Илья Пономарев: «Рост объемов жилищного строительства невозможен без внедрения системы субсидированного найма»

Ежегодный ввод в эксплуатацию 120 миллионов квадратных метров жилья — задача вполне реалистичная. Но только при выполнении ряда условий: необходимо доработать систему долевого строительства, снизить процентное давление на привлекаемый в стройку капитал, обеспечить приемлемую рентабельность застройщиков, создать новые форматы жилищного обеспечения и, главное, выстроить корректную экономическую модель. В этом уверен эксперт Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.

16.03.2021

Илья Пономарев.

Досье.Илья Пономарев в 1997 году окончил Уральскую государственную архитектурно-художественную академию по специальности «Архитектор». После этого в разные годы работал директором НП «Уральский институт урбанистики», г. Челябинск, начальником управления архитектуры и градостроительства администрации г. Магнитогорска Челябинской области, директором Департамента архитектуры, строительства и градостроительной политики Министерства регионального развития РФ, заместителем министра регионального развития РФ, руководителем аппарата НОСТРОЙ, управляющим директором Федерального центра проектного финансирования. За время работы в органах федеральной власти принял участие в разработке и принятии ряда законов, сформировавших правовое поле строительной отрасли, современную систему технического регулирования, нормативную базу саморегулирования в строительстве. На протяжении ряда лет Илья Пономарев является членом и экспертом Общественного совета при Минстрое РФ, принимая активное участие в разработке и обсуждении важнейших документов для развития строительного комплекса России.

На протяжении ряда лет мы слышим о планах по увеличению объема жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год. Но если изначально достичь эту амбициозную цель планировалось к 2024 году, то теперь таковы прогнозы на ближайшие десять лет. Илья Вадимович, как вы считаете, насколько вообще реально увеличить ввод жилья в полтора раза? 

Хочу напомнить, что квартирный вопрос портил наше население еще при Михаиле Афанасьевиче Булгакове. Сама идея решить жилищную проблему регулярно поднимается на самом высоком уровне, начиная, собственно, с момента новой России. И сейчас ставится задача к 2030 году окончательно решить жилищный вопрос, избавиться от ветхого и аварийного жилья, обеспечить ввод жилья до 120 млн квадратных метров ежегодно. Решение этих задач усложняется ввиду того, что как система регулирования, так и сама система реализации задачи обеспечения граждан жильем переживают непростые времена. 

На сегодняшний день прошла целая серия реформ, повлиявших на рынок. Прежде всего речь о реформе долевого строительства, которое перешло на эскроу-счета. 
Новым законом мы практически коллегиально защитили потенциальных дольщиков и, наверное, не увидим больше проблемы обманутых дольщиков как вновь возникающей. Но при этом закон ощутимо усложнил доступ к фондированию для застройщиков. И плюс значительно снизилась покупательная способность граждан. 

Но при этом появилась льготная ипотека, которая не только сделала ипотечный продукт доступнее, но и повлияла на стоимость жилья… 

Я считаю, что рост стоимости жилья, на который неоднократно обращал внимание президент России и которого он призвал избегать, связан не только с льготной ипотекой. Естественно, льготная ипотека сильно качнула рынок, но прежде всего в центральных регионах — в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге. А ведь в большинстве регионов покупательная способность граждан какого-то взрыва на ипотечном рынке не предполагает. Даже наоборот, на сегодняшний день объем жилищного строительства существенно сократился, особенно в тех регионах, где инвестиционная привлекательность была, скажем так, пограничная, где застройщик не зарабатывал сверхприбыли. На сегодняшний день там существуют серьезные просадки: если промониторить выданные разрешения на строительство домов в некоторых регионах, мы увидим, что заявки практически не поступают. 
С чем это связано? Прежде всего с тем, что доступное жилье — это концепция не столько инженерная, сколько социальная, и это даже не столько управление стоимостью и какими-то разрешительными процедурами. На сегодняшний день даже тот объем жилья, который возводится, не продается. Это непроданное жилье стоит на рынке и давит на него, и прежде всего на экономику застройщика. Та покупательная способность, которая есть у населения, балансирует в районе 80-85, максимум на уровне 90 млн квадратных метров ежегодного ввода. В связи с этим решение данной задачи — доведение до 120 млн квадратных метров — вряд ли возможно без каких-то кардинальных решений. 

И какими могут быть эти решения?
 
Полагаю, что вряд ли роста объемов жилищного строительства можно добиться без формирования некоторых других секторов, и прежде всего системы арендного жилья. Нужно понимать, что сегодня граждане, нуждающиеся в обеспечении жильем, получают его в собственность просто в подарок. Это уникальное явление: в мире больше никто так не делает, но решить проблемы всех нуждающихся (а это около 4 млн семей) таким образом физически нереально. Во всем мире социальные вопросы решаются через субсидированный наем. А данный класс жилья, невзирая на то что такой призыв прозвучал и в 600-м указе президента, и в более поздних документах, пока серьезного развития не получает: на сегодняшний день не возникло серьезных проектов ни на рынке арендного жилья, ни на рынке субсидированного найма. 

А как же льготная ипотека? Разве она не является стимулом более активной покупки жилья, а значит, и последующего нового строительства? 

Проанализировав сегодняшнюю ситуацию на рынке жилищного строительства, мы пришли к выводу, что граждане, объективно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не смогут это сделать, прежде всего в связи со снижением доходов. Поэтому они вряд ли воспользуются теми механизмами, которые предлагает государство. К примеру, большинство многодетных семей просто в силу уровня доходов не может взять ипотеку, а значит, субсидирование ипотечного платежа вряд ли станет серьезным стимулом для приобретения ими жилья. А вот возникновение системы жилья субсидированного найма, которое не будет приватизироваться, но будет предоставляться гражданам, имеющим право на государственную поддержку, могло бы создать со стороны потенциальных операторов серьезный предспрос на рынке, существенно снизившийся сегодня. Механизм может быть рассмотрен как концессионный, с оплатой государства за тех граждан, которые нуждаются в поддержке. Такая идея позволит нам создать спрос примерно на 30-40 млн квадратных метров жилья в перспективе ближайших десяти лет. И тогда идея строить 120 млн «квадратов», в общем-то, становится реальной. 
Кроме того, нужно понимать, что у нас сейчас не плановая экономика и государственное финансирование по программе «Доступное и комфортное жилье» составляет чуть более 1% от общего объема рынка жилищного строительства. С такими деньгами качнуть рынок вверх или вниз нереально. Поэтому в большей степени государство должно направить внимание на создание регуляторных механизмов, обеспечивающих при росте объема жилищного строительства повышение рентабельности для тех, кто строит это жилье. Мы должны сделать этот рынок интересным для застройщика, дать ему такие условия, чтобы его товар был в свою очередь привлекательным для покупателя, — задача крайне небанальная. Неоднократно к ее решению подходили и создали достаточно успешный инструмент — ипотечную программу. Спасибо когда-то возникшему АИЖК: это, конечно, качнуло рынок в плюс. Но чтобы дать отрасли необходимый рост объемов жилья, нужны доработка системы долевого строительства, снижение процентного давления на привлекаемый капитал, а также, повторюсь, создание новых форматов жилищного обеспечения. Часто я слышу рассуждения о том, что для выполнения показателей нацпроекта нужны новые технологические решения и так далее. Я же уверен, что, если будет устойчивый спрос на жилье, если будет нормальная регуляторика государства, отрасль вполне способна с этими задачами справиться. Особенно учитывая тот факт, что сейчас отраслевая загрузка основных мощностей не превышает 60%. 
строительство.jpg
А насколько льготная ипотека смогла поддержать строительный комплекс? 

В последнее время российский рынок ипотеки любят сравнивать с американским, указывая, что нам далеко до параметров «пузыря», забывая при этом, что в США ипотечный рынок — национальный, а в России ипотечные рынки — локальные. «Размазывать» выданный объем кредитов по всей стране совершенно неправильно хотя бы потому, что в некоторых регионах выданы считанные единицы ипотечных кредитов (основной объем пришелся на Москву, Московскую область, Краснодарский край). При этом зачастую из общего объема квартир выбран по большей мере сомнительный контингент. Например, если брать Подмосковье или окраины Москвы, то это не инвестиционная активность, а зачастую, как бы это печально ни звучало, внутренняя экономическая миграция вследствие бегства из тех регионов, где не стало работы и люди, продав где-нибудь, к примеру, в небольшом городе на Урале 3-комнатную квартиру, покупают малометражное жилье в отдаленных частях Москвы. В общем, сам феномен-то такой, за которым надо следить, и феномен этот — негативный. Кроме того, рост цен, вызванный в том числе этой программой, значительно нивелировал эффект повышения доступности. 

Как вы считаете, стоит ли продлевать действие льготной ипотеки? 

Мы все уже год живем в условиях непростой экономической ситуации. Сейчас берут ипотеку либо те, у которых все достаточно хорошо с уровнем доходов, либо те, у кого впервые появилась такая возможность, например, первый взнос платится материнским капиталом, а дальше в связи с низкой ставкой люди рассчитывают, что они справятся с этой задачей. Здесь сама идея льготной ипотеки для тех граждан, для которых стандартная форма трудновата, — это, наверное, хорошо. Но надо смотреть вперед. Давайте согласимся с тем, что чем более доступен кредит, тем менее надежен заемщик. Вспомните, ведь изначально долевое строительство поддерживалось очень сильно, пока первые обманутые дольщики не появились как социальная проблема. 
Я согласен с председателем Центробанка Эльвирой Набиуллиной, что нужно сегодня задуматься о том, что делать, если через год-два молодые, многодетные семьи и еще 
какие-то граждане, вошедшие в льготную ипотеку, переоценив свои возможности, не смогут платить по кредиту. Необходимо проанализировать, хватит ли у банков ресурсов на поддержание таких кредитов, и уже сегодня создавать соответствующую систему. Особенно важно не спровоцировать социальный негатив в такой ситуации. 
Таким образом, возможность получения ипотеки по льготной ставке стала хорошей поддержкой для защиты тех групп населения, перед которыми государство несет обязательства, — малоимущими, многодетными, молодыми семьями и так далее. Но в рынке льготную ипотеку, наверное, уже стоит каким-то образом ограничить. 

Илья Вадимович, какие меры, по вашему мнению, необходимо принять для поддержки строительного комплекса и для роста объемов жилищного строительства? 

Я уже довольно долго вращаюсь в этой сфере и стараюсь выступать адвокатом строителей, в большей степени — подрядчиков (потому что я все-таки не отношу непосредственно к строителям ни наших уважаемых девелоперов, ни какие-то другие структуры из инвестиционной сферы). Цель должна быть поставлена следующая: отрасль наша должна стать не сверхдоходной, но доходной и уверенной. Строительной отрасли нужна плановая загрузка, пусть с невысокой, но уверенной рентабельностью, чтобы подрядчики могли вести обновление основных средств, внедрение новых технологий, инвестировать в образование своих сотрудников и иметь устойчивый сбыт. Надо выстроить контрактную систему и систему государственного предзаказа на те объекты строительства, которые нужны государству. Это не только жилье, но и вся сопутствующая инфраструктура. Здесь просто необходимо относительно дешевое финансирование данной сферы, потому что на сегодняшний день стройка финансируется по пятому классу — максимально рискованному — за максимально большие деньги. Вообще необходимо понимать, что достижение любой цели имеет свои этапы: мы оцениваем имеющиеся ресурсы, оцениваем поставленную цель и смотрим, как этими ресурсами достичь данной цели. 120 млн жилья — достаточно четко выраженная цифра, это около 5 трлн рублей ежегодно, даже 6 трлн (в нынешних условиях). Соответственно, государство должно рассчитать, какую часть мы получим с рынка, какую — благодаря субсидированию ставок, какую — благодаря реализации госпрограмм. Если все эти направления консолидировать, думаю, задача ежегодного ввода более 100 млн кв. метров — вполне посильная. Но для этого, повторюсь, от призывов нужно перейти к счетным математическим моделям, в которых прописать необходимость снижения стоимости жилья под предлогом устойчивой, уверенной загрузки застройщиков в перспективе ближайших десяти лет. Я вам скажу так: если у любой уверенной компании будет загрузка на 10 лет, она очень близкую к оптимальной цену сможет себе позволить, что в свою очередь позволит описанную мною экономическую модель реализовать. Только таким образом можно будет обеспечить подъем жилищного строительства. Посмотрите: китайцы квадратный метр на человека строят, а СНИПы у них наши, большая часть технологий в жилищном строительстве советская (не считая высокотехнологичных небоскребов). Поэтому я уверен, что мы вполне можем справиться с задачами нацпроекта, если экономическая модель будет выстроена корректно. 
Авторы: Елена Серегина