Чем лучше подготовка, тем легче эксплуатация

В Волгограде подвели промежуточные итоги подготовки к зиме

18.11.2011
Яндекс.Дзен Instagram
Уже сложившаяся в ИД «МедиаЮг» традиция проведения тематических круглых столов в городах ЮФО на сей раз продолжилась в Волгограде. В конце октября руководители управляющих компаний региона обсудили вопросы подготовки города к отопительному сезону, внедрения энергосберегающих технологий, качества работы управляющих компаний, взаимоотношений с ресурсоснабжающими организациями и реализации федеральных законов в сфере ЖКХ. Генеральным партнером круглого стола выступила компания Grundfos, партнером — ООО НПФ «КРУГ».

Открыл заседание круглого стола Николай Пименов, директор СРО НП «Волга», в которую входит 26 управляющих компаний, обслуживающих свыше 50% всего жилищного фонда Волгограда: «Несмотря на то, что закон о саморегулируемых организациях до сих пор не принят, СРО «Волга» объединяет под своим крылом компании, которые занимаются управлением многоквартирными домами, чтобы все общие вопросы и проблемы, которые возникают у каждой из них, можно было решать сообща. Не секрет, что жилищный фонд нам достался далеко не в идеальном состоянии. Поэтому в числе наиболее актуальных мероприятий по-прежнему остаются проведение стопроцентной теплоизоляции и установка грязевиков. При подготовке к отопительному сезону мы столкнулись с двумя главными вопросами. Это элеваторные узлы, которые эксплуатируются уже не один десяток лет и пришли в негодность, и отношения с ресур-соснабжающими организациями, которые строятся в плоскости «должен — заплати». Та задолженность, которая существует сегодня, — это не те деньги, которые управляющая компания куда-то потратила, а те долги за ЖКУ, которые накопились у населения».

В июле 2011 года было подготовлено постановление главы администрации Волгоградской области и утвержден список мероприятий по энергосбережению и энергоэффективности. По словам директора УК «Райкомхоз» Галины Файзуллиной, намного ужесточились требования жилищной инспекции к состоянию сопел, промывке, давлению, осветлению воды. Весь процесс профилактических работ контролировался специальной комиссией. В то же время директор ООО УК «Стабильность» Дмитрий Ловыгин отметил неадекватность оценки работы управляющих компаний со стороны средств массовой информации: «СМИ неоднократно твердили о том, что Волгоград в нынешнем году слабо подготовился к отопительному сезону. Мы, в свою очередь, лично присутствуем и участвуем в подготовке, поэтому знаем всю эту «кухню» изнутри. В связи с этим хотелось бы заметить, что подготовка жилого фонда прошла не хуже, а местами даже лучше, чем в прошлые годы. И никаких серьезных сбоев не наблюдалось». Недофинансирование традиционно остается одной из наиболее острых проблем, считает Дмитрий Ловыгин: «Тепловики обновили много сетей, в ряде домов нами были заизолированы трубопроводы, установлены дополнительные грязевики. По сравнению с двумя предыдущими годами произошла модернизация жилищного фонда, несмотря ни на финансовые, ни на политические трудности. Почти в 70% домов установлены приборы учета тепла. Внешне это может быть малозаметно, но работа активно идет».

Не отрицая актуальности такой политически окрашенной темы, как ЖКХ, в предвыборный период, директор УК «Поскомхоз» Илья Багров привел пример, когда в 2008 году за один месяц госжилинспекция провела более двадцати спровоцированных проверок более чем в сорока домах. Большинство из них не подтвердились, но стали своеобразным толчком для дальнейшей работы. «В этом году инспекция заняла довольно выверенную позицию, обеспечив тщательный подход к проводимым мероприятиям, — отметил он. — Поэтому чем лучше мы готовимся, тем лучше идет эксплуатация жилищного фонда». Директор ЖЭУ № 43 Александр Шкуратов затронул вопрос взаимоотношений с собственниками домов: «Мы говорим о политическом подтексте, но не сказали об оценке со стороны населения. Увы, подготовка к отопительному сезону жителями никак не оценивается — они не видят эту работу. Население не может и не должно контролировать качество подготовительных работ. Активность проявляется уже с наступлением отопительного сезона по принципу «есть тепло или его нет». Ужесточение требований со стороны жилищной инспекции, по его мнению, значительно повышает качественные показатели. «Требования не завышены, они вполне адекватны», — говорит он. Николай Пименов выразил солидарное мнение, отметив важность отношения населения к той работе, которая проводится управляющей компанией: «Отношение это, как правило, инертное. На мой взгляд, не должна управляющая компания решать все возникающие проблемы в одиночку. Мера ответственности собственника в многоквартирном доме сегодня заканчивается на пороге входной двери. Подобный менталитет, возможно, будет преобладать еще не один десяток лет, и это является самым серьезным препятствием на пути сотрудничества УК и собственника. Потому что не только управляющая компания в одностороннем порядке должна отвечать за подачу коммунальных ресурсов и состояние систем, но и жители домов».

В связи с этим директор ЖЭУ № 67 Павел Попов поделился личным опытом работы с населением: «С недавних пор мы решили визуализировать информацию о проделанных работах, документально фиксируя то, что было до ремонта, и то, что стало после его проведения. Пока собственник своими глазами это не увидит, никакие отчеты, никакие цифры ему не докажут наличие реальных результатов работы УК». Технический директор компании «ЭнергоЭксперт» Сергей Ткачев на примере собственных исследований наглядно продемонстрировал нынешнее состояние жилищного фонда. «Мы почему-то привыкли ругать управляющие компании. Но не ошибается тот, кто ничего не делает. Чтобы оценить качество работы управляющих компаний, необходимо учитывать то состояние жилищного фонда, в котором он перешел от государства в ведение УК. А этот фактор почти не учитывается». В качестве примера были приведены ряд термограмм жилых домов разных лет постройки и разного технического состояния — от «сталинки» до новостройки. Термограммы были сделаны в одно и то же время и наглядно показывают, насколько сильно отличается жилой фонд. «В 261-м законе есть разграничения по классу энергоэффективности, — рассказал Сергей Ткачев. — Управляющие компании должны изыскивать возможности проводить подобные исследования жилищного фонда, который находится в их ведении для того, чтобы вовремя предпринять необходимые меры. К сожалению, требования, которые устанавливает закон об энергосбережении, достаточно высоки, равно как и стоимость качественного энергетического обследования. Но уже ведется разработка экспресс-методики, позволяющей серийно исследовать типовые здания без ущерба качеству». Управляющие компании находятся в сложной ситуации: с одной стороны, есть федеральный закон, который предписывает, чтобы все мероприятия по энергосбережению были проведены, а с другой, есть собственники, которым ничего не надо.

«Для стандартной пятиэтажной хрущевки на сто квартир такое обследование будет стоить порядка 250-300 тыс. рублей с последующими затратами на мероприятия по энергосбережению, — отметил Николай Пименов. — Разумеется, жители домов на такое не пойдут. В связи с этим в июле этого года в городской администрации разрабатывался пилотный проект, предполагающий использование лизинговых схем. Согласно такой схеме, управляющая компания заключает договор с заводом-изготовителем теплового оборудования, который под гарантии банка-партнера готов будет поставить приборы учета на многоквартирный жилой дом со сроком исполнения до пяти лет. Преимущество такого лизингового договора в том, что в течение этого срока оборудование значительно удорожает, собственник будет рассчитываться с управляющей компанией по нормативу, а УК с поставщиком тепла — по приборам учета. Та разница, которая образуется в пределах 15-17%, будет использоваться по трем основным направлениям: во-первых, расчет с поставщиком оборудования, во-вторых, обслуживание приборов. Ведь данные приборы должны не только экономить, но и передавать данные для архивирования в электронном виде, чтобы ресурсоснабжающие организации могли фиксировать количество потребляемого тепла — они заинтересованы видеть те потери, которые несут. Я не открою Америки, если скажу, что половина котельных сегодня не имеют ни входного, ни выходного контроля. И в-третьих, чтобы по итогам года управляющая компания могла производить перерасчет, позволяющий значительно экономить средства собственников». С другой стороны, продолжил Николай Пименов, приборы, не установленные до 1 июля 2012 года, согласно статье 13, обязана будет установить ресурсоснабжающая организация. А ей где взять эти средства? Это уже недоработка на федеральном уровне. На мой взгляд, пока не будет софинансирования, когда часть денег вкладывает государство, а часть собственник, не будет работать закон, не будут выполнять программы. Это касается не только приборов учета тепла, но также воды и электроэнергии. Парадоксальную статистику озвучил директор ООО «ЖилКомюг» Алексей Кириллов: «Наша компания занимается эксплуатацией жилого фонда, сданного в эксплуатацию после 2007 года, имеет на балансе две централизованные котельные, которые являются коммунальными операторами подачи тепла в эти дома. И даже несмотря на то, что наш жилищный фонд построен уже в соответствии с современными требованиями и полностью оснащен приборами учета, начиная от общедомового счетчика и заканчивая индивидуальными приборами в каждой квартире, дебиторская задолженность жителей составляет порядка 40%. Руководители управляющих организаций были солидарны в том, что оптимальным путем к снижению материальных затрат, а вместе с ним и задолженностей являются установка в домах и квартирах приборов учета потребляемых ресурсов и проведение энергосберегающих мероприятий. В этой связи особое внимание привлекло выступление Николая Иванова, руководителя направления реализации проектов GRUNDFOS в Южном федеральном округе. Сегодня в России GRUNDFOS наладил производство насосов мощностью до 355 кВт различной степени сложности и для любых систем жизнеобеспечения. Это и установки пожаротушения, и комплексные канализационные станции, и частотные преобразователи, и установки повышения давления. Доклад Николая Иванова «Энергосбережение через аудит насосных систем» лишний раз подтвердил необходимость и оправданность использования насосного оборудования как неотъемлемой составляющей инженерной инфраструктуры дома.

Участники круглого стола согласились с мнением, что сегодня сложно дать однозначную оценку энергосберегающей практике управляющих компаний Волгоградского региона и степени их подготовки к отопительному сезону. Еще довольно много шероховатостей и вопросов, требующих решения. Но налицо положительная динамика и стремление предоставлять населению качественные коммунальные услуги. Необходим комплекс мер, который позволил бы грамотно и последовательно реализовать все требования 261-го закона. И нельзя не отметить представленную возможность обмена опытом, которую получили участники круглого стола.

Оборудование для управления многоквартирными домами

НПФ «КРУГ» предлагает управляющим компаниям современную и экономичную автоматизированную систему управления индивидуальным тепловым пунктом жилого дома. Такая система позволит УК сэкономить время и силы не только в период подготовки к зиме, но и в отопительный сезон за счет оптимизации температурного режима теплоснабжения и предотвращения аварийных ситуаций. Автоматика позволяет избавиться от негативного влияния человеческого фактора. Для учета ресурсов есть вариант для целых микрорайонов и городов — комплексная система учета и диспетчеризации энергоресурсов «ЭнергоГород». Система позволяет не только автоматически считывать показания со всех счетчиков всех энергоресурсов без участия человека, но и существенно снижает затраты за счет оперативного обнаружения утечек, порывов, контроля за «перетопом», обнаруживает источники хищения ресурсов. Такая система особенно актуальна в свете реализации закона об энергосбережении.

Авторы: Альбина Васильева