европе. Многим объектам в Сочи потребуется редевелопмент после Игр, чтобы адаптировать их для эксплуатации в нормальный период. По оценкам экспертов, в торговом и гостиничном сегментах продлится рост девелоперской активности, сместившись из столицы Олимпиады в Краснодар, Ростов, Волгоград и менее крупные города. «Вестник» представляет рейтинг крупнейших объектов коммерческой недвижимости ЮФО, введенных в эксплуатацию в 2013 году.

В исследовании аналитического центра ИД «МедиаЮг» по итогам 2010-2011 гг. едва набиралось 25 крупных объектов в четырех сегментах — торговом, гостиничном, деловом и складском. Спустя два года «Вестник» отобрал 50 из 80 объектов коммерческой недвижимости, реализованных в ЮФО в 2013 году. Из них первое место в разрезе сегментов коммерческой недвижимости занимает гостиничная недвижимость (20 объектов), потом следуют торговые и торгово-развлекательные комплексы (16 объектов), затем идут офисная (12 объектов) и складская недвижимость (два объекта). Распределение сегментов выборки крупнейших объектов в целом справедливо отражается в общей картине развития рынка Юга России. По оценкам компании NAI Becar, в структуре ввода (кв. м) коммерческих площадей на Юге России в 2012-2013 гг. преобладал гостиничный сегмент. В отличие от торговых центров, пик ввода которых пришелся на 2012 год, большинство отелей открывались на протяжении 2013 г. вплоть до начала Олимпиады в Сочи. По словам аналитика УК «Финам» Максима Клягина, на фоне увеличения розничного товарооборота спрос на качественные торговые и складские площади опережал предложение, в связи с этим в 2012-2103 гг. арендные ставки в ТЦ выросли в среднем на 20-25%, в складском комплексе — на 15-20%.
По мнению генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько, в 2012-2013 гг. были преодолены последние негативные аспекты, связанные еще с кризисом 2008 года. Показатели заполняемости объектов пришли в норму, уровень цен и ставок аренды во многих городах почти достиг докризисных значений. Но крайне умеренная деловая активность в экономике не способствовала увеличению спроса на объекты коммерческой недвижимости со стороны бизнеса. Региональная динамика в сегменте коммерческой недвижимости полностью отражает общий уровень развития экономики регионов. На первых местах — Краснодарский край и Ростовская область, следом — Волгоградская и Астраханская области.

Сочи может превратиться в массовый летний курорт
По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», 18 из 20 крупнейших отелей в ЮФО построены в прошлом году в столице зимней Олимпиады. Лидерами по вложениям в гостиничную недвижимость (более $2 млрд) в Сочи стали структуры Владимира Потанина и Виктора Вексельберга — «Интерос» и «Топ проджект»: 9 гостиниц построены преимущественно на кредиты Внешэкономбанка. Самый большой в Европе гостиничный комплекс Azimut Hotel Sochi (всего 2880 номеров) после завершения Игр планируется переделать в жилой объект.
По мнению Ильи Володько, объем гостиничного фонда и в целом масштабы курорта слишком велики, чтобы окупиться только за счет узкого сегмента самых состоятельных отдыхающих. Низкая загрузка номерного фонда, которую можно прогнозировать после завершения Игр, довольно быстро скажется на ценах размещения. Это в среднесрочной перспективе может послужить драйвером роста туристического потока. При этом уровень развития инфраструктуры дает Сочи возможность стать по-настоящему современным и комфортным массовым летним курортом. При этом потенциал и возможности для позиционирования зимнего отдыха (Красная Поляна) в более дорогом сегменте имеются. Ближайшие годы пройдут под знаком подготовки к ЧМ по футболу, в рамках которой гостиничный фонд Ростова-на-Дону и Волгограда удвоится, а объем инвестиций составит порядка $1 млрд. По мнению экспертов, наибольший потенциал для роста в городах ЮФО сегодня — в сегменте городских отелей. Обеспеченность качественным номерным фондом в категории 3-4 «звезды» под управлением международных операторов все еще очень низкая. В планах генерального директора группы Accor по России Алексиса Делароффа внедрить отели таких брендов, как Ibis и Mercure, в крупнейших городах округа — Ростове-на-Дону, Волгограде, Краснодаре и Сочи: «Мы также рассматриваем Ставрополь в качестве потенциального места нашего развития, присматриваемся и к курортным зонам вблизи минеральных источников... »

Курсом на средние города

По данным Macon Realty Group, за 2012-2013 гг. в ЮФО было введено около 1,452 млн кв. м торговой недвижимости, примерный объем инвестиций в строительство этих объектов составил 36 млрд рублей. По словам заместителя директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, эксперт Российской гильдии управляющих и девелоперов Анны Данченок, основная доля введенных объектов пришлась на крупные торговые центры федеральных девелоперов. По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», за последние два года ГК «Иммошан Россия», ГК «Рамо» и «ТПС Недвижимость» ввели в совокупности 30% (свыше 450 тыс. кв. м) от общего объема торговых площадей на Юге. «В 2014 г. планируется запустить торговые центры регионального (районного) масштаба, за исключением единичных крупных объектов», — отметила г-жа Данченок. Одним из крупнейших торгово-развлекательных центров на Юге стал «МореМолл» в Сочи (девелопер «ТПС Недвижимость»), которому может составить конкуренцию лишь главный медиацентр, который после Игр превратится в торговый молл с гостиницей. Всего после редевелопмента в 20142015 гг. на сочинский рынок выйдет свыше 250 тыс. кв. м коммерческих площадей.
Лидер южнороссийского рынка — ГК «Рамо» — в ближайшее время планирует открыть новые комплексы в Геленджике и Майкопе. «Для новых проектов мы выбираем относительно крупные города Юга России, где торговая культура находится еще на этапе становления и само явление торговых центров практически отсутствует», — говорит директор краснодарского ТРК «Красная Площадь» Алексей Бузмаков. В средних городах открывает торговые центры и региональный девелопер «Инпром Эстейт». После открытия в 2013 г. крупнейшего в Таганроге ТРК «Мармелад» девелопер сконцентрирует силы на достройке ТЦ формата DIY&Household (в Краснодаре и Ульяновске) и приступит к реализации еще одного торгово-развлекательного центра.
По словам Алексея Бузмакова, рано или поздно девелоперы придут в Ставропольский край и республики Северного Кавказа. Торговые комплексы здесь строили только местные компании. По данным вице-президента Ставропольской гильдии риелторов Александры Григорьевой, в 2012-2013 гг. в краевом центре возводилось восемь торгово-офисных комплексов.

Склады: тихая гавань?
По оценкам экспертов, рынок складской недвижимости Юга России, пожалуй, единственный из всех сегментов коммерческой недвижимости, который поступательно развивается все последние годы. Здесь никогда не было «перегрева», потому что девелоперская активность была крайне умеренной. По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», в 2012-2013 гг. в Краснодарском крае и Ростовской области было введено 12 крупных складских комплексов. Основная часть сделок аренды, в частности в Краснодаре, была заключена с еще не готовыми объектами, которые при положительном сценарии будут реализованы лишь через несколько лет. «Девелоперы сегодня практикуют либо built-to-suit — строительство под клиента, либо заключение договора аренды с клиентом на длительный срок на стадии котлована. Эта ситуация основательно тормозит развитие складского бизнеса», — заявили «Вестнику» в ростовском филиале STS LOGISTICS. По мнению операторов, такой подход связан с дефицитом качественных складских помещений класса А.
— Одна из значимых тенденций последнего времени состоит в том, что местный региональный бизнес повернулся в сторону складской недвижимости, — считает Илья Володько. — Нестабильность и снижение рентабельности других сегментов недвижимости привели к тому, что региональные предприниматели начали рассматривать такие проекты как стабильные и надежные для вложения средств.

Бизнес-центрам нужны новые форматы

Офисная недвижимость активно развивается преимущественно в нескольких крупнейших городах округа. По словам Анны Данченок, на Юге России наблюдалась незначительная, но устойчивая стабильность роста предложения. Так, ежегодно предложение пополняется в крупных городах приблизительно на 60-70 тыс. кв. м. По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», в 2012-2013 гг. в Ростове и Краснодаре было введено 15 крупных офисных зданий. «За прошедшие два года рынок деловой недвижимости Ростова из явного рынка покупателя постепенно становится равновесным, — отметила генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. — В 2013 г., особенно во втором полугодии, мы увидели значительно возросший интерес к офисной недвижимости».
По словам гендиректора ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, наши офисы сейчас похожи на московские пятилетней давности, то есть через несколько лет будем строить объекты с похожими характеристиками, что возводятся в столице сейчас. Наиболее реальной для регионального рынка видится тенденция к перестройке промышленных зданий в офисы. По данным Macon Realty Group, офисные объекты несколько новой формации на Юге можно будет ожидать в течение ближайших 3-5 лет. Отличие новых бизнес-центров от уже существующих будет состоять в расширении общей площади земельных участков вокруг офисных объектов, на которых расположатся парковки, зоны отдыха со скверами.

50 крупнейших объектов коммерческой недвижимости, введенной в 2013 г. в ЮФО

№ п/п

Название объекта

Площадь,

Город

Инвестор

Гостиничная недвижимость

1

Azimut Apart Hotel Sochi ***

288o номеров

Сочи

«Топ проджект»

2

Azimut Hotel Sochi Resort & SPA ****

720 номеров

Сочи

«Топ проджект»

3

Bridge Resort ****

700 номеров

Сочи

НПО «Мостовик»

5

Radisson Blu Paradise Resort & Spa *****

500 номеров

Сочи

ЗАО «Отель девелопмент»

6

Sochi Marriott Krasnaya Polyana *****

428 номеров

Сочи

УК «НББ-Девелопмент»

7

Courtyard by Marriott Sochi Plaza ****

345 номеров

Сочи

УК «НББ-Девелопмент»

8

Tulip Inn Omega Sochi ***

324 номера

Сочи

ОАО «ТПС Недвижимость»

9

«Спорт-Отель» ***

300 номеров

Сочи

ООО «Спортивный комплекс «Юность»

10

«Сочи Парк Отель» ****

289 номеров

Сочи

ООО «Ви Эм Пи Недвижимость»

11

Апарт-отель «Русские сезоны» ****

200 номеров

Сочи

ООО «Северная строительно-инвестиционная компания»

12

Hyatt Regency Sochi *****

199 номеров

Сочи

ГК «Снегири»

13

Radisson Rosa Khutor *****

181 номер

Сочи

«Интеррос»

14

Heliopark Freestyle Rosa Khutor ***

174 номера

Сочи

«Интеррос»

15

Swissotel Sochi Krasnaya Polyana *****

166 номеров

Сочи

«Интеррос»

16

Hilton Garden Inn Krasnodar ****

165 номеров

Краснодар

ООО «КЕСКО»

17

Golden Tulip Rosa Khutor ****

162 номера

Сочи

«Интеррос»

18

Hampton by Hilton Volgograd Profsoyuznaya ***

160 номеров

Волгоград

ГК «Столия»

19

ART UP CITY ***

156 номеров

Сочи

«Новая площадь Симаргл Капитал»

20

Mercure Rosa Khutor ****

153 номера

Сочи

«Интеррос»


№ п/п

Название объекта

Площадь,

Город

Инвестор

Логистическая недвижимость

1

Логистический комплекс

50

Северский р-н, КК

ООО «АПСК»

2

A2logistic Krasnodar (2-я очередь)

36

Краснодар

ООО «Адва»

Торговая и торгово-развлекательная недвижимость

1

ТРЦ «Акварель»

121,8

Волгоград

ГК «Иммошан Россия»

2

ТРЦ «Красная площадь»

60

Армавир

ГК «РАМО-М»

3

ТРК «Галерея-Краснодар» (2-я очередь)

52,7

Краснодар

ОАО «ТПС Недвижимость»

4

ТРЦ «Мармелад»

52

Таганрог

ОАО «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ»

5

ТЦ «Галактика»

46

Сочи

ОАО «Газпром»

6

ТРЦ «Мандарин»

33

Сочи

ГК «Экспо»

7

ТРК «City Plaza»

28,3

Сочи

н/д

8

ТЦ «SunCity»

28

Сочи

н/д

9

ТРЦ на ул. Тюляева

27

Краснодар

н/д

10

ТРЦ «Красная площадь» (2-я очередь)

25

Туапсе

ЗАО «РАМО-М»

11

Торгово-складской комплекс «Хозяин» (1-я очередь)

21,5

Краснодар

ОАО «Инпром Эстейт»

12-13

ТЦ «Grand Marina»

20

Сочи

н/д

12-13

ТЦ «ЛакСтар»

20

Сочи

н/д

14

ТЦ «Столица»

15,2

Волгоград

«Столица менеджмент»

15

ТЦ «Лента»

15

Ростов-на-Дону

«Лента»

16

Гипермаркет SELGROS Cash & Carry

12

Мясниковский р-н, РО

ООО «Зельгрос»


№ п/п

Название объекта

Площадь,

Город

Инвестор

Офисная недвижимость

1

БЦ «Лига наций»

37

Ростов-на-Дону

ЗАО «Концерн «Покровский»

2

БЦ «Риверсайд-Дон»

23,5

Ростов-на-Дону

ГК «Единство»

3

БЦ «Колизей»

23,4

Ростов-на-Дону

ООО «РостовДон-Девелопмент»

4

БЦ по ул. Северной, 490

15,5

Краснодар

н/д

5

БЦ по ул. Коммунаров/ Гимназическая

13,8

Краснодар

н/д

6

БЦ по ул. Зиповской

13,5

Краснодар

н/д

7

БЦ по ул. Трамвайной, 2/6

12,4

Краснодар

н/д

8

БЦ «КНГК групп» по ул. Буденного, 119/1

11

Краснодар

н/д

9

БЦ «Изумруд»

10,4

Краснодар

н/д

10

МФЦ по ул. Северная, 450/ Костылева

7,9

Краснодар

н/д

11

БЦ «Ассамблея»

7,4

Ростов-на-Дону

частное лицо

12

БЦ на ул. Кубано-Набережная/ Пушкина

4,7

Краснодар

н/д

Сокращения: КК — Краснодарский край, РО — Ростовская область, н/д — нет данных

В рейтинг вошли крупнейшие проекты коммерческой недвижимости Южного федерального округа, реализованные в 2013 году. Основанием для ранжирования торговой и торгово-развлекательной (от 10 тыс. кв. м), офисной (от 4,7 тыс.) и складской (от 10 тыс.) недвижимости является площадь объекта. В сегменте гостиничной недвижимости основанием для ранжирования послужил объем номерного фонда как более значимый критерий для данного сегмента. В рейтинг вошли гостиницы под управлением международных операторов с фондом более 150 номеров. Данные предоставлены инвесторами, региональными департаментами по строительству, инвестициям и экономике. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.


Авторы: Оксана Царева