Сергей Суханов, директор ООО «Агропромсервис»: «Нужно менять отношения управляющих компаний с поставщиками ресурсов»

ООО «Агропромсервис» (Белая Калитва) работает на рынке услуг по управлению многоквартирными домами с августа 2010 г.

02.11.2012
152ООО «Агропромсервис» (Белая Калитва) работает на рынке услуг по управлению многоквартирными домами с августа 2010 г. В его управлении находится жилой фонд площадью более 155 тыс. кв. м. Директор компании Сергей Суханов рассказал Отраслевому журналу «Вестник» о ключевых проблемах в работе управляющих компаний и предложил варианты их решения.

Обязанности УК растут пропорционально тарифам
По мнению Сергея Суханова, основные проблемы сегодня — это взаимодействие управляющих компаний с ресурсоснабжающими организациями и состояние жилого фонда. До последнего времени жильцы оплачивали коммунальные услуги (электроэнергию, отопление, холодную и горячую воду и водоотведение) напрямую ресурсоснабжающим организациям. Сегодня для удобства потребителей все жилищно-коммунальные услуги включены в единую квитанцию. Обязанность по снятию показаний индивидуальных приборов учета, начислению платежей, предоставлению жильцам расчетных квитанций, сбору платежей, перечислению средств ресурсоснабжающим организациям, взысканию просроченной задолженности возложили на управляющие компании и ТСЖ. Логично было предположить, что при передаче части обязанностей УК и, соответственно, сокращении расходов ресурсников на содержание абонентских отделов, юридических служб, поддержку соответствующего программного обеспечения, доставку квитанций, расчетно-кассовое обслуживание банков и при возникновении соответствующих расходов у управляющих компаний должно было произойти и пропорциональное изменение тарифов на предоставляемые услуги, а именно: снижение тарифов на свет, воду и тепло за счет исключения из них вышеназванных расходов и увеличение тарифа на услуги по управлению, которые входят в плату за жилое помещение. Или же при неизменных тарифах ресурсоснабжающие организации должны уплачивать УК и ТСЖ агентское вознаграждение, за счет которого и будут покрываться соответствующие расходы. Но этого не произошло. Агентское вознаграждение не введено, тарифы на коммунальные услуги вместо снижения возросли в 2012 году на 7-12%, в то время как тариф на содержание и ремонт жилья в Белокалитвинском городском поселении увеличился только на 5%, что даже не покрывает уровня инфляции. Таким образом, управляющие компании вынуждены направлять на выполнение обязанностей по начислению и сбору средств за коммунальные услуги денежные средства, которые могли быть направлены на ремонт и благоустройство общего имущества жильцов. При общем состоянии жилого фонда, имеющего значительный износ, эта проблема очень актуальна. Тем более что основная функция управляющей компании — это ремонт и содержание общего имущества и создание благоприятных условий для проживания, и именно этого от нее ждут жильцы, большинству которых не понятно, почему средства, уплачиваемые ими «на ремонт жилья», направляются на программное обеспечение, комиссию банка, квитанции, судебные расходы и т.п. Таким образом, данное «перераспределение обязанностей» выгодно только поставщикам коммунальных ресурсов. Тем более что теперь вместо взыскания задолженности с сотен неплательщиков-жильцов ресурсоснабжающая организация требует соответствующий долг с управляющей компании, не интересуясь причинами возникновения задолженности и угрожая всевозможными проверками и судами.

Безнадежный долг
К слову сказать, летом вступил в силу закон, в соответствии с которым ресурсоснабжающая организация уже не может взыскать с управляющей компании задолженность, которая возникла из-за неплатежей населения. Это защитило многие управляющие компании от банкротства, но не снимает проблемы по взысканию задолженности с неплательщиков. Разумеется, закон предусматривает такие меры воздействия на должников, как ограничение поставки отдельных видов коммунальных ресурсов и взыскание задолженности в судебном порядке. На практике не все так просто и однозначно. Добросовестный плательщик, оказавшийся в сложном материальном положении, обычно сам, не дожидаясь каких-либо санкций, старается решить данную проблему, и УК всегда идет навстречу и заключает договор рассрочки платежа. В некоторых случаях — на срок более года. Но основная масса «хронических» неплательщиков имеет задолженность не из-за временных трудностей, а по другим причинам: из-за отсутствия постоянной работы, асоциального образа жизни. И в этом случае меры, предусмотренные законом, малоэффективны. Например, такая мера воздействия, как ограничение подачи электроэнергии, требующая неоднократного предварительного письменного уведомления должника и составления акта с участием независимых представителей, нередко сводится на нет действиями должников, которые несанкционированно подключаются к сети снова. И в этом случае страдает не только управляющая компания, но и жильцы. Теперь неучтенная электроэнергия, израсходованная самоуправцем, попадает в общедомовые расходы, распределяющиеся на всех. И тут уже необходимо привлекать участкового инспектора и снова выполнять целый ряд формальностей, а в итоге нарушителю грозит лишь административный штраф, и то только по решению суда. Была бы угроза посерьезнее — он бы еще подумал. Когда же такую трудоемкую процедуру, как взыскание по суду в отношении подобных должников, получается довести до конца, то в большинстве случаев взыскивать нечего, так как работы нет и не предвидится, и имущества, допустимого к взысканию, тоже нет. Вот и возникает у управляющей компании «безнадежный долг», который она вынуждена списать. Логично было бы законодательно предусмотреть списание таких долгов ресурсоснабжающими организациями с управляющих компаний на основании отчетов приставов о невозможности взыскания, так как фактически это долг потребителя перед РСО. Но этого механизма нет. У компании «Агропромсервис» есть в управлении дома-общежития, куда в свое время переселяли «неблагополучный контингент» — тех, кто уже тогда задолжал за жилье, самых злостных неплательщиков. Излишне говорить, насколько «аккуратно» они платят сегодня. В итоге у управляющей компании убытки и рост кредиторской задолженности, что усложняет возможность развития.

Банк для развития ЖКХ
Другая проблема, о которой уже говорилось выше, — капитальные ремонты. Сколько ни пыталась компания «Агропромсервис» включить свои дома в программу капитального ремонта — пока безрезультатно. А что если бы государство создало специальный банк для финансирования развития ЖКХ, куда можно было бы обращаться за финансовой помощью? Причем не фонд, деньги из которого уходят безвозвратно, а именно банк, откуда средства будут браться под разумный процент, а затем — возвращаться с прибылью. Понятно, что большинство граждан еще рассчитывают получать деньги на капитальный ремонт от государства, но при этом совсем не готовы «платить за соседа». Поэтому если у государства нет возможности продолжить софинан-сирование капитального ремонта за счет бюджетных средств, то платить собственники должны за конкретный ремонт, проведенный именно в их доме, пусть и в течение многих лет. То есть решением может быть долгосрочное кредитование. Разумеется, условия и порядок выдачи подобных кредитов будут существенно отличаться от обычных кредитных продуктов. Конечно, регламентировать, финансировать и контролировать деятельность такого банка должно государство. А сегодня, к примеру, у ООО «Агропромсервис» задолженность по платежам населения составляет около 8 млн рублей. С таким «багажом» получить кредит — проблема в любом банке. Разумеется, работа с должниками идет, но процесс этот долгий и непростой. Но ведь работа должна продолжаться и на фоне всех этих проблем.

Телешоу вредят ЖКХ
Еще одна проблема — беспомощность управляющих компаний в целом ряде жизненно важных вопросов. В частности, «Агропромсервису» уже на протяжении длительного времени не удается добиться от компаний «Донэнергосбыт» и «Донэнерго» необходимой информации. Например, в отношении порядка начисления сумм задолженностей, переданных при передаче жилого фонда. Ряд позиций остается совершенно неясным, но получить договоры с клиентами и другую информацию от ресурсников, как начислялись те или иные платежи (особенно по нежилому фонду), не удается. Соответственно, не получается реструктурировать и уменьшить зависшие долги. А вот если бы закон обязывал ресурсников сделать этот вопрос прозрачным, долговые суммы вполне могли бы существенно сократиться.

Не решен, как и везде, вопрос с «повисшими» суммами доначисления платы за тепловые ресурсы. Это суммы, которые «тепловики» требуют за разницу между суммами, начисленными за горячую воду по счетчику, и суммами, начисленными по нормативу. По сути, они хотят получить деньги за непоставленную и непотребленную тепловую энергию только потому, что законом такая возможность допускалась. С 1 сентября этого года порядок расчетов изменился, и этой разницы уже не возникает, но старые долги зависли. Люди все, что потребили, уже оплатили, а выставленную сверх этого «тепловиками» сумму взыскать не с кого. По этому вопросу должно быть принято решение на законодательном уровне, причем опираясь не на прорехи в законодательстве, а на здравый смысл. Не помогают в работе и телешоу на темы ЖКХ. Многие, насмотревшись московских программ о том, как тамошние управляющие компании присваивают дополнительные деньги, выделенные из бюджета Москвы на ремонт и благоустройство, начинают требовать от своих управляющих компаний отчета в использовании таких средств. Но у нас — не Москва, и никакого дополнительного финансирования для наших УК в регионе не предусмотрено. Однако люди привыкли «верить телевизору», и переубедить их нелегко. И все-таки работа продолжается. Компания регулярно отчитывается за израсходованные средства по каждой статье. Постепенно люди приходят к пониманию того, что от их активности и организованности, от их готовности работать с управляющей компанией и зависит комфорт их жилья и уровень благоустройства. Медленно, но происходит переход от вопроса «Я двадцать лет платил деньги, куда они делись?» к вопросу «Что мы реально можем сделать сейчас?». УК предлагает сравнить расценки и дает возможность выбирать либо более экономичный, либо более качественный вариант. Жильцы некоторых домов приняли решение нанять специалистов, которые произведут подсчет изношенности дома и дадут соответствующее заключение, которое поможет включиться в программу капитальных ремонтов. Однако финансовые возможности у большинства собственников жилья пока весьма невелики, а изношенность жилого фонда растет с каждым годом, и поэтому программы помощи ЖКХ от государства будут нужны еще долго. Однако ряд вопросов можно решить без привлечения больших финансовых средств, о чем сказано выше. Но для этого нужно понимание и воля всех участников рынка ЖКХ, с одной стороны, и государства — с другой.

347042 Ростовская область, г. Белая Калитва, ул. Калинина, 27, тел./факс: (86383) 92-0-92, е-mail: agropromservys@mail.ru
Авторы: Арина Романова