Семь главных трендов в жизни управдома

Какие перемены в 2015 году принесет лицензирование управляющих компаний?

02.03.2015

В 2015 году жилищная сфера рискует потерять часть управляющих компаний. К крайнему сроку получения лицензии, которую выдадут не всем, скорее всего, мы увидим только цветочки. В дальнейшем должен продолжиться отсев, поскольку изменившееся законодательство не даст возможности творить нынешние беззакония.

А как уже показывает опыт внедрения различных нормативных документов в ЖКХ, начиная с Жилищного кодекса РФ, нововведения работают, пусть медленно и со скрипом.

По оценкам главы Минстроя РФ Михаила Меня, у низкокачественного управления многоквартирными домами две причины. Во-первых, в отличие от индивидуального коттеджа, распоряжаться крупным объектом, принадлежащим сотням собственников жилья, очень непросто: людям проблематично, организовав общее собрание, сменить недобросовестного управдома на более достойную кандидатуру. А во-вторых, весьма громоздка сама процедура досрочного расторжения договоров управления МКД, заключаемых на несколько лет, поскольку для обоснования причин необходимо собрать доказательства неудовлетворительной работы.

По словам Михаила Меня, в среднем по России 10-15% управляющих компаний лицензию получить в принципе не смогут, при этом в некоторых регионах РФ называли большие числа. Один из самых пессимистичных прогнозов давали в Новосибирской области. По оценкам местной Госжилинспекции, здесь не пройдут лицензирование 40% фирм, а некоторые общественные организации предрекают печальную участь 70% УК. В свою очередь «Вестник» решил сформулировать семь основных трендов, которые следует ожидать в жилищной сфере Южного округа в свете начавшихся процессов.

1. К 1 мая уйдут худшие
Руководители и эксперты в регионах ЮФО о численности ушедших с рынка загадывать не берутся, но грядущее лицензирование рассматривается как очистительный процесс в отрасли. Первоначальное лицензирование обещает отсеять худших: тех, кто имеет судимости за совершение преступлений, кто не сдал экзамена, который в идеале должны были бы пройти не только директора, но и представители персонала. И наконец, третье принципиальное условие — открытость фирмы.

— Лицензию не получат управляющие компании, не размещающие информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями закона, — уточнил заместитель руководителя Госжилинспекции Ростовской области Павел Асташев. — А мы проведем внеплановые проверки. Сейчас в регионе заведено 90 административных дел по фактам данных правонарушений. Всего же в Ростовской области зарегистрировано 360 УК. Учитывая, что отчитываться им придется и на предмет освоения средств по отдельно взятым домам, откровенные растратчики просто не смогут сформулировать, на что израсходовали деньги собственников, сколько ушло на зарплату персоналу и приобретение стройматериалов.

2. У управдомов останутся скверные клиенты
Печально, но факт: у нас есть основания надеяться на улучшение качественного состава поставщиков жилищных услуг, однако последние в большинстве своем будут иметь низкокачественных клиентов. Наиболее активные и сознательные собственники жилья обычно создают ТСЖ или, если дом небольшой, избирают непосредственное управление, не говоря уж о том, что многие из ярых поклонников недвижимости ищут варианты, как перебраться из квартир в индивидуальные дома или таунхаусы. Таков менталитет — управлять в России жильем любят самостоятельно. По прошлогодним данным ВЦИОМ, менее 25% клиентов УК имеют опыт общения со своими организациями, зато претензий к ним — у вдвое большего числа опрошенных. А около 90% жильцов хотят, чтобы государство установило контроль над управляющими, тем самым вмешавшись в их внутридомовые отношения с частными фирмами. И строго говоря, основная суть лицензирования УК — дать возможность одному собственнику жилья или небольшой группе соседей решать свои проблемы чужими руками, обратившись с жалобами в Госжилинспекцию.

Затем жилье либо превращается в некий «исправительный дом», поскольку УК начинает исполнять предписания ГЖИ, либо фирма уходит. Потоки жалоб в жилищный надзор и без того год за годом растут, но государство, жестко закрутив гайки именно в домах с формой управления УК, будет решать проблемы на собственное усмотрение.

3. Лицензирование взвинтит тариф на содержание жилья
По словам Павла Асташева, с управляющих компаний начнут требовать содержание жилья в соответствии со строгим соблюдением существующего законодательства. Разумеется, о дотировании домов речь не идет, а следовательно, исправляться недоделки будут за счет средств «ябедников» и их соседей. Иными словами, чем больше склочников в доме, тем дороже обойдется его содержать, поскольку предусмотренные законодательством правила игры мало где соблюдаются, включая даже приличные новостройки. В разбитом же жилье, откуда жалоб поступает больше всего, придется резко взвинтить тариф, с чем в большинстве случаев явно не согласятся жильцы. В целях сохранения лицензий такие дома начнут бросать на произвол судьбы сами же управляющие. Удорожанию себестоимости управления жильем будет способствовать отмена прямых договоров со всеми ресурсниками. Интересно, что исходя из изменившихся критериев в законодательстве, в таком крупном городе, как Ростов-на-Дону, управляющих компаний пока не существует, если оценивать ситуацию формально. Поскольку крупнейшие поставщики двух энергоресурсов — газа и электричества — заключили прямые договоры практически со всем городом.

— Если управляющая компания не предоставляет собственникам коммунальные услуги, она не получит лицензии, — прокомментировал министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш. — Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями возможны только при непосредственном управлении. Изменившееся законодательство позволяет выбирать такой способ в небольших домах, имеющих не больше 16 квартир. При этом жилец по-прежнему может оплачивать «коммуналку» напрямую монополисту, но в данном случае управляющая компания все равно будет нести риски за сбор коммунальных платежей. Если же вся квартплата пойдет через УК, что также возможно, останется высокий риск воровства и коррупции.

4. В жилищной сфере появятся «белые воротнички»

Одновременно Сергей Сидаш обращал внимание и на другую тенденцию: ряд крупных управляющих компаний Ростова, обслуживающих тысячи домов, зачастую не имеют приличного персонала в штате, не говоря уж о производственной базе. Учитывая, что управдомы не хотят заключать прямых договоров с ресурсни-ками и не желают или не могут самостоятельно ремонтировать жилье, можно прогнозировать дальнейшее условное разделение отрасли на «белых воротничков» и подрядчиков. Штат однодомного стоквартирного ТСЖ может состоять из двух человек — председателя и бухгалтера. Товарищество заключает договоры не только с монополистами, но и со строительно-ремонтными фирмами. Аналогичным образом могут поступить и 10-20 «белых воротничков», управляющих сотней зданий. Их преимущества — в многократно больших объемах жилья.

5. Укрупнение рынка отменяется
Подобный стиль обслуживания недвижимости распространен в западных странах, стимулы для его развития у нас, с одной стороны, вроде бы есть. Но вместе с тем, если вести речь о законном управлении домами, не ясно, сколько раз их закидают гнилыми яблоками на собраниях. Учитывая нравы россиян, «белые воротнички» начнут постепенно проигрывать в конкурентной борьбе «умельцу», который прилюдно починит текущий кран на глазах у всего дома. Другое их слабое звено — обилие дефектов в домах. В результате у немногочисленного персонала голова рискует пойти кругом. Поэтому, вопреки прежним версиям, лицензирование УК на первых порах не спровоцирует укрупнение рынка, наоборот, в ближайшие годы, скорее всего, можно будет вести речь о его частичной демонополизации. При этом в число выбывающих с рынка игроков рискуют попасть крупные организации, а их дома — разойтись между конкурентами.

6. Появление бесхозных домов
К тому же жилой фонд у крупных УК сформировался отнюдь не эволюционным путем. За относительно небольшой период в несколько лет завоевать симпатии тысяч многоквартирных домов не удалось бы физически. Как правило, это наследие советских ЖЭУ обычно с малоинициативными собственниками. Например, львиная доля жилищного фонда Ростова поделена между двумя крупными приезжими фирмами, купившими ряд местных УК. О новых собственниках мало что известно даже самим управдомам. Хотя процесс начался несколько лет назад, никто из новых собственников управляющих компаний не давал пресс-конференций для СМИ, что обычно происходит с приходом инвесторов в других сферах. Да и принципиального качественного рывка в обслуживании многоквартирных домов пока не видно.

— Я огорчен, что ростовчане продали управляющие компании и монополизация рынка произошла, — прокомментировал ситуацию Сергей Сидаш. — Но они потеряли бизнес в результате неудовлетворительного управления жильем и образовавшихся долгов. Эксперты регионов ЮФО прогнозируют, наоборот, появление бесхозных домов, которым придется искать хозяина. Помимо брошенного аварийного жилья и просто никому не нужных разбитых объектов, к таковым можно будет отнести и жилой фонд дисквалифицированных организаций, который никому так и не приглянулся.

7. Возрождение ЖЭУ
Для управления бесхозными объектами планируется создать муниципальные УК, поскольку городские власти ответственны за сохранность жилищного фонда. Последнее вызывает приступ дежавю, так как по своей сути это будут те же ЖЭУ, которые в ходе реформы ЖКХ были акционированы в частные фирмы. Причем в соответствии с философией былых лет считалось, что бизнес должен оздоровить жилищную сферу, а муниципальные организации малоэффективны. Учитывая, что их новой миссией станет управление никому не нужным, самым плохим жильем, возникает немало вопросов. Законодательство обязывает получать лицензии и их, а в случае нарушения закона никто не освобождает их от дисквалификации. И если в сложившихся условиях муниципальные предприятия начнут работать в стиле былых ЖЭУ, городские власти замучаются закрывать и открывать новые организации.

Таким образом, муниципалитетам придется выбирать из двух зол. Либо дотировать убыточные муниципальные УК, обслуживаемый жилой фонд, разрабатывать программы его ремонта, либо принудительно перекладывать-таки на плечи собственников наведение порядка в разбитом жилье и устанавливать в отдельно взятом доме индивидуальный тариф, который обещает быть в несколько раз выше нынешнего.
Авторы: Олег Петрушин