Управлять по закону

Прозрачность, добросовестность и компетентность управляющих организаций являются залогом исполнения требований законодательства

04.11.2013

Октябрь 2013 года для управляющих организаций Ростовской области ознаменовался областным форумом по теме «Исполнение организациями в сфере управления многоквартирными домами требований федерального законодательства как залог улучшения качества жилищных услуг». Представители министерства ЖКХ РО, контролирующих структур и порядка 400 управляющих организаций региона обозначили существующие сегодня в сфере управления МКД проблемы, нововведения в законодательстве, поделились опытом эффективного управления.

Деньги собственников счет любят
В 2013 году в Ростовской области продолжился аудит платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги. Эта практика, введенная в регионе с января 2011 года по поручению губернатора Василия Голубева в связи со значительным количеством жалоб на высокие тарифы и непрозрачность формирования платежей, дает хорошие результаты. В 2012 г. проверяющими отмечено вдвое меньше нарушений, чем в 2011-м. Есть основания предполагать, что по итогам 2013 г. результат улучшится. Аудит платежей зарекомендовал себя не только как средство обратной связи с населением и инструмент точечного разрешения отдельных жалоб, но и как эффективная форма мониторинга проблем менеджмента в сфере ЖКХ. Наиболее острые — это ненадлежащее техническое состояние общего имущества в многоквартирных домах и нарушение правил содержания и ремонта, в том числе требований законодательства об энергосбережении. Эти проблемы выявлены практически в каждом муниципальном образовании. В министерстве ЖКХ области уверены, что решение этих проблем должно начинаться с регламентирования прав и обязанностей УК и собственников. Если бы состав общего имущества, границы ответственности управляющей организации и жильцов были закреплены в договоре управления, было бы гораздо проще решать возникающие вопросы. Нередко какие-либо регламенты по этому поводу в договорах отсутствуют, а итогом вакуума становятся споры и обращения в органы власти и суд. С разъяснением постановления Правительства РФ № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения» перед участниками форума выступил и.о. заместителя министра ЖКХ РО Валерий Былков. Принятие этого постановления сделало невозможным для УК не выполнять необходимые работы по техническому содержанию дома только потому, что не удалось договориться с собственниками о размерах оплаты, и четко регламентировало необходимые ремонтные работы. На основании этого постановления, а также постановления Правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» урегулирован вопрос передачи технической документации и ответственности за ее оформление на УК.
По словам руководителя Государственной жилищной инспекции РО Шамиля Вальшина, в связи с утратой или отсутствием документации на многоквартирный дом возникает много сложностей. Теперь УК обладают полномочиями, чтобы этого не происходило. Законодательно закреплено, что копия акта технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением МКД, должны направляться в Госжилинспекцию в трехдневный срок. Проверка установления платы за содержание и ремонт многоквартирных домов является новым направлением деятельности Госжилинспекции и нацелена на защиту жителей от несанкционированного повышения размеров оплаты — этим грешат отдельные управляющие компании. При обнаружении нарушений на управляющую организацию накладываются штрафные санкции, наносящие значительный урон их финансовому состоянию.

— Собственники жилья финансируют выполнение работ и оказание услуг управляющей организацией, и поэтому именно они должны определять, какие работы и услуги в каком объеме подлежат выполнению. Таким образом, одним из основных условий улучшения качества предоставления жилищно-коммунальных услуг является правильное и четкое оформление договоров управления многоквартирным домом, — подчеркнул в своем выступлении министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш. Министр еще раз заострил внимание представителей управляющих организаций на необходимости ежегодного утверждения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме планов текущего ремонта, планов по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирном доме. «Деятельность по управлению многоквартирным домом должна перестать быть аварийно-восстановительной, а напротив, должна приобрести планово-предупредительный характер. При составлении планов текущего ремонта возможно найти понимание у собственников, объяснить им, на что потрачены их деньги, обеспечить эффективное содержание и ремонт общего имущества, подготовить качественный отчет о своей деятельности», — считает он.

Доверяй, но проверяй
Тема прозрачности деятельности УК и необходимости взаимопонимания и тесного сотрудничества с собственниками не теряет своей актуальности. И различные законодательные нововведения в сфере ЖКХ только усиливают ее актуальность.
Сергей Сидаш акцентировал внимание представителей управляющих организаций на этом аспекте: «Для того чтобы успешно вести свой бизнес и выполнять предусмотренные законодательством социальные функции, каждой управляющей организации необходимо быть открытой для диалога с собственниками, а не бояться людей и прятаться от них. Поэтому вся работа по управлению многоквартирными домами, их содержанию и ремонту должна быть построена в тесном взаимодействии с собственниками. Это и уже упомянутые планы текущего ремонта, и организация приемки выполненных работ представителями собственников, советом многоквартирного дома, и раскрытие информации в соответствии со стандартом». Многочисленные обращения населения к органам власти по вопросам начисления платы за коммунальные услуги и обоснованности размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме связаны с недостатком доверия собственников своей УК. Сергей Сидаш подчеркнул, что обеспечить такой контакт с каждым жильцом, управляя сотнями домов, для УК просто нереально. Для этого нужны советы МКД, которые выступают связующим звеном между УК и каждым жильцом дома. Тот же совет МКД должен являться главным инструментом общественного контроля.

Учиться и учиться
Консультационная и методическая помощь управляющим организациям, обучающие семинары и обмен опытом являются для министерства ЖКХ системной работой. Октябрьский форум стал логическим продолжением зональных совещаний с управляющими организациями. — Это мероприятие запланировано министерством ЖКХ в связи с тем, что сегодня требования президента РФ, губернатора Ростовской области направлены на повышение качества жилищно-коммунальных услуг. А это недостижимо без грамотного управления многоквартирными домами (МКД). На этот форум мы пригласили все управляющие компании области. Хотим обсудить актуальные вопросы и донести до них новости в жилищном законодательстве, — рассказал Сергей Сидаш.
Министр отметил, что, несмотря на большое количество проблем, на рынке управления МКД происходят позитивные перемены. Постепенно рынок избавляется от недобросовестных игроков, управляющие организации стремятся действовать в границах законодательного поля. Неэффективное управление сегодня чаще является следствием недостатка знаний и опыта, чем злого умысла.

— Министерство ЖКХ не дистанцируется от проблем, связанных с управлением многоквартирными домами. В прошлом году мы рассматривали актуальные вопросы, используя практику зональных совещаний УК, что дало возможность получить обратную связь. Важно добиться того, чтобы руководители управляющих организаций умели грамотно и правильно управлять МКД. В то же время управление МКД — это совместная работа управляющих организаций и советов многоквартирных домов, которые способны оказывать большое влияние на действия УК. В Ростовской области председатели советов многоквартирных домов также обучаются основам управления МКД на видеоконференциях. В этом году министерством ЖКХ РО проведено три таких семинара, которые были достаточно эффективными. Я думаю, что и в дальнейшем законодательство будет меняться, и мы будем продолжать процесс обучения в динамике — и через 10, 15 и 20 лет, — заверил Сергей Сидаш. — В целом у нас в области динамика в части управления МКД очень хорошая. Я думаю, что стабилизация в этой сфере произойдет в течение пяти лет. С 2012 года рост задолженности перед ресурсоснабжающими организациями не растет, по итогам минувшего года уровень собираемости платежей за услуги ЖКХ составил 98,1%. Результат Ростовской области — один из самых лучших среди регионов РФ.Владимир Сакеллариус, директор УК «Квадро» (Ростов-на-Дону): — Особенность бюджета дома состоит в том, что он пополняется средствами самих жителей. Прежде всего при ведении бюджета дома следует определить возможности экономии. УК с большим количеством МКД может сэкономить на текущем ремонте, например, за счет наличия собственной ремонтной бригады. В условиях жесткого дефицита средств надо искать скрытые резервы финансирования. Таким резервом могут стать технические или нежилые помещения, так называемые кладовки, существующие в домах 70-80 годов постройки, которые можно сдавать в аренду. Нужно просто заручиться доверием собственников и проявить творческий подход к делу!

Сергей Сидаш, министр ЖКХ Ростовской области:
— Министерство ЖКХ не дистанцируется от проблем, связанных с управлением многоквартирными домами. В прошлом году мы рассматривали актуальные вопросы, используя практику зональных совещаний УК, что дало возможность получить обратную связь. Важно добиться того, чтобы руководители управляющих организаций умели грамотно и правильно управлять МКД. В то же время управление МКД — это совместная работа управляющих организаций и советов многоквартирных домов, которые способны оказывать большое влияние на действия УК. В Ростовской области председатели советов многоквартирных домов обучаются основам управления МКД на видеоконференциях. В этом году министерством ЖКХ РО проведено три таких семинара, которые были достаточно эффективными.

Алла Капустина, директор ООО «УК ЖКХ «Ростов-Центр» (Ростов-на-Дону):
— Работу можно выполнять качественно и добросовестно, используя средства, которые поступают на счет дома от собственников квартир. Среди наших подопечных домов есть такие, от которых отказались другие УК ввиду их плачевного состояния. В домах 1907 года постройки, расположенных в историческом центре города, отсутствует газ, есть проблемы с водо- и электроснабжением. Люди здесь были попросту брошены на произвол судьбы и уже не верили, что могут получать качественное обслуживание даже при тарифе 9,48 руб. Однако мы совместно с жильцами очистили придворовые территории от мусора, устанавливаем счетчики по водоснабжению. На общем собрании собственников жилья было принято решение заниматься газификацией. Сегодня уже проведены наружные газовые сети, по линии МЧС приобретена портативная газовая котельная для снабжения газом и обогрева этих домов. Заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Люди с надеждой встретили нашу компанию, и как результат — 100% оплаты ЖКУ со стороны граждан.

Владимир Сакеллариус, директор УК «Квадро» (Ростов-на-Дону):
— Особенность бюджета дома состоит в том, что он пополняется средствами самих жителей. Прежде всего при ведении бюджета дома следует определить возможности экономии. УК с большим количеством МКД может сэкономить на текущем ремонте, например, за счет наличия собственной ремонтной бригады. В условиях жесткого дефицита средств надо искать скрытые резервы финансирования. Таким резервом могут стать технические или нежилые помещения, так называемые кладовки, существующие в домах 70-80 годов постройки, которые можно сдавать в аренду. Нужно просто заручиться доверием собственников и проявить творческий подход к делу!
Авторы: Лариса Юрченко