Разлетаются как горячие пирожки

Так характеризуется ситуация на рынке жилой недвижимости с середины 2020 года

24.08.2021
Пандемия и введенные из-за нее ограничения сформировали так называемый отложенный спрос на жилье. Дополнительным мощным фактором стала льготная ипотека. Однако из-за повышения стоимости строительно-монтажных работ, изменений в законе о видах разрешенного использования земельных участков, ужесточения норм градостроительного проектирования и многих других факторов темпы строительства снизились. При этом целый ряд причин вызвал повышение стоимости квадратного метра жилья. Почему это произошло, восстановится ли баланс и как пандемия в целом повлияла на эволюцию покупательского спроса, в рамках круглого стола Отраслевого журнала «Вестник» рассказали эксперты отрасли.

Игорь Горский.jpg
Игорь Горский, президент Российской гильдии риелторов:
— По итогам первого полугодия 2021 года цена на квадратный метр недвижимости в Санкт-Петербурге выросла на 11% и составила 179 тыс. рублей. Это на 32% больше, чем год назад. Прирост стоимости квадратного метра жилья в Ленинградской области составил 23% и достиг 118 тыс. рублей, что на 39% больше, чем годом ранее.
Обновлены и рекорды по ипотеке. 73% покупателей, которые приобрели недвижимость в Санкт-Петербурге, сделали это с привлечением заемных средств; в Ленинградской области — 74%.
В целом по России в среднем цена квадратного метра увеличилась на 18% и составила 118,5 тыс. рублей.
В числе ключевых причин — рост стоимости строительно-монтажных работ, закрытие границ из-за пандемии, которое привело к оттоку рабочей силы, рост цен на металл, на стройматериалы. Особо я бы отметил катастрофическую нехватку земельных пятен для застройки и достаточно длительный процесс согласований и взаимодействия с банками. С начала пандемии около полугода объекты недвижимости не приобретались по понятным причинам. 
Однако в июле — августе 2020 года рынок накрыла лавина потребительского спроса. Конечно, в плюс сыграла льготная ипотека, но есть и еще один фактор, о котором мало кто говорит. Каждые 5-7 лет в среднем гражданин меняет место работы, и примерно каждые 15-20 лет — жилье. И последний такой этап как раз пришелся на 2019-2020 годы. Люди, которым было лет 25 в 2000-х годах, завели семьи, повысили свой социальный статус, стали больше зарабатывать и приобретать квартиры большей площади. Люди помоложе заметили этот ажиотаж и присоединились к тем, кто его создал. В сентябре — ноябре 2020 года на северо-западе страны, например, произошло катастрофическое вымывание ликвидных объектов недвижимости. Люди, которым нужно хотя бы что-то приобретать, увидели, что объектов нет, и бросились покупать недвижимость по второму кругу. Следом вздрогнули уже и северные регионы: ХМАО, ЯНАО, Якутия, Коми и другие. Их жители стали приобретать недвижимость в городах-миллионниках и на юге страны. По данным ВТБ и Сбербанка, количество транснациональных сделок в общей массе сделок в конце 2020-го — начале 2021 года достигло рекордных 30%. Именно эта лавина спроса, которая обрушилась на застройщиков, явилась мощным драйвером увеличения стоимости объектов недвижимости. В нашем случае вся многофакторность спроса наложилась на существующее на рынке предложение. Главным менеджером рынка жилья и взаимодействия между застройщиками, банками и населением является государство. С предложением всегда легче: его можно регулировать законными актами или административным ресурсом. Но вот в плане спроса руководителям стройкомплекса нужна более тонкая настройка на многогранность его механизмов. 
Валерий Ананьев.jpg
Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс», председатель комитета по строительству СОСПП, заслуженный строитель РФ:
— В Свердловской области за последние 10 лет строительный рынок совершил значительный рывок в своем развитии. Мы построили современные заводы по производству стройматериалов, которые стимулируют развитие смежных отраслей, обеспечивают уральцам новые рабочие места, а главное — дают нам уверенность в сроках и качестве поставок при строительстве в рамках национальных проектов, федеральных и муниципальных программ развития городской среды. Мы активно строим не только жилье, но и высокотехнологичные и современные объекты инфраструктуры: детские сады, школы, музеи, спортивные и медицинские объекты. Это повышает инвестиционную привлекательность территории, позволяет увеличивать человеческий капитал и в конечном счете способствует росту качества девелоперских проектов. 
Но главный триггер в повышении качества проектов жилья — это изменение покупательских предпочтений, ясный и осознанный запрос горожан на сбалансированную, комфортную городскую среду. Если 10 лет назад сам факт приобретения квартиры в новостройке был равен повышению уровня жизни, то сегодня покупатели выбирают новое жилье с учетом желаемого образа жизни. Главное конкурентное преимущество — это функциональность, причем во всех ее проявлениях. Функциональная квартирография подразумевает наличие и просторных гостиных, где можно собираться с семьей, друзьями и общаться, и мест, где можно уединиться для работы, учебы, отдыха. Немало функций сегодня выносится за пределы квартир, в общественные пространства дома: на этажах и в паркингах размещаем кладовки — келлеры. Стоимость квадратного метра келлера ниже, а значит, выгоднее хранить сезонные вещи в келлере, чем захламлять ими квартиру или балкон. Пандемия окончательно сформулировала запрос на места для отдыха в составе жилых комплексов. 

Мы проектируем балконы с остеклением в пол, побуждающим использовать их по прямому назначению, а не как место для хранения; предлагаем квартиры с террасами, выходящими во внутренний, непременно зеленый двор, как на первых этажах, так и на высоких этажах с хорошими видовыми характеристиками. Первые этажи в жилых домах занимают просторные холлы с зонами отдыха, коммерческие помещения, где размещаются магазины и кафе, а также соседские центры — площадки, где соседи могут устраивать праздники, формировать клубы по интересам, придумывать совместную активность. 
Цель — обеспечить возможности жителям максимум задач решать на территории комплекса — от отдыха, занятий спортом до посещения образовательных секций, предприятий сферы услуг и совершения покупок. Современный дом за счет инженерных и архитектурных решений многофункционален и помогает жителям рационально использовать свое время, делать то, что действительно важно, минимизировать усилия, затрачиваемые на решение повседневных бытовых задач.
Илья Володько.jpg
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON:
— Последние два года напомнили нам, как живуч рынок, насколько оперативно и оригинально коммерческий сектор может адаптироваться к возникающим сложностям. 
До пандемии в отрасли наблюдались упаднические настроения, связанные с введением системы проектного финансирования. Но, несмотря на снижение объемов строительства и сокращение числа ключевых игроков, бизнес восстановился. И если в конце 2019-го — начале 2020 года мы замечали четкую просадку с точки зрения новых проектов, то уже с четвертого квартала 2020 года и в течение первого полугодия 2021 года зафиксирован их рост.
За эволюцией спроса на рынке жилья России я наблюдаю уже давно и хочу отметить, что большая часть потребительских предпочтений формируется самими девелоперами. С 2011 года доступность жилья они стали повышать за счет уменьшения площади квартир. Буквально за три года средняя площадь одной жилой единицы снизилась с 68 квадратных метров до 48. Люди получили возможность покупать 1- и 2-комнатные квартиры небольшой площади. 
Появились новые форматы, такие как евроварианты и студии. Сейчас в некоторых городах доля студий в общем объеме жилой недвижимости составляет 18-20%. Но этот этап закончился к 2015 году, дальше сокращать площадь и сохранять при этом функциональность квартир стало сложно. Правда, в некоторых городах все еще возможно. Если в Сочи, например, площадь однокомнатной квартиры составляет в среднем 36-37 квадратных метров, то в Самаре — 52-55. 
После оптимизации площади квартир девелоперы стали повышать свою конкурентоспособность за счет концептуальных составляющих проектов. Это либо улучшенные планировки, либо оригинальный подход к оформлению фасадов. Благодаря этому в регионах за последние годы значительно возросло количество нестандартных решений экстерьеров домов. 
Однако каждая территория развивается со своей скоростью. Есть города, где рынок замер еще в 2005 году, а есть Тюмень, Казань, Ижевск, где уровень проектов очень высокий. В таких городах тот же двор без машин или улучшенная детская площадка воспринимается как нечто само собой разумеющееся, становится стандартом. Но еще раз подчеркну: эти стандарты устанавливает девелопер. После того как продвинутая компания реализовывает нечто подобное, люди осознают плюсы новой концепции, а далее ее подхватывают и другие застройщики. 
Виталия Львова.jpg
Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty:
— Задача нашей компании состоит в том, чтобы найти золотую середину между потребностями покупателей и экономическими выгодами застройщика. Любые резкие скачки спроса для нас негативны. Увеличение темпов продаж у застройщиков влечет за собой торможение развития новых продуктов. При этом девелоперы осознают, что продают они сегодня, а строят завтра. Да, цена за квадратный метр ощутимо выросла за последний год, но жилье будет возведено в 2023, 2024 годах, а как к тому времени изменится цена на стройматериалы, неизвестно. Риск в том, что сегодня застройщик обещает покупателю продукт определенного качества, но к моменту сдачи дома может не выполнить обязательств. Как говорится, «и так сойдет». Что касается изменения запросов населения к приобретаемому жилью, то могу сказать следующее. Если раньше мы работали с квартирограммами, качественным улучшением материалов отделки, технологий внутри дома, то в последние годы акцент делается на развитие всей территории. Сначала девелопер оценивает инфраструктурные возможности участка под застройку и на основании этого принимает дальнейшие решения, то есть определяет ценность, которую принесет потребителю весь проект, и только потом формирует квартирограмму, которая будет максимально востребована в данной локации и будет подкреплена инфраструктурой, которая в будущем появится на территории. 

Сегодня застройщику нужно концентрироваться, во-первых, на приватности, которая включает в себя понятие безопасности, и, во-вторых, на разнообразии досуговых зон как для детей разного возраста, спортивного образа жизни, так и для спокойного отдыха. Если в жилом комплексе планируются закрытые дворы, видеонаблюдение, услуги консьержа и так далее, то для потребителей это становится большим плюсом. Кроме того, люди обращают внимание и на разнообразные возможности отделки будущей квартиры. Кстати, часть потребителей из-за невозможности включить отделку в ипотечные платежи, могут отказаться от покупки.

Сергей Зайцев.jpg
Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— Трендом последнего года, сформированным пандемией, стала загородная недвижимость. Так, за первые четыре месяца 2021 года Сбербанк оформил в 3,5 раза больше ипотечных займов для приобретения загородных домов — 2,5 тыс. против 732 за аналогичный период 2020 года. А увеличение по объему оказалось более чем четырехкратным — почти 8 млрд рублей против 1,8 млрд. Проблема российского рынка в том, что при текущей ситуации создавать качественный загородный продукт девелоперам невыгодно, они стремятся воткнуть на небольшом участке земли многоэтажку и заработать максимально с каждого квадратного метра, хотя получающиеся в итоге «человейники» непривлекательны для людей. На данный момент загородного жилья, доступного по разумному соотношению цены и качества, на рынке практически нет. Тем не менее это не умаляет его популярности как на юге страны, так и на севере. Возьмем для примера Надым. За пределами этого города все занято газопроводами, частных участков под ИЖС мало. Как люди выходят из положения? Под гаражом или над ним они обустраивают дополнительный этаж, могут устроить там даже баню. Свои взгляды покупатели изменили и на квартиры в новостройках. Раньше квартиры с террасами для нас были неликвидом, а сейчас в первую очередь продаются именно они. Каждый наш новый проект, даже в Тюмени, обязательно предполагает обустройство какого-то количества террас. 

Теперь при планировке новостроек девелоперы уделяют особое внимание уединенным рекреационным зонам и площадкам. Конкретно этот тренд сформирован покупателями. Оказавшись из-за коронавируса запертыми в четырех стенах, люди закономерно пересмотрели подходы к обустройству своего жилья и хотят проводить больше времени с семьей в тишине, ближе к природе. Сейчас есть даже такие проекты, в которых застройщики обещают клиентам палисадники, огороды, теплицы прямо на территории двора. Стала проявляться и тенденция разделения зоны отдыха и активного времяпрепровождения во дворе — детские и спортивные площадки объединяются по кластерному типу на несколько домов. 
Авторы: Наталья Приходько