Как привлечь капитал?

Успешность строительной и жилищно-коммунальной сфер будет зависеть от интереса к ним со стороны частных инвесторов

14.12.2015

Активные попытки Правительства РФ привлечь частные деньги в крупные инфраструктурные проекты становятся особенно актуальными в нынешние сложные времена. В ходе панельной дискуссии «ГЧП в разрезе инвестиционного потенциала: компоненты успешных проектов» чиновники убеждали бизнесменов, что условия для государственно-частного партнерства в России созданы, а большое количество уже реализуемых проектов не вызывает сомнения: зарабатывать по такой схеме в нашей стране можно.

Объем рынка жилищно-коммунальных услуг в России — 4 трлн рублей. Эту информацию замминистра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис не устает озвучивать каждый раз, когда ему приходится убеждать частных инвесторов вкладываться в объекты ЖКХ. А убеждать, особенно в последнее время, приходится довольно часто — на дворе кризис, денег на реализацию важнейших инфраструктурных проектов в бюджете больше не становится, а ЖКХ как считалось «черной дырой», так и считается. При этом сам Чибис уверен: денег в стране достаточно, а условия для их выгодного размещения в жилищно-коммунальной отрасли уже созданы.

Регионы подталкивают к концессиям
Действительно, статистика показывает, что число концессий неизменно растет. Только с начала этого года заключено 112 концессионных соглашений, всего в стране сейчас действует 450 таких договоров, объявлено 910 конкурсов. Из свежих примеров — передача по концессии имущества водоканала Волгограда ООО «Концессия водоснабжения», дочерней структуре одной из крупнейших в России управляющих компаний «Лидер». Стоит отметить, что акционерами УК «Лидер» является ряд крупных российских корпораций и негосударственных пенсионных фондов, а общий объем переданных «Лидеру» в доверительное управление активов составляет без малого 440 млрд рублей. При этом, как подчеркнул Андрей Чибис, приход длинных пенсионных денег в ЖКХ — результат осознанной государственной политики. Однако концессии развиваются не только в крупных городах, интерес к которым отраден, но вполне объясним. «В стотысячной Элисте по договору концессии реализуется масштабный инвестпроект «Росводоканал». Это ответ тем скептикам, которые говорят, что небольшие города не интересны инвестору, — отметил Чибис. — Поэтому мы уже смело констатируем, что частный инвестор поверил в ЖКХ». Вера пришла, в том числе и благодаря продуманной нормативной политике Минстроя России. Министерство разработало ряд стимулирующих мер для привлечения частных инвестиций в коммунальную сферу, ожидается, что уже осенью они будут оформлены законодательно. «Безусловно, важнейшее новшество, которое меняет в принципе парадигму инвестирования в ЖКХ, — это переход к долгосрочному тарифу. Раньше у управляющих компаний не было стимулов снижать издержки, внедрять новые технологии, заботиться об эффективности, потому что на следующий год регулятор «резал» тариф ровно на ту сумму, которую УК сумела сэкономить. Теперь мы даем возможность зарабатывать честно, а не через «левые схемы», освоение подрядов и прочего криминала. Уже со следующего года тариф будет определяться на три года, далее — на пять лет. При этом все сокращенные издержки остаются в распоряжении управляющих компаний». Также министерство пошло на беспрецедентный шаг, закрепив предпринимательскую прибыль в размере 5% в водоснабжении, аналогичный шаг ожидается и в теплоснабжении. Как подчеркнул Чибис, таким образом создаются центры генерации прибыли для тех компаний, которые пришли в ЖКХ вдолгую и нацелены на прозрачную работу.

Особо замминистра остановился на ситуации в регионах. «Мы прекрасно понимаем ситуацию на местах, в муниципалитетах, где власти зачастую не заинтересованы ни в каких изменениях, продолжая сидеть на потоках либо покрывать в силу разных причин тех, кто это делает. Поэтому мы постарались максимально защитить концессионеров от административного давления, в частности, теперь будет действовать правило, согласно которому, даже если договор концессии расторгается по инициативе концессионера, ему возвращается полностью объем инвестиций, который не был «отбит» тарифом. То есть теперь местные власти не смогут выжить со своей территории неугодную компанию, а если и смогут, то будут вынуждены компенсировать затраты из бюджета. Будет интересно, как они объяснят обществу такие расходы», — отметил Чибис.

У бизнеса есть вопросы
Директор управления ГЧП ГК «КОРТРОС» Довран Гарагозов отметил, что происходящие в России изменения в части государственно-частного партнерства, безусловно, позитивны и важны, и обозначил ряд вопросов, волнующих бизнес. Так, сам факт постоянных изменений говорит об изначальной непродуманности реформ, а ведь понятные и неизменные правила игры — главное условие ведения бизнеса. Также Гарагозов напомнил, что никто не отменял предельные индексы роста тарифа, введенные по инициативе правительства, а ведь во многих муниципалитетах тарифы по-прежнему сдерживаются искусственно на уровне, далеком от уровня окупаемости. Да и сама тема концессий, в которые муниципалитеты загоняются чуть ли не силой, по мнению Доврана Гарагозова, чужда самому духу свободного предпринимательства.

«Еще один момент — почему в законодательстве о ГЧП совершенно не прописаны инженерные сети и социальная инфраструктура, жилищное строительство? У нас что, уже так много качественного недорогого жилья, что его и строить не нужно? Очень мало девелоперов занимаются самостоятельно сетями и социальными объектами в рамках так называемых КОТов — комплексного освоения территорий. У нас такой опыт есть, в частности в Екатеринбурге. Никаких гарантий прибыльности этих объектов нет, а стоят они очень дорого», — рассказал Гарагозов. Установление предельного индекса роста тарифов было вынужденной мерой после того, как в феврале 2013 года в одном из регионов жители получили платежки с ростом более чем в 200%, парировал Чибис. «Однако даже в этом году ряд муниципалитетов по решению местных депутатов получили возможность увеличить тариф больше, чем это предусмотрено в соответствии с таким индексом», — пояснил Чибис. Раскритиковал законодательство ГЧП в части социальных объектов и управляющий партнер, руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП, АБ «Качкин и Партнеры» Денис Качкин. По его словам, правила КОТ прописаны крайне аморфно и только в рамках Градостроительного кодекса. «В итоге каждый регион придумывает свою, подчас причудливую схему решения проблемы строительства школ, детских садов, больниц. Если мы возьмем для примера Ленинградскую область, то там построенные девелопером объекты выкупаются за счет выплаченных им же налогов, в другом регионе просто оформляется договор пожертвования, в рамках которого застройщик обязан передать безвозмездно эти объекты городу. Понятно, что в конечном итоге все это отражается на цене квартир, появляются различные схемы, лазейки для различных схем, коррупции», — сетует Качкин.

Позитивных примеров решения вопроса также хватает: в той же Москве несколько детских садов построены девелоперами по договору концессии, после чего переданы муниципалитету, продолжая осуществлять техническое обеспечение здания. Партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский поделился своим опытом работы в рамках государственно-частного партнерства. В частности, он отметил, что в Московской области существует острый дефицит социальных объектов, и его компания, застраивая один из участков, предусмотрела строительство зала для самбо. «Нам нужно было его не просто построить, но и полностью оснастить. При этом не понятно, что делать с ним дальше. Клуб «Самбо-70», который осуществляет там тренировочный процесс, не может взять его себе на баланс, поскольку только имущественный налог составляет по этому зданию 2500 кв. метров более 10 млн рублей. Да, сумма эта небольшая, тем более в масштабах всего нашего холдинга, но люди, покупатели наших квартир, задают справедливый вопрос: «А зачем мне это надо? Я самбо не занимаюсь, детей у меня нет — я хочу квартиру, и все», — пояснил Котровский.

Домашнее задание для чиновников
Директор по инвестициям и управлению активами ООО «ОДАС Сколково» Александр Ададуров рассказал участникам дискуссии о том, за счет чего Сколково привлекает инвесторов. «Мы стараемся четко определить, что нужно инвесторам, и дать им это. Если говорить о какой-то универсальной модели, то всем нужно сокращать горизонт планирования инвестиций. В Сколково это достигается благодаря тому, что мы выделяем инвестору уже оформленный участок с коммуникациями, что позволяет реализовать проект в пределах двухлетнего срока. Также инвестор всегда заинтересован в нахождении не просто в каком-то месте, а в точке роста, где есть инфраструктура, рабочие места, транспорт. Вот такие точки роста мы у себя в Сколково и стараемся создавать», — рассказал Ададуров. Приглашенные эксперты сошлись во мнении, что едва ли не ключевая роль в процессе государственно-частного партнерства отведена финансовым институтам. В связи с этим большой интерес вызвало мнение исполнительного директора управления государственных и муниципальных проектов и программ Sberbank CIB Станислава Пожарнова. Как и пристало банкиру, Пожарнов раскритиковал большинство проектов ГЧП, отметив, что по-настоящему прибыльных среди них — единицы. «Мы ведем свою статистику, и даже самые успешные проекты показывают прибыльность в районе 12%. Это смешные цифры для инвесторов, особенно там, где велики риски. С таким процентом легче разместить деньги на обычном банковском депозите, это было бы более простое и надежное решение», — сказал Пожарнов.

Пожарнов сообщил, что большинство концессионных соглашений, которые рассматривает Sberbank CIB, не предусматривают никакой ответственности концендента, а весь риск несет концессионер. При этом подавляющее большинство концендентов не готовы пересмотреть договор и принять соответствующие условия финансирующей организации. «У нас ГЧП в сознании чиновников воспринимается как эдакая очень приятная форма подряда — пришла компания, сделала работу, вложила деньги, и никакой ответственности нет. Потом власти ходят и показывают — вот это сделано, вот это», — объясняет Пожарнов. По его мнению, местные власти не заинтересованы в честных, прозрачных инвестициях в инфраструктурные проекты. «На бумаге у нас тысячи концессий, но если начать в них разбираться, то что мы увидим? В Ярославской области есть концессия по созданию полигона ТБО, а по факту те же люди, которые рядом с этим МУПом кормились, продолжают вывозить отходы, используя концессионный договор просто для захвата новой территории. Таким образом, это лишь способ контроля и выдавливания из региона действительно честного частного инвестора», — резюмировал Пожарнов.

Партнер, генеральный директор Drees & Sommer Штеффен Зендлер рассказал об опыте реализации социального объекта в Москве. «В российской столице есть дефицит медицинских объектов, в том числе кардионаправленности. Один известный зарубежный врач обратился с предложением построить кардиологический центр, и сначала все было прекрасно: его встретили с радостью, пообещали всячески поддерживать и помогать, дать подходящий земельный участок. Решили, что это будет концессия, и вот тут начались проблемы. По сути, никто не знает, что такое концессия, муниципалитет постоянно менял правила игры, постоянно менялась оценка концессионной стоимости. Это создавало неимоверные проблемы инвестору», — рассказал Зендлер. По мнению Зендлера, необходимо продумать и вопрос финансирования проектов, в которых заинтересовано государство. «Чтобы сейчас реализовать концессионный проект, инвестор должен иметь на руках 100% суммы. Это нереально. С другой стороны, как взять кредит, если земля не в собственности, будущее здание не в собственности, то есть залоговой базы нет. Возможно, государство могло бы помогать проектам в той же социальной сфере, используя механизмы банковских гарантий, субсидий и т.д.», — отметил Зендлер. «Все, что вы здесь сказали, — это очень важно, мы получили хорошее домашнее задание для правительства, будем работать. И все же, продолжаю оставаться при мнении, что решить все озвученные проблемы можно уже в рамках существующих норм и законов, нужно всего лишь навести порядок с их применением. Мы активно занимаемся этим, в том числе ведем активную учебную, разъяснительную работу с муниципалитетами. Есть и кнут, и пряник — губернаторы кровно заинтересованы в том, чтобы проектов ГЧП у них становилось больше. Они все подписали «дорожные карты» развития ЖКХ в своих регионах, и в соответствии с их выполнением они будут получать деньги на расселение из аварийного жилья. В то же время работать нужно всем вместе. Те же финансовые организации могли бы приложить какие-то усилия, чтобы найти интересные проекты, а не сидеть и не ждать, пока что-то принесут на блюде», — отметил Андрей Чибис, подводя итог дискуссии и одновременно отвечая всем критикам.
Авторы: Сергей Семенов