В свою кубышку или «общий котел»

Поправки в Жилищный кодекс предполагают накопление собственниками средств на капремонт в банке или перечисление их в региональный фонд

14.12.2012
Яндекс.Дзен Instagram
Правительство РФ в основном одобрило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», разработанную Минрегионом России. К 2014 г. согласно программе основная финансовая нагрузка при капремонте МКД ляжет на региональные бюджеты и собственников. Предлагаются два способа финансирования капремонта, каждый из которых при наличии неоспоримых плюсов вызывает и ряд серьезных вопросов. Именно поиск ответов на эти вопросы и стал причиной неоднократного переноса второго чтения законопроекта в Госдуме.

Сам по себе посыл не новый, правительство РФ рассматривало возможность минимизировать нагрузку на федеральный бюджет, связанную с капремонтом, еще в начале 2011 года. Был сформулирован законопроект Минрегиона «О внесении изменений в ФЗ «О Фонде ЖКХ» и ряд поправок в Жилищный кодекс. Рассматривались пять моделей финансирования — «Взаимное финансирование», «Доверительное управление», «Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками», «Накопления собственников», «Амортизационные платежи». К моменту подготовки законопроекта ко второму чтению осталось два способа организации капремонта по выбору собственников: первый («Фонд ремонта дома в сочетании с другими источниками») предполагает накопление взносов жильцов на капремонт на специальном счете МКД, второй («Взаимное финансирование») — перечисление средств оператору региональной системы капремонта, который принимает на себя обязательства проведения ремонта в соответствии с региональной программой. Региональных операторов в виде некоммерческих организаций создадут власти субъекта Федерации. Минимальный размер взноса будет определять региональный закон с учетом рекомендаций Минрегиона. По словам министра регионального развития РФ Игоря Слюняева, новый законопроект о системе капремонта послужит фундаментом правовых основ для полного и окончательного решения проблемы капитального ремонта многоквартирных домов. «Через пять-семь лет возможно будет перейти к нормативным объемам капитальных ремонтов в стране, а к 2035 году — полностью ликвидировать накопленный объем недоремонтов в жилом фонде», — уверен министр. Эксперты сходятся во мнении, что собственники должны платить за ремонт своего жилья — это обусловлено Жилищным кодексом РФ и соответствует международной практике. При этом они считают, что законопроект все еще нуждается в доработке, т. к. оставляет ряд нерешенных вопросов.

В частности, вызывает сомнение эффективность накоплений средств на счете дома: за то время, пока средства будут накапливаться, дом будет изнашиваться и требовать все больше вложений, тогда как инфляционные процессы будут снижать реальную «покупательную способность» накопленных средств: как показывает практика, банковский процент не успевает за инфляцией. Начальник отдела инвестиционного кредитования ОАО КБ «Центр-инвест» Сергей Смирнов считает, что гораздо более эффективным может стать кредитование. В этом случае у банка сразу берется необходимая сумма, соответствующая «цене вопроса», ремонт осуществляется сейчас, а постепенно накапливаемые на счету дома средства идут в погашение долга. «Собственники могли бы, накопив определенную сумму, под нее привлечь кредиты. К тому же если быстрее провести работы, например, для повышения энергоэффективности, то снизится плата за содержание дома», — добавляет Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города». Представители рынка отмечают, что результативным мог бы быть вариант накопления и поэтапного использования средств. Таким образом, мероприятия по капремонту растягивались бы на определенный срок, но можно было бы обойтись без кредита и минимизировать риск инфляционного обесценивания собранных средств. По нынешнему варианту законопроекта, чтобы собственники могли оставить деньги в своем распоряжении, они обязаны предоставить массу информации: когда они будут проводить капремонт, какие работы будут выполнять. Причем в объеме не меньшем, чем установлено региональной программой капремонта. «Устанавливается обязательный состав работ по капремонту, который ограничивает возможности собственников по распоряжению своими же деньгами, например, на работы, связанные с повышением энергоэффективности. Ограничение должно быть одно — деньги должны тратиться на капремонт здания, а может быть, и реконструкцию», — считает Сергей Сиваев.

Директор экспертно-аналитического департамента Фонда ЖКХ Леонид Алексеев считает наиболее перспективной модель, при которой средства накапливаются на счетах специализированных структур — региональных операторов, учрежденных субъектами РФ. Эти же региональные операторы будут осуществлять и подбор подрядчиков, контролировать и принимать работы по капремонту. Однако существует вероятность, что может сработать принцип «общего котла». Так, депутат Государственной Думы Галина Хованская выражает опасение, что накопления жильцов новых домов пойдут на ремонт старых зданий, а очередность последующих ремонтных работ будут устанавливать региональные или муниципальные чиновники. К тому же такая схема накопления средств имеет определенное сходство с финансовой пирамидой: никто не скажет, сколько будет денег у регионального оператора через 10-15 лет и хватит ли их на ремонт домов, которые сегодня числятся в новых и регулярно оплачивают свои взносы. Сергей Сиваев отмечает, что согласно проекту закона региональный оператор выступает и прямым заказчиком для подрядчиков. «Создается монополист, что повышает риски коррупции и неэффективного расходования средств», — замечает эксперт. По мнению Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города», самая оптимальная схема финансирования капремонта выглядела бы так: субъект РФ определяет размер минимальной платы в региональный фонд ремонта. ТСЖ или управляющая компания открывает особый банковский счет со специальным режимом пользования — средства на счету есть, но пользоваться ими нельзя без решения собственников.
В настоящий момент обсуждение законопроекта во втором чтении снова перенесено, заинтересованные стороны вносят свои предложения и ждут реакции правительства.

Председатель ТСЖ «Богатырь-101» Алексей Павлов (г. Новочеркасск) делится опытом поэтапного проведения капремонта МКД с проведением энергосберегающих мероприятий (модель «Накопления собственников»). Собственники сами определили размер отчислений на ремонтные мероприятия и рассчитывают завершить капитальный ремонт своего МКД в течение 5-7 лет (в зависимости от экономической ситуации). При этом уже первые энергосберегающие мероприятия по экономии общедомового расхода электроэнергии, на которые жильцы затратили 280 тыс. руб., сократили оплату общедомовых расходов электричества на 23%.
Авторы: Лариса Никитина