Капремонт: игра в рулетку с государством

Ожидание бюджетной поддержки со стороны аморфных собственников и управляющих компаний сродни надежде выиграть в лотерею

10.01.2012

Вопреки пессимистичным версиям, день за днем энергосберегающие технологии покоряют донское ЖКХ, пусть и медленными темпами. По оценкам осваивающих эту новую бизнес-нишу руководителей передовых управляющих компаний, в существующих правовых и экономических условиях энергосбережение — единственный путь для УК не потерять бизнес, выведя обслуживаемое жилье из кризисного состояния.

Некоторые дома решаются ремонтироваться за свой счет и окупать инвестиции путем снижения эксплуатационных расходов на «коммуналку». При этом уже сегодня Дон организационно подготовлен для реализации энергосберегающих проектов в жилищном фонде.

Кредиты не востребованы коммунальщиками

В качестве одного из главных прорывов можно назвать внедренную министерством ЖКХ Ростовской области схему по установке в кредит дорогостоящих коллективных узлов учета, без наличия которых в принципе невозможно заработать на снижении энергопотребления. Разработанная региональной властью типовая форма договора управления МКД позволяет постепенно уводить дом от муниципальных тарифов. А утвержденный правительством области перечень обязательных мероприятий по энергосбережению дает лишний повод руководителям управляющих компаний продвигать передовые идеи в умах жильцов, поясняя, что эти работы выполняются по воле власти, к тому же они неизбежно будут экономить деньги собственников на «коммуналке». Главной проблемой министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш считает низкий уровень капитализации большинства управляющих компаний. У большинства собственников нет ни возможности, ни желания полностью оплачивать ремонт жилья, остается надеяться на инвестиции частного капитала.

Между тем многие управляющие компании имеют лишь 10 тысяч рублей на счету, а время призывает поднимать разрушающееся жилье и заработать прибыль за счет сократившихся расходов. Впрочем, у ряда представителей бизнеса, а не власти имеется и прямо противоположное мнение.

— Мы разработали для собственников жилья, управляющих компаний и ТСЖ кредитные продукты на энергетический ремонт, но их никто не берет, — отметил в конце прошлого года генеральный директор банка «Центр-инвест» Василий Высоков. — Емкость нашего портфеля составляет 4-5 миллиардов рублей. Но деньги лежат мертвым грузом, нашими услугами воспользовались лишь 50 многоквартирных домов Ростова.

ЖКХ вновь ждет дотаций

При этом в мегаполисе около 8 тысяч МКД, практически каждый нуждается в выполнении энергосберегающих мероприятий. Нуждаются в этом и большинство новостроек, введенных в эксплуатацию уже в нынешнем столетии. В отличие от финансирующей капремонт госкорпорации, коммерческому банку все равно, в какую часть дома вложат предоставленный им кредит, будь то общее имущество или отдельно взятая квартира, была бы экономическая обоснованность.

Однако в большинстве домов энергосбережение остается не нужным ни жильцам, ни управляющим компаниям. Хотя собственники стонут от высоких тарифов на «коммуналку», а «управляющие» — пребывают на грани банкротства и обманывают жильцов, будучи не в силах сводить концы с концами. — Для внедрения энергосбережения надо выбирать что-то одно: либо бизнес, либо дотации государства, — говорит заместитель начальника отдела банка «Центр-инвест» Сергей Смирнов. — Собственники по-прежнему ждут, когда же их дома отремонтирует государство. Аналогичного ждут и УК. Хотя с нынешнего года можно констатировать частичные изменения политики властей в жилищной сфере. Львиная доля бюджетных средств направится на замену отслуживших свой срок дорогостоящих лифтов, оставшаяся часть достанется проблемным домам, требующим крупных инвестиций. В отличие от ранее действовавшего федерального фонда, в новую программу ряд объектов просто не попадет, поскольку они еще недостаточно развалены. Причем ждать, когда они разрушатся до нужной кондиции, также нет особой корысти. В нынешнем году в несколько раз выросли доли со-финансирования собственников жилья. Возникает вопрос: не проще ли «ремонтироваться» примерно за те же средства, но сейчас, без участия государства? Не понимающие существующих нюансов жильцы затеяли с властями и судьбой своеобразную азартную игру «на капремонт». Похожую выжидательную позицию многие собственники заняли и относительно установки приборов учета как общедомовых, так и поквартирных. Принятое постановление Правительства РФ № 354 содержит прогрессивные ноу-хау, обязывая потребителей оплачивать расходуемый коммунальный ресурс пропорционально площади жилья в общей доле, а не объемам, потребляемым квартирой. Однако в очередной раз государственная политика носит половинчатый характер.

До сих пор не разработанные Минрегионразвития РФ нормативы потребления коммунальных услуг на нужды дома отнюдь не стимулируют ставить узлы учета, так как это обяжет жильцов оплачивать потери в местах общего пользования. А без оборудования ни у жильцов, ни у управляющих не появится прямой коммерческой выгоды ремонтировать жилье, снижая эксплуатационные расходы. В результате деньги уходят на оплату излишне потребляемых коммунальных услуг, а дома рушатся.

Инновации начинаются с подъезда

Отметим: энергосбережение пробуксовывает по вине государства на самом первом этапе, связанном с установкой счетчиков. Многие дома, все же установившие узлы учета, эволюционируют дальше без бюджетной поддержки. Обычно в большинстве случаев первым делом жильцы хотят обустроить «умный подъезд» с современными лампочками, датчиками движения, а также «металлопластиком». — Мы планируем модернизировать подъезды и устанавливать металлопластиковые окна как в подъездах, так и в квартирах жильцов, в том числе и в кредит, — говорит генеральный директор недавно организованной управляющей компании «Дома Ростова» Сергей Галыгин. — У жильцов появится возможность частично или полностью расплачиваться за окна из возникшей экономии энергоресурсов. Спрос на это оборудование и материалы продолжает расти.

В результате создается не только «показушный» эффект, но и экономический. Минимизированные расходы на освещение мест общего пользования зачастую подталкивают инвестировать в свой дом деньги в коммерческих целях. Например, после того как председатель ЖСК «Орленок» Ирина Москалевич обустроила в своих домах «умные подъезды», одновременно заменив старую проводку, платить за электроэнергию в местах общего пользования стали в 3,5-4 раза меньше.

Стоимость реализации проекта составила около 40 рублей с 1 кв. метра. Жильцы, ощутившие на собственном кармане эффективность энергосбережения, согласились одновременно и поднять тариф на «содерремжил», установив его выше муниципального, и ввести дополнительный платеж на капремонт в размере 6 рублей с 1 кв. метра. В приоритете Ирины Москалевич приносящие новую экономию энергосберегающие технологии, в прошлом году удалось поменять тепловые коммуникации, покрыв новое оборудование энергосберегающим материалом «Астратек». Еще одно успешно осваиваемое направление — установка регуляторов тепловой энергии, позволяющих избежать «перетопов» и последующего выбрасывания дорогостоящего тепла в форточки. Наиболее активно оборудование внедряет в своих домах управляющая компания «Коммунальщик Дона», в ряде случаев также без дотаций. А выполнить утепление уже нереально без вливаний бюджета.

— После того как по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ в одном из наших домов был выполнен дорогостоящий комплексный энергосберегающий ремонт, собственники 70 многоквартирных домов захотели аналогичного, — говорит генеральный директор «Коммунальщика Дона» Кеворк Багян. — Но стоимость работ в типовой стоквартирной пятиэтажке, включая ее утепление, составит 12-13 миллионов рублей.

Идеальный объект для инвестиций

Отдельный интересный вопрос — в какой объект наиболее выгодно и удобно вкладывать инвестиции. По словам Натальи Федоренко, ей значительно проще сотрудничать с индивидуальными домовладельцами либо с бывшими советскими ЖСК. Однако управляющие компании и других энергоинвесторов сюда просто не пустят. Сплотившиеся еще на «кровавых» стройках в советские времена члены жилищно-строительных кооперативов самодостаточны, равно как и «индивидуалисты», благо, если когда-то сумел построить дом, то с его дальнейшим содержанием справишься однозначно.

По прежним версиям некоторых представителей власти, первым делом энергосбережение должно было стартовать в поликлиниках и больницах, поскольку у них один хозяин. Однако планирующие привлекать частный капитал управляющие компании предпочитают иметь дело с собственниками жилья, а не с чиновниками. Последние еще хуже аморфных собственников, инвестиции в бюджетный объект сопряжены с парализующей работу бюрократией. Интересен и тот факт, что, по словам Сергея Смирнова, в «Центр-инвест» за энергосберегающими кредитами не обращалась ни одна из энергосервисных компаний Ростова, выполняющих энергоаудиты бюджетных объектов. — Думаю, жильцы имеют прямую экономическую заинтересованность в снижении эксплуатационных расходов, — говорит директор управляющей компании «Комфорт-Сервис» Даниил Синяков. — Однако внедрять инновационные технологии исключительно за их счет не представляется возможным, сейчас мы ищем деньги. Максимально высокий тариф, который нам удалось установить в одном из домов, составил 25 рублей с кв. метра (вдвое выше муниципального. — Прим. авт.). Между тем на реализацию серьезных проектов потребуется по 30-35 тысяч рублей с квартиры.

— Жильцов можно заинтересовать, — отмечает генеральный директор управляющей компании «Донские коммунальные инвестиции» Сергей Худяков. — После того как я за счет средств фонда реализовал в одном из объектов комплексный проект модернизации системы электроснабжения, жильцы девяти домов захотели аналогичного. Собственники соглашаются устанавливать адресные тарифы на «содерремжил», теперь мы начинаем заключать энергосервисные договоры и привлекать частный капитал.

Бесхозные дома

По словам Сергея Худякова, помимо дополнительной прибыли компании за счет диверсификации производства, реализованный проект принес «Донским коммунальным инвестициям» такие блага, как приход новых клиентов за счет «соловьиного радио», доверие жильцов, которые стали соглашаться устанавливать тариф на «содерремжил» выше муниципального, снижение численности неплательщиков. При этом домом стало рентабельно управлять в нынешних рыночных условиях, появилась возможность ограничивать потребление ресурса злостным должникам, моментально выявлять расхитителей энергоресурса. По оценкам экспертов, энергосбережение является единственно верным путем как для управляющей компании, так и для собственников жилья в ныне складывающихся социально-экономических условиях. В противном случае УК просто потеряет свой бизнес, а дом обещает рухнуть.

— Средний срок службы зданий будет расти с учетом ввода в эксплуатацию новостроек, но бывшие советские дома продолжат стареть и деградировать, — такой малоутешительный прогноз дает жилищному фонду исполнительный директор московского Центра по эффективному использованию энергии Игорь Башмакое. — Исключение составит жилье бывших жилищно-строительных кооперативов, чьи собственники отличаются более высоким уровнем добрососедства.

— Мы эксплуатируем 33 дома, и к нам приходят новые объекты, — говорит Сергей Худяков. — Но собственники четырех домов неадекватны, мы не можем с ними о чем-либо договориться. Содержать их, ничего не меняя, не экономя ресурсы, убыточно. Похоже, нам остается одно — отказываться на них работать, иначе нас ждет разорение.

Подобные поступки управляющих компаний — пока что достаточно редкое явление в жилищной сфере, в отличие от отказа жильцов от услуг той или иной фирмы. Но, надо думать, прецеденты начнут учащаться, учитывая, что государство ужесточает требования к качеству обслуживания жилья, выставляя фирмам чувствительные штрафы. Грядущая судьба «бесхозных» домов туманна. Похоже, собственникам, не желающим договариваться и искать компромисс, останется только один вариант — непосредственное управление, поскольку заняться самообслуживанием, создав ТСЖ, они также неспособны. А эта форма окончательно развалит жилища.

Энергосбережение как бизнес

Опираясь на наработанный опыт, уже сегодня можно прогнозировать экономическую эффективность, которую обещают принести внедряемые новшества в местных климатических условиях.

Замена старых общедомовых и поквартирных счетчиков. Обещает принести экономию от 8 до 50% без каких-либо дополнительных инвестиций. По данным государственного предприятия «Ростовоблстройзаказчик», изношенное оборудование завышает показания потребления энергоресурсов.

Замена старой электропроводки в местах общего пользования на 17% снизит потери электроэнергии от общих объемов, потребляемых всем домом.

Обустройство «умного подъезда». Минимизирует потери на освещение в местах общего пользования.

Установка регуляторов подачи тепловой энергии. По данным управляющей компании «Коммунальщик Дона», снизит расходы на оплату тепловой энергии от 100 до 600 рублей в месяц с квартиры. На показатель влияют такие частные факторы, как общая площадь обогреваемого жилья, общее состояние стен и окон дома и личные пристрастия собственников (одним захочется нагревать свои квартиры до 25 градусов, другие ограничатся предусмотренными двадцатью). Установка автономной котельной. Еще один интересный и нестандартный вариант — не утепляться, не ремонтировать жилье, а просто «отсечь» централизованные сети, продолжая топить атмосферу. Один из таких проектов был реализован в Шахтах ТСЖ «Восход» и принес колоссальную экономию. Стоимость тарифа на тепловую энергию снизилась с 50 до 8 рублей за кв. метр обогреваемой площади.

Подводные камни энергосбережения

Досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом. Иными словами, управляющая компания делает ремонт, рассчитывая окупить вложения за определенный срок, а собственники по каким-то причинам ранее разрывают с ней договор. Считается самым высоким риском.

Ошибка в расчетах. При существующем обилии различных передовых материалов и технологий трудно подобрать наиболее оптимальный вариант для местных климатических условий.

Вандализм. Внедряя качественное оборудование или материалы в разбитом жилье, нельзя рассчитывать на стремительное революционное изменение психологии у абсолютно всех домовладельцев. Неплатежи. Некоторые из проектов предусматривают дополнительную финансовую нагрузку и на собственников жилья, в результате которой рискуешь получить прирост новых задолжников за «коммуналку». Хотя данный фактор оценивается большинством экспертов как наименее опасный, в большинстве случаев энергосбережение, наоборот, повышает собираемость платежей.

Капремонт доверят регионам

Минрегион опубликовал законопроект с официальным названием «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», помимо судьбы Фонда ЖКХ, затрагивающий вопрос финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД), пишет Ъ. Саму систему финансирования капремонта предлагается модернизировать, передав ряд полномочий регионам. Так, субъектам РФ будет передан выбор механизма финансирования региональных фондов капремонта (накопительного или кредитного) и установления порядка организации и функционирования таких фондов (включая определение минимальной платы за капремонт). Также регионам предлагается разрешить «принудительное» включение многоквартирных домов в программы капремонта «в случае непринятия собственниками помещений решений, необходимых для его своевременного проведения и финансирования».

Полномочия по осуществлению финансирования (софинансирования) мероприятий по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах также достанутся региональным бюджетам. Законопроектом Минрегиона предусмотрен переходный период, на который предлагается вновь продлить существование Фонда содействия реформированию ЖКХ — изначально он должен был прекратить свое существование в 2011 году, позже работа фонда была продлена до начала 2013 года. Теперь Минрегион предлагает продлить срок деятельности фонда до 31 декабря 2015 года.

Авторы: Олег Петрушин