КРТ курильщика и здорового человека. На 100+ Technobuild обсудили проблемы и выгоды реализации механизма комплексного развития территории

Главным вызовом КРТ участники признали рентабельность будущих проектов.

08.10.2021

Спикерами сессии выступили Сенатор Российской Федерации Аркадий Чернецкий, представители федерального Минстроя, региональной власти и девелоперского сообщества. Они сошлись на том, что механизм КРТ дает шанс перепрограммировать и преобразить значительную площадь в больших городах, где до сих пор можно встретить обширные заброшенные территории бывших заводов, кварталы застройки барачного типа.

Главным вызовом КРТ участники признали рентабельность будущих проектов. В текущих условиях ее очень сложно прогнозировать. Неопределенность резко снижает привлекательность механизма для девелоперов.

— Исходя из опыта применения закона на местах, мы видим, что ряд норм необходимо скорректировать, — констатирует Аркадий Чернецкий. — Совет Федерации открыт к тому, чтобы на основе практики регионов вносить изменения. Обоснованные предложения будут в ближайшее время учтены в нормативной базе.

На 100+ Technobuild обсудили проблемы и выгоды реализации механизма комплексного развития территории.jpg

Директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич отметила, что с точки зрения реализации закона о КРТ уральские регионы находятся в лидерах:

— Половина регионов России полностью приняла нормативно-правовую базу, часть завершает работу, субъекты УрФО — лидеры по подготовке нормативно-правовой базы. Здесь начинается фаза утверждения пилотных проектов и запуска КРТ. На территориях, которые регионы страны заявили как зоны КРТ, можно построить более 145 млн кв. метров жилья. В ближайшие четыре года мы по КРТ увидим первые вводимые объекты.

Девелоперы также уверены, что КРТ — наиболее эффективный инструмент преобразования территории и он обладает должной гибкостью. Его реализация позволит застройщикам совместно с властями реализовать современные градостроительные концепции, а жителям — получить среду принципиально иного качества.

Но практика реализации закона пока не наработана. Регионы находятся в самом начале пути и возможны два варианта развития событий. Руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова образно назвала их «КРТ курильщика» и «КРТ здорового человека».

Первый путь предполагает, что федеральные власти игнорируют пробелы в законодательстве, регионы и города определяют под комплексное развитие территории на окраинах (там меньше обременений), жители старого фонда саботируют процесс, горожане не верят никому, а девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта, реализуют человеконенавистническую застройку.

Второй путь предполагает оперативную работу над законом со стороны федеральных властей, формирование понятных правил и инфраструктурной поддержки со стороны региона и города. В этой модели жители старого фонда становятся квалифицированными участниками процесса (адекватно и без спекуляций ведущими диалог), а девелопер реализует амбиции и строит современные кварталы на месте устаревших и неухоженных территорий.

— Если говорить о конкретных правовых нюансах, которые мешают пойти по позитивному пути, то мы уже сейчас видим их два, — добавляет Ольга Фаизова. — Первый: жители домов, которые попадают под расселение, по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. Это большой риск, учитывая, что законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Понятно, что внезапное исключение из проекта части территории резко меняет его экономику. И вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества. Второй нюанс — земельный «пэчворк». По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. То есть застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект.

Участники дискуссии согласились, что сегодня регионы остро нуждаются в позитивном примере. Истории успеха, которую можно было бы масштабировать.