Надежда Косарева: «Любой проект КРТ вынужден будет пройти между Сциллой и Харибдой — экономической эффективностью для города и инвестора и одобрением собственниками жилья»

Президент Фонда «Институт экономики города», руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева считает закон о КРТ актуальным. А при правильном подходе к реализации проектов комплексного развития территорий субъектами Федерации еще и перспективным.

20.08.2021
— В последнее десятилетие жилищное строительство происходило в основном на периферии городов. Эта высокоплотная застройка, с одной стороны, повышала доступность жилья и давала возможность населению улучшить жилищные условия, а с другой стороны, ухудшала комфортность городской среды в целом. Дело в том, что отдаленные жилые микрорайоны обычно в недостаточной степени обеспечены объектами социальной, бытовой и транспортной инфраструктуры. Такая градостроительная модель провоцирует ежедневную маятниковую миграцию людей из периферии в центр, где расположены основные места приложения труда. 

Одновременно с этим усложнялась ситуация с деградацией существующей жилой застройки. Начиная с 1990 года капитальный ремонт практически не проводился, нарастало число аварийных домов. Конечно, потом мы плавно стали подходить к решению вопросов обновления старых домов и ликвидации аварийных. Но это были точечные решения. Власти нашей страны уже давно пытаются найти комплексный подход к накопившимся проблемам, я имею в виду РЗТ и КУРТ, однако по определенным причинам эти модели широкого распространения не получили.
Надежда Косарева.jpg
Сегодня у нас есть КРТ, которое объединяет в себе механизмы РЗТ, в том числе обновления территорий деградирующей жилой застройки, бывших промышленных зон, и возможности освоения незастроенных территорий. Преимущество КРТ — в одновременном преобразовании как жилых, так и нежилых деградирующих территорий. С этой точки зрения, закон о КРТ очень актуален. Но если говорить о непосредственном регулировании в Градостроительном кодексе механизмов КРТ, то возникают определенные вопросы.

Во-первых, законодатель отдал много полномочий субъектам РФ. Это и полномочия по установлению критериев к многоквартирной застройке, которая может находиться на этой территории, и дополнительные меры жилищной поддержки граждан, и вопросы порядка и некоторых других процедур реализации КРТ. Поэтому все хорошее и плохое в применении этого закона будет зависеть именно от субъектов — как они отрегулируют в рамках их полномочий наиболее сложные и спорные вопросы этого инструмента.

Во-вторых, есть вопросы с точки зрения обеспечения гарантий жилищных прав граждан при реализации проектов комплексного развития территорий. Если жилье аварийное, то все вопросы отпадают. Но ведь КРТ может затрагивать и неаварийные дома. Как установить и обосновать критерии, по которым определяется, сносить ли дома под КРТ или нет?

К примеру, в Москве давно действует программа реновации, и при всей ее супермасштабности она затрагивает только 7% жилищного фонда Москвы. Когда регионы начинают устанавливать свои критерии, то под действие КРТ попадает до 70% жилищного фонда. Вдумайтесь: если у Москвы хватает сил и средств только на 7%, то откуда у регионов они возьмутся на 70%? Субъекты пока еще не до конца понимают, насколько сложно выстроить общественно обоснованные критерии для сноса домов, как правильно обеспечить выбор самых худших территорий.

Представляются «недокрученными» в этом федеральном законе инструменты работы с индивидуальной жилой застройкой, блокированной застройкой, садовыми домами. В отличие от многоквартирных домов, где законодатель дал достаточно широкие гарантии: голосование, улучшение жилищных условий с учетом возможностей регионов, — для такой низкоплотной застройки пока есть только возможность изъять ее, если она аварийная и не обустроена коммунальными системами. Да, во многих городах, в их центральных районах, на территории ИЖС дома просто вросли в землю. Они старые, ветхие. Но Градкодекс пока не предложил регионам решений и механизмов, которые собственники индивидуального жилья поддержали бы.  Любой проект КРТ вынужден будет пройти между Сциллой и Харибдой —  экономической эффективностью для города и инвестора и одобрением его собственниками жилья. Люди должны понимать, что смогут реально улучшить свои жилищные условия, понимать, какую выгоду получат. В противном случае они просто заблокируют такие проекты.
Сейчас регионы активно занимаются подготовкой нормативно-правовых актов в рамках своих полномочий, у них возникает много конкретных вопросов, как можно и нужно поступать. И я думаю, что законодательство неизбежно потребует доработки, чтобы субъекты не набивали шишек в многочисленных градостроительных конфликтах. 

Если подытожить, то для успешной реализации КРТ регионам надо будет выполнить три базовых условия: первое — обеспечить рентабельность проекта, чтобы как можно меньше в него пришлось вкладывать из бюджета; второе — снизить число градостроительных конфликтов; третье — обеспечить заинтересованность в этом проекте всех сторон, чтобы граждане улучшили свои жилищные условия, бизнес-резиденты получили экономическую выгоду, а город получил налоги.
Таким образом, реализация проектов КРТ сегодня будет зависеть от того, как они будут отрегулированы на местах и реализованы в городах. Но их перспективы очень велики. 
Авторы: Наталья Приходько