Разбег в высоту

Нацпроектам в строительной сфере помогут изменения в законодательстве

19.03.2020
В январском послании президента России Владимира Путина Федеральному Собранию была озвучена необходимость наращивания ежегодных темпов жилищного строительства и доведения их до 120 млн квадратных метров к 2024 году. При этом должна быть обеспечена безопасность средств дольщиков. Казалось бы, задачи во многом несовместимые, тем более что с 1 июля 2019 года дольщики до сдачи домов размещают свои взносы на специальных эскроу-счетах, а застройщики ведут строительство на средства проектного финансирования. По планам же Минстроя РФ в 2024 году не менее 80 млн квадратных метров многоэтажного жилья должно быть сдано по новой схеме финансирования.

Одна из версий смены правительственного кабинета — невыполнение майских указов президента РФ и несоблюдение контрольных цифр, содержащихся в его ежегодных посланиях Сенату. Что, по сути, является определяющим вектором поступательного развития государства. Поэтому новое правительство Михаила Мишустина особое внимание должно уделять не только нацпроектам, но и президентским распоряжениям и обещаниям.
К примеру, такому, которое в свое время «похоронило» первого и последнего президента СССР Михаила Горбачева, громогласно заявлявшего в 1986 году, что «к 2000 году каждая советская семья будет жить в отдельной квартире или доме».
Жилищная проблема и спустя 35 лет далека от разрешения. Хуже того, накопления россиян на долевое строительство зачастую растворялись вместе с недобросовестными рыночными игроками, еще более обостряя проблему.

Уже в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» с 1 июля 2019 года приняты изменения в законодательстве, заморозившие для застройщиков средства дольщиков на эскроу-счетах в уполномоченных банках. Застройщики же теперь должны реализовывать свои проекты за счет средств проектного финансирования, если их бизнес соответствует критериям банков.
«Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья», — пояснила руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки» Антонина Друева.
Для дольщиков это стало прекрасной новостью, для застройщиков — поводом для легкой паники.

«Одна статистика гласит, что ничего такого жуткого не происходит, а вот другая гласит, что, например, 75% застройщиков в малых и средних городах получили отказ в банковском проектном финансировании, потому что не соответствуют критериям банка. И, конечно, мы все опасаемся, что будет сокращение объемов строительства, а у нас ведь стоит задача к 2024 году строить 120 млн кв. метров жилья в год, и из них 80 млн должно быть построено индустриальным способом, многоэтажные дома», — считает отраслевой эксперт Валерия Мозганова.

В то же время сохранивший свой пост и в новом Кабинете министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев на февральской встрече с президентом РФ заметил: «Это единственно правильный способ, как нам защитить деньги граждан. Сегодня мы констатируем, что количество застройщиков, которые уже работают с банками, переходят на эскроу-счета и получают проектное финансирование, растет. Сегодня 9008 домов, которые строятся за счет денег граждан, — либо по проектному финансированию через эскроу-счета, либо по старым правилам: 102,9 млн кв. метров в этой системе. Из них 26 млн уже строятся через эскроу-счета».
В настоящее время по новой схеме финансирования в 71 регионе России строятся уже 1100 жилых комплексов.
«Да, это работает, мы — живой пример, — подтверждает директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков. — У нас 25% продаж приходится на эскроу. Это нам операционно сложно, но мы с банками пока благополучно справляемся».
По старой же схеме в настоящее время достраиваются 64 млн кв. метров жилья. У застройщиков на это есть еще весь текущий год. Пока же, по данным губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, из 142 работающих в регионе застройщиков перейти на эскроу-счета смогут лишь 76.

Источник вдохновения
Операционные сложности для застройщиков при реализации проекта «Жилье» во многом зависят от банковских ставок на привлеченное проектное финансирование. На сегодняшний день это, вероятно, самая существенная проблема для строителей, влияющая на их рентабельность и окончательную цену квадратного метра для будущих жильцов. Аккредитованные ЦБ 63 эскроу-агента (банка) предлагают среднюю пятилетнюю ставку для застройщиков жилья в рамках проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на уровне 11-14% годовых (в зависимости от репутации компании-застройщика). 
«Мы будем смотреть на качество проекта, дополнительное обеспечение, которое может представить застройщик. Возможно, личное поручительство не понадобится. Но для нас оно скорее символический знак того, что владелец компании уверен в своем проекте и готов разделить инвестиционные риски», — поясняет Андрей Закопаев, управляющий директор по работе с ключевыми клиентами ПАО «Банк ВТБ».

«На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений. Мелким, более слабым игрокам придется сложнее: у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить. Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит: крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы», — рассказала коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина.
Впрочем, в банковской среде полагают, что у застройщиков есть возможности для снижения кредитных ставок — по мере того, с какой скоростью у них будет идти динамика продаж. Да и по мере того, как будут наполняться эскроу-счета, ставки будут снижаться вплоть до 4,5-6% в случае стопроцентного их заполнения.
По мнению руководителя направления по развитию корпоративного бизнеса банка «ФК Открытие» Артема Иванова, средневзвешенная ставка на привлеченное проектное финансирование может составлять 7-9%.
строительство.jpg
Преступная ставка
В последние годы одной из главных движущих сил реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» в России оставалась ипотека. При этом называть ее панацеей для будущих жильцов как-то язык не поворачивался — уж очень тяжелые условия для заемщиков выставляли банки, страхуя свои риски от потенциальных неплательщиков. Порой даже накручивая ставки по собственному разумению.
Еще несколько лет назад сбербанковская ставка по ипотеке в 12% для обладателя новостройки считалась за счастье на фоне завышенных цифр у других банков. Но уже в феврале 2020 года заместитель председателя нового Правительства РФ Марат Хуснуллин однозначно заявил: «Ставка по ипотеке в 9%, я считаю, — это преступление». В правительстве считают, что ставка 9% (декабрь 2019 года) — проблема даже для семей со средним (по столичным меркам) достатком.
В середине февраля Михаил Мишустин заметил: «В целом ипотека остается очень дорогой, и здесь президент ясно дал понять, что ждет от нас ставок по ипотечным кредитам ниже 8%. Какие резервы у нас есть для снижения ставки? Первое — необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку. Второе — нужно создавать дополнительный стимул для развития жилищного строительства, значительно повышать эффективность использования земли, обеспечивать своевременную инженерную подготовку территории. Следует также активней использовать пустующие земельные участки, в том числе из федеральной собственности, для жилищного строительства. Такой земли у нас достаточно много».

Премьер пояснил, что ипотека является комплексным продуктом, цена которого зависит от стоимости земли, затрат на строительство, а также от процентной ставки.
«Поэтому нам необходимо снижать стоимость строительства, активнее использовать современные технологии, упрощать доступ компаний на строительный рынок. Все эти меры должны привести к удешевлению ипотеки, а значит, она станет более доступной для людей», — уверен он.
Вот только готовы ли сами банки расстаться с «преступной ставкой» — большой вопрос. Хотя как раз это находится в их компетенции. От действий менеджмента зависят оптимизация операционных затрат, внутренние резервы банков, уточнение правил кредитования застройщиков, уменьшение стоимости фондирования.
Мобилизация этих скрытых резервов, по замыслу правительства, и позволит привести ипотечную ставку в более божеский для потребителей вид. В компании ДОМ.РФ рассчитали, что ипотека сегодня по карману лишь тем семьям, где на одного человека приходится не менее 55 тыс. рублей дохода. Много ли таковых проживает не в столицах?
Интересно, что, согласно Стратегии развития строительной отрасли Российской Федерации до 2030 года, в 2022 году ипотечные ставки должны снизиться до 8,4%, в 2024 году — до 7,9%, в 2030-м — до 6,9%.
То есть распоряжение президента о ставках «ниже 8%» предыдущим правительством реально планировалось выполнять лишь через пять лет.
Кстати, еще одним «скрытым резервом» может стать уже то, что находится в руках самих жителей России, — деторождение. При рождении третьего ребенка государство планирует платить 450 тыс. рублей на покрытие ипотечного кредита.

Выбраться из развалин
Еще одной задачей нацпроекта «Жилье и городская среда» является переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. В 2019 году контрольные показатели нацпроекта были перевыполнены в шесть раз — расселить удалось вместо 140 тыс. кв. метров сразу 800 тыс.
«В 2020-м, 2021-м и до 2024 года мы должны переселять более 1 млн кв. метров аварийного жилья», — рассказал Владимир Якушев.
На эти цели правительство заложило свыше 1 трлн рублей. Ожидается, что к 2024 году остается расселить еще до 10 млн кв. метров аварийного жилья.
«Могу сказать, что денег в национальном проекте достаточно много. Деньги расписаны, по годам расписаны, по объектам. Сейчас надо просто начинать активно с ними работать, чтобы реально создать условия, построить объекты, чтобы люди это почувствовали», — подчеркнул вице-премьер Марат Хуснуллин.
Для того чтобы согласовывать действия федеральных и региональных властей по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда», на местах должны быть созданы центры компетенций.
«Учитывая, что в небольших муниципалитетах часто недостаточно сил, средств и знаний для организации качественной работы по преобразованию территорий городов, было принято решение о создании региональных центров компетенций. Их основной задачей является проектная, экспертная, информационная и методологическая поддержка муниципальных команд. Сегодня такие центры действуют уже в 55 субъектах. К 2024 году, согласно паспорту проекта, такие центры должны быть созданы во всех регионах. Минстрой России предлагает не ждать установленного срока, а дать поручение создать центры компетенций уже до конца текущего года», — считает заместитель главы Минстроя Никита Стасишин.

Предполагается, что в спектр основных задач центров будет входить проектное, экспертное, методическое и информационное сопровождение муниципальных образований по вопросам реализации мероприятий приоритетного проекта, развитие волонтерского движения наряду с привлечением граждан, общественных объединений и представителей средств массовой информации в сфере благоустройства.
Своеобразные «штабы на местах» должны уже в ближайшее время помочь муниципальным властям быстро и гибко ориентироваться и концентрировать усилия на решении наиболее важных для нацпроекта вопросов. 

ТОП-25 регионов России по объемам жилищного строительства за 2019 год

Регион

Федеральный округ

Общая площадь
жилых помещений, млн кв. м

1

Московская область

ЦФО

8,61

2

Город Москва

ЦФО

5,02

3

Краснодарский край

ЮФО

4,48

4

Город Санкт-Петербург

СЗФО

3,47

5

Республика Татарстан

ПФО

2,68

6

Ростовская область

ЮФО

2,61

7

Ленинградская область

СЗФО

2,44

8

Свердловская область

УФО

2,39

9

Республика Башкортостан

ПФО

2,37

10

Воронежская область

ЦФО

1,88

11

Самарская область

ПФО

1,84

12

Новосибирская область

СФО

1,76

13

Тюменская область

УФО

1,58

14

Челябинская область

УФО

1,46

15

Нижегородская область

ПФО

1,41

16

Белгородская область

ЦФО

1,260

17

Липецкая область

ЦФО

1,256

18

Саратовская область

ПФО

1,20

19

Красноярский край

СФО

1,19

20

Ставропольский край

СКФО

1,15

21

Пермский край

ПФО

1,11

22

Ульяновская область

ПФО

1,02

23

Оренбургская область

ПФО

0,994

24

Республика Дагестан

СКФО

0,992

25

Иркутская область

СФО

0,98


ТОП-25 регионов России по объемам выполненных строительных работ за 2019 год  


Регион

Федеральный округ

Стоимость работ,
млрд руб.

1

Город Москва

ЦФО

925,7

2

Московская область

ЦФО

508,5

3

Город Санкт-Петербург

СЗФО

461,7

4

Ямало-Ненецкий автономный округ

УФО

390,2

5

Республика Татарстан

ПФО

363,1

6

Ханты-Мансийский автономный округ — Югра

УФО

325,3

7

Ленинградская область

СЗФО

252,0

8

Краснодарский край

ЮФО

238,2

9

Тюменская область

УФО

222,4

10

Республика Башкортостан

ПФО

216,8

11

Свердловская область

УФО

203,4

12

Республика Саха (Якутия)

ДФО

190,3

13

Нижегородская область

ПФО

180,9

14

Иркутская область

СФО

178,1

15

Республика Дагестан

СКФО

170,3

16

Кемеровская область

СФО

161,7

17

Самарская область

ПФО

160,0

18

Красноярский край

СФО

141,8

19

Республика Крым

ЮФО

137,4

20

Новосибирская область

СФО

136,4

21

Ростовская область

ЮФО

134,9

22

Пермский край

ПФО

132,6

23

Воронежская область

ЦФО

130,5

24

Белгородская область

ЦФО

124,7

25

Ставропольский край

СКФО

116,3


Авторы: Сергей Кисин