Две модели одного законопроекта

С 2014 г. изменится система финансирования капремонта: у собственников появится выбор способов оплаты

28.11.2012
Яндекс.Дзен Instagram
11 декабря федеральным парламентариям предстоит принять поправки в Жилищный кодекс в части финансирования капремонта многоквартирных домов. Накануне принятия знакового для отрасли документа в Ростове-на-Дону состоялось выездное совещание комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ с участием депутатов Госдумы РФ, представителей ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», Законодательного собрания Ростовской области, профильных министров ЮФО, ПФО и ЦФО, а также экспертов и представителей финансовых структур.

На Дону сформирован позитивный опыт
По словам модератора дискуссии, председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, подход к озвученной проблеме изменился буквально за последние месяцы: в первом чтении законопроекта была предложена схема так называемого общего котла, которая предполагает обязательные платежи собственников в региональный фонд капремонта, а графики и перечни ремонтируемых домов определяются чиновниками на региональном уровне. Безальтернативность модели «взаимного финансирования» не оставила равнодушными ни общество, ни Правительство РФ. Ко второму чтению появился альтернативный вариант — накопление средств на специальном счете многоквартирного дома в кредитной организации. В течение года после принятия федерального закона будет необходимо подготовить в каждом регионе свою нормативно-правовую базу, в связи с чем на законодателей субъектов РФ ляжет особая нагрузка. «Ростовская область является базовой площадкой для реализации второго варианта, — отметила Галина Хованская, — так как здесь уже накоплен опыт модернизации жилья с помощью кредитов. Условия ростовских банков достаточно тяжелые, но изменение ставки кредита на 3-5% привело к тому, что у граждан появился интерес к этой схеме. В идеале нужно кредитование на длительный срок на льготных условиях под гарантии региональных или муниципальных властей. Но не везде из-за скудости бюджетов возможны такие гарантии. Почему бы не создать по аналогии с Агентством ипотечного кредитования на федеральном уровне структуру, которая могла бы предоставлять подобные гарантии?»

Как сообщил министр ЖКХ РО Сергей Сидаш, несмотря на многообразие форм поддержки, существующая система капремонта нуждается в модернизации, и Ростовская область уже включается в процесс создания региональных систем капремонта. Точечного кредитования, вложения средств бюджетов и Фонда ЖКХ недостаточно для обеспечения масштабных преобразований. «Для нас очевидно, что необходима федеральная поддержка, — отметил Сергей Сидаш. — Во-вторых, не решен вопрос о защите вкладов собственников от инфляции. Предлагаем рассмотреть предложение — за счет средств государственной поддержки индексировать накопления собственников в соответствии с коэффициентом увеличения стоимости проведения работ. В-третьих, есть опасения, что местные бюджеты будут не в состоянии делать долгосрочные отчисления на ремонт в части муниципальных помещений. Согласно проекту закона, в программу капремонта должны быть включены все МКД. На Дону лишь 21 тыс. полноценных многоквартирных домов, остальные 73 тыс. — это дома блокируемой застройки на 2-4 помещения. Мы предлагаем предоставить собственникам таких помещений право добровольного участия в программе. Проектом закона также предусмотрено проведение мониторинга технического состояния МКД: для этого нужны информационные системы, базы данных, на их создание потребуется время и расходы. Предлагаем рассмотреть возможность оказания методической и финансовой поддержки Фондом ЖКХ в создании необходимых информационных систем».

С точки зрения министра ЖКХ РО, вызывает вопросы и деятельность регионального оператора в части работы с теми собственниками, кто не принял решение о выборе схемы накопления средств, заключении с ними договоров и взыскании взносов с неплательщиков, а также установление источника финансирования деятельности регионального оператора. Очевидно, что сами собственники не смогут решить все оргвопросы, связанные с включением в программу, поэтому необходимо уточнить роль управляющих организаций в новой системе капремонта.

80% собственников — в «общий котел»

— Хорошая практика, которая есть в Ростовской области, исходит из подключения трех инструментов — накоплений граждан, господдержки и кредитов, — считает руководитель направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев. — Однако в ближайшие 10 лет бюджетная поддержка должна присутствовать, но в то же время нужно, чтобы ее доля постепенно уменьшалась, уступая двум другим инструментам.

По словам эксперта, ответов на многие вопросы, поставленные министром ЖКХ РО, на федеральном уровне пока нет и, возможно, не будет, хотя вопросы методического обеспечения, безусловно, важны. Ведь каждый регион за полгода должен подготовить бессрочную программу, в которой должны быть учтены все МКД с указанием сроков проведения капремонта. «Не зная, какую помощь из бюджета вы получите, не зная методики, это невозможно сделать», — продолжает Сергей Сиваев.

Проект закона за субъектами оставил право формирования минимального размера фонда капремонта: на уровне домового накопления этот размер нужно устанавливать, считает эксперт, а на уровне регионального фонда не стоит, т.к. подрывается сам источник формирования регионального фонда. Кроме того, согласно проекту закона, региональный оператор выступает и в качестве заказчика капремонта, причем таких операторов может быть несколько в регионе. Сегодня понятна практика реализации программ капремонта в рамках ФЗ-185 (распределение средств через местные бюджеты и управляющие организации), но в случае с региональным оператором-заказчиком возникает высокий риск, который может вызвать серьезные последствия, в том числе и коррупционные. Волнует эксперта также и финансовая устойчивость региональных операторов — это ключевой фактор стабильной работы всей системы.

— Важно обеспечить равенство двух моделей, — считает Сиваев, — 80% собственников будут копить в региональном фонде, а модель консолидации денег в масштабах дома выберут собственники нового жилья, которые в масштабе страны составят порядка 15%. Сегодня банки не знают, как выдавать кредиты ТСЖ, т.к. членство в ТСЖ добровольное — это фактор высокого риска. Мы нашли выход, как этот риск снизить: собственники смогут открыть специальный счет для своего дома в банке. Им принадлежат права на эти средства, но владельцем является в зависимости от способа управления УК, ТСЖ, один из собственников или региональный оператор. Счет защищен: средства могут использоваться только по решению общего собрания собственников на установленные цели (контроль осуществляет банк). Чем больше банков будет включено в этот процесс, тем лучшие условия по процентным ставкам будут для собственников». По подсчетам главы Представительства Европейского банка реконструкции и развития по ЮФО и СКФО Дмитрия Ларионова, для выполнения работ по капитальному ремонту МКД в Ростовской области необходимо 200 млрд рублей. Выполнение мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности зданий, потребует дополнительных вложений порядка 300 млрд рублей. Выбор регионом модели фонда капремонта на основе обязательных взносов граждан позволит донским территориям через 39 лет капитально отремонтировать все дома и более чем через 90 лет выполнить мероприятия по повышению энергоэффективности зданий. Использование банковских кредитов поможет сократить сроки решения проблемы в несколько раз. Советник по правовым вопросам Международной финансовой корпорации Илья Миняев отметил, что средняя стоимость капремонта МКД в ЮФО составляет 1600 руб. за 1 кв. м. Для капремонта дома площадью 2 тыс. кв. м при ежемесячных отчислениях собственников в размере 10 руб. с 1 кв. м потребуется копить 13 лет. А если на уровне субъекта будет создан гарантийный фонд, то это позволит активнее привлекать кредитные средства и, соответственно, ускорить процесс капремонта.
Авторы: Марина Коренец