Не так страшен кризис, как его малюют

Строительной отрасли удалось сохранить относительную стабильность в условиях пандемии коронавируса

17.08.2020
Пандемия коронавируса внесла коррективы в работу каждой отрасли, в том числе и строительной. В сложных условиях могли в первую очередь оказаться застройщики, ведь доходы населения заметно снизились, режим самоизоляции усложнил процессы продажи жилья. Однако любой кризис — это всегда новые возможности, главное — эти возможности найти. Это и сделала большая часть застройщиков нашей страны. Они усовершенствовали свои продукты, разработали новые уникальные предложения и схемы продаж, в том числе и совместно с банками. Кроме того, ощутимую поддержку отрасли оказывает государство. Включение отрасли в список наиболее пострадавших, снижение ипотечной ставки и многое другое стало отличным подспорьем для застройщиков, чтобы остаться в игре. О том, как пандемия повлияла на строительство жилья, насколько эффективны госпрограммы, направленные на поддержку строительного бизнеса, какие антикризисные меры принимают сами застройщики для стимулирования продаж, изданию рассказали непосредственные участники рынка.
Ольга Трошева.jpg
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
— За последние месяцы рынок жилья Петербурга успешно перестроился на работу онлайн, а теперь мы постепенно начинаем возвращаться и в офлайн-режим с сохранением дистанционных опций. Например, в офисах «Петербургской Недвижимости» с 8 июня снова начали предоставлять услугу подбора квартиры.
После апрельского снижения в мае объем спроса на рынке вновь вырос и достиг показателей аналогичного месяца 2019 года. Во многом этому способствовала льготная ипотека со ставкой 6,5%. Количество сделок с использованием ипотеки на первичном рынке Петербурга и пригородов в мае выросло в 1,6 раза и составило свыше 4,5 тыс. сделок. При этом доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).
В июне объем спроса на рынке продолжил расти: количество обращений покупателей находится на высоком уровне июня прошлого года, а число заключенных сделок в целом по рынку уже превысило объемы продаж за 2 недели мая 2020-го. В целом по итогам месяца можно ожидать рост объема спроса по сравнению с маем в пределах 25-30%.
На протяжении последних нескольких лет на рынке наиболее популярны однокомнатные квартиры и студии, то есть относительно бюджетные и ликвидные варианты, которые легко перепродать и сдать в аренду при необходимости. Такой формат был популярен и во время действия режима самоизоляции. Вместе с тем в последние годы все более важным для покупателей становится разумное использование пространства в квартире, его функциональность, возможность зонирования. Поэтому пользуются спросом евроварианты с большой кухней-гостиной (в том числе с двумя окнами), где можно собраться всей семьей или провести время с друзьями.
Компания «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) начала развивать онлайн-сервисы еще год назад и оперативно адаптировалась к текущей ситуации, переведя в онлайн весь цикл сделки. Механизм онлайн-сделок абсолютно прозрачный и удобный — менеджеры подробно объясняют каждый этап покупки.
Мы отмечаем, что интернет-сервисы и онлайн-покупки популярны среди клиентов: за два месяца режима коронавирусных ограничений и покупатели, и продавцы привыкли к работе в новых условиях, а многие клиенты теперь отдают предпочтение онлайн-сделкам. Поэтому мы будем параллельно работать как в онлайн, так и в офлайн-режиме.
Сегодня, вне зависимости от цели покупки (для собственного проживания, для аренды или с целью последующей перепродажи), покупатели перед принятием окончательного решения оценивают весь комплекс качественных характеристик проектов. И благоустройство занимает в списке этих характеристик одно из важных мест.
Холдинг Setl Group всегда обеспечивал свои проекты качественными детскими и спортивными площадками, создавал зеленые зоны, благоустраивал набережные, прогулочные аллеи и бульвары, общественные пространства с арт-объектами и делал многое другое. Эта работа будет продолжена и в дальнейшем.
Несколько примеров. Для ЖК «Солнечный город» (Красносельский район) Setl Group создал парк отдыха площадью 50 тыс. кв. метров — крупнейший парковый проект в городе, реализованный за счет частных средств. Помимо территории для прогулок в парке сформированы различные тематические зоны: игровая с яркими разновозрастными детскими площадками, спортивная, прогулочная, зона отдыха. Смонтировано оборудование футбольного стадиона с трибунами, волейбольной и баскетбольной площадками. Огорожена площадка для дрессировки собак.
В другом масштабном проекте Setl Group, но уже на севере города — ЖК «Чистое небо» в Приморском районе — этим летом будет создана новая рекреационная зона — благоустроенное пространство с хвойными и лиственными деревьями, цветущими кустарниками и однолетними растениями в вазонах. Доминантой новой прогулочной территории станет мощеная площадь Солнца с фонтаном диаметром около 6 метров, состоящим из трех ярусов. Зона отдыха появится внутри нового квартала на территории между домом 64, к. 1 по Комендантскому пр., двумя детскими садами и школой.
Владимир Брагин.jpg
Владимир Брагин, директор ООО «Город счастья»:
— В сложившейся ситуации строителям нужно говорить не столько о коронавирусе, сколько об экономике и платежеспособности населения. Последние полтора года мы ощущали, как снижался спрос, потому что население во многом закредитовано и не имеет свободных средств после оплаты ЖКУ, продуктов и так далее.
Что касается нашей компании, то мы специализируемся на малоэтажном строительстве в городе Волгодонске Ростовской области, в частности ИЖС, блокированной застройке, комплексном освоении территорий микрорайонов.
Развитие сектора малоэтажного строительства в нашей стране сопряжено с определенными проблемами. В нем в основном работают небольшие частные компании, во многом мы не можем работать по долевке: существует множество ограничений, в том числе и по работе с банками. Поддержка этого направления не отображается в разнообразии кредитных продуктов и подходов к поддержке. Каких-то мощных ипотечных программ для ИЖС тоже нет, с блокированными домами еще хуже.
Конечно, пандемия коронавируса оказала влияние на нашу работу. Из-за вынужденной остановки производственных процессов мы потеряли где-то месяц, МФЦ временно не работали, публичные слушания невозможно было проводить.
Однако есть и весомый плюс. Во время пандемии люди осознали, что более устойчива к таким стрессам система расселения в виде частного жилья, например коттеджные поселки. Я сам живу в частном секторе и видел, с какой завистью на нас смотрят жители волгодонских многоэтажек.
Однако, как я уже сказал, существуют проблемы. Сейчас частный сектор — это в основном самострой. Девелоперы, которые занимаются комплексным развитием территорий под коттеджные и таунхаусные поселки, работают только в крупных городах, таких как Москва или Санкт-Петербург. В провинции это пока единичные случаи.
И мы, представители сектора малоэтажного строительства, надеемся, что государство включит в комплекс мер по развитию экономики и мероприятия по повышению доли малоэтажного строительства, в частности индивидуального жилья. Надеемся и на перелом в сознании потребителей.
Виктор Иванюк.jpg
Виктор Иванюк, руководитель проекта «Русская Европа»:
— Нынешний кризис нас особо не коснулся: мы сдали за этот период один дом и продолжаем продавать квартиры. И делаем это весьма успешно. Возводимое нами жилье относится к высокому классу, а дорогой сегмент имеет особенность не проседать в кризис. Не могу уверенно говорить о стандартном жилье, но коллеги считают, что здесь тоже все не так уж и плохо, по крайней мере в Калининграде. Но думаю, что главной причиной нашей устойчивости является схема продаж методом аукциона, по которой мы работаем уже полтора года. Суть ее в создании партнерских отношений с риелторским сообществом и в выводе недвижимости на торги.
Это своеобразный инструмент нахождения справедливой цены, когда покупатель не диктует свои условия и не требует скидок. Мы выстроили партнерские отношения с риелторским сообществом, зафиксировали процент от продажи — 3% (для нашего региона это хорошая цифра) и, главное, обеспечили условия, при которых риелтор всегда получит заработанные им деньги. «Наша миссия — ваша комиссия» — такой принцип.
Более того, если риелтор выполняет все свои функции, а покупатель решает схитрить и идет напрямую в офис продаж застройщика, то обнаруживает у нас цену на 1000 рублей за кв. метров больше, нежели у риелтора. Мы сделали это для поддержки своих партнеров.
Цена, установленная риелтору, объявляется и на торгах. В свою очередь, вниманию покупателей мы предлагаем уникальный проект и удобные планировки. На каждую квартиру по 2-3 клиента, и они между собой соревнуются. Что еще важно — мы не берем никаких взносов при регистрации на торги. Таким образом, в них могут участвовать и представители отдаленных регионов России, для которых обычные суммы взносов могут быть не по карману.
По итогу торгов клиент, предложивший максимальную цену, имеет исключительное право выкупить квартиру в течение месяца. Если он этого не делает по каким-то причинам, то следующий за ним покупатель в списке может претендовать на нее в течение недели. Если и этого не происходит, то квартира возвращается в отдел продаж и через 2 месяца снова выходит на торги. Такая схема позволяет участвовать в торгах и нашим менеджерам. За сопровождение риелторов они получают 0,3% комиссионных, а если продают сами, то 1%.
Так формируются выгодные цены — и для нас, и для покупателя.
На данный момент в рамках проекта «Русская Европа» по предварительному бронированию мы продали уже 300 квартир. За полтора года цена за квадратный метр выросла с 68 до 82 тысяч. Есть ажиотажный спрос, вся Россия подключена к продажам, ведь Калининград из тех городов, куда многие стремятся переехать. Или квартиры в курортном Светлогорске... До торгов цены были 90 тыс. рублей за кв. метр, сейчас они достигли 136,5 тыс. рублей — никогда прежде таких цен не было.
Что еще важно. Наши квартиры изначально подходят для таких ситуаций, как самоизоляция. В каждой предусмотрены террасы от 6 до 20 кв. метров, на верхних этажах вообще по 50 кв. метров (на фото). Однокомнатных квартир меньше 50 кв. метров у нас нет. Планировки удобны и продуманы до мелочей.
Сегодня мы понимаем, что от придуманной нами схемы мы уже не откажемся, ведь она более чем подтвердила свою эффективность.
Что еще хочется сказать. Кризис не только не ослабил нас, а наоборот, сделал сильнее. У нас есть своя студия для съемок, мы начали торги проводить онлайн, транслировали все на YouTube, освоили Zoom. Онлайн-режим укрепил нашу команду, сотрудники стали ближе к руководству. Особенно легко стало работать в Zoom с проектировщиками, к планеркам с ними обязательно подключаются строители. В итоге, когда режим самоизоляции закончился, 70% сотрудников остались работать дома.
Наш коллектив сумел стать своеобразным digital-агентством, где seo-продвижение является основным инструментом в работе каждого сотрудника. Каждый включен в работу в социальных сетях, общими усилиями за последние месяцы мы подписали на наши аккаунты свыше 50 тыс. потенциальных клиентов, а любой запускаемый перед торгами ролик просматривает минимум 15 тыс. человек.
Игорь Левит.jpg
Игорь Левит, председатель совета директоров ПАО «Группа ЛСР»:
— Введенный в конце марта режим самоизоляции не мог не повлиять на рынки, и строительная отрасль — не исключение. Надо понимать, что в каждом регионе были приняты свои меры, поэтому и степень их воздействия на бизнес разнится. Наши офисы продаж в Москве оставались закрытыми более 2 месяцев, а строительные работы приостановились на месяц. Кроме того, жители города не могли свободно перемещаться по Москве. Несмотря на то что наши продажи были перенесены на онлайн-платформу, банки сначала не могли оформлять ипотечные кредиты онлайн. За это время динамика продаж ухудшилась. Тем не менее мы начали наблюдать восстановление к концу мая, когда стартовали программы господдержки и банки разработали способ выдачи ипотечных кредитов без необходимости личного присутствия заявителя на ипотеку.
В Санкт-Петербурге введенные меры оказались гораздо менее строгими: строительные работы не прекращались, людям не запрещали передвигаться по городу. Поэтому влияние на продажи было менее значительным, и в течение последних двух недель мая мы медленно возвращались к своему обычному уровню.
Екатеринбург эти проблемы затронули в меньшей степени: офисы продаж оставались открытыми, строительные работы не прекращались, и мы отмечали минимальное снижение продаж в апреле, после чего в мае произошло резкое восстановление.
Безусловно, драйвером поддержки спроса стала льготная ипотека, объявленная в середине апреля. 6,5% — это исторически минимальная ставка, и мы сразу же увидели интерес со стороны покупателей. К примеру, в мае число ипотечных сделок в Петербурге увеличилось в 1,5 раза, при этом 82% из них — это сделки по программе субсидированной ипотеки. В середине июня президентом было предложено расширить льготную ипотеку для Москвы и Петербурга до 12 млн рублей, а для остальных регионов — до 6 млн, что, несомненно, увеличит количество сделок по этой программе, тем более что самоизоляция показала: новостройки более приспособлены к пандемической ситуации. «Группа ЛСР» реализует проекты, которые тщательно продуманы от планировок и инженерных решений до благоустройства территории. В Москве у нас даже реализуется целая концепция «все включено» — это когда рядом и социальные объекты, и магазины, и разные предприятия по оказанию услуг населению, и качественно благоустроенные дворы, и детские площадки. Такого подхода мы придерживаемся и в других регионах. Например, если мы посмотрим, какие ЖК лучше всего продавались в 2019 году, то это будут «Цветной город», «Новая Охта», «Цивилизация», «ЗИЛАРТ», «Мичуринский» — как раз те, которые полностью отвечают требованиям современного покупателя по благоустройству, инфраструктуре, планировкам и другим параметрам.
Дмитрий Сучков.jpg
Дмитрий Сучков, главный исполнительный директор ПАО «Орелстрой»:
— Пандемия коронавируса внесла корректировки в работу строительного комплекса всей страны. В Орловской и Липецкой областях (это те регионы, в которых работает наша компания) остановка, например, была на 5-7 дней — эта та первая неделя, которая была объявлена нерабочей. Свой отпечаток, безусловно, наложили и дополнительные меры по дезинфекции, обработке, контролю.
Но в целом не могу сказать, что это отразилось на снижении темпов работы. В нашей компании программа на текущий и 2021 год как была заложена, так и не подвергалась корректировке.
Буквально пару моментов изменили. Так, мы доработали продукты, которые предлагаем своим клиентам. Например, расширили палитру для отделочных работ, ведь клиент стал разборчив и требователен.
С точки зрения финансовой привлекательности тоже провели работу. Понизили ипотечную ставку, субсидируем ее. На сегодня в нашем регионе она составляет 5,4%.
Активно используем сельхозипотеку — 2,7% при условии полного пакета документов. Эта программа была апробирована нами буквально за месяц и показала свою высокую продуктивность. Теперь Россельхозбанк планирует увеличить ее финансирование — от 150 млн, которые уже освоены, до 1 млрд рублей.
Итак, спада в продажах в двух регионах, которые я обозначил выше, не было. Наоборот, потребительская потребность в каком-то плане возросла. Экономические события подталкивают людей вкладывать в недвижимость.
Но мы минимизировали контакты с потенциальными покупателями. В случае, если человек обращается нам с целью покупки недвижимости, мы берем все на себя, оформляем документы. Со стратегическим партнером ПАО «Сбербанк» у нас отработана такая схема — за короткий промежуток времени более 200 семей воспользовались данной услугой в Орловской области, и все остались довольны. Пандемия лишний раз убедила нас в том, что рынку постоянно нужно что-то предлагать, будь то улучшенное жилье или выгодные условия кредитования. 
Авторы: Наталья Приходько