Александр Антонов: «КРТ может привести к тому, что города станут похожи на лоскутное одеяло»

Закон о КРТ несет в себе множество рисков, уверен эксперт по градостроительству и территориальному планированию САР Александр Антонов. В нашей стране действительно много ветхого жилья, и его нужно ликвидировать, однако делать это следует продуманно и без спешки.

25.08.2021
Александр Антонов.jpg
— РЗТ, КУРТ, КРТ, последовательно появлявшиеся в Градостроительном кодексе, — это все попытки вмешаться в концепцию, которая была заложена в нем более 15 лет назад и предполагала, что основной объем новой застройки — точечное строительство частным застройщиком зданий на своем участке в соответствии с определенными правилами. В те годы эта концепция упала на неподготовленную в России почву, и сегодня все свелось к тому, что подобные участки «по правилам» преимущественно под ИЖС, а многоквартирное жилье строится на неразграниченных землях в существующей застройке, на крупных участках федеральной и региональной собственности, на бывших промышленных территориях, требующих планировки или изменения правил, а не просто регламентов. Принятие закона о КРТ — это шаг на пути к признанию того, что стройная американская система у нас пока не работает. И это положительный момент.
В соответствии с новым законом, территории КРТ развиваются вне установленных ПЗЗ и имеют особые преимущества перед общим взглядом на развитие города. Территории КУРТ, просуществовавшие в Градостроительном кодексе с 2016-го по 2020 год, должны были быть сначала определены в ПЗЗ (непонятно, правда, почему в ПЗЗ, а не в генплане) — в документе, устанавливающем общие правила для всего поселения.
А вот территории КРТ могут появиться по решению органов местного самоуправления в любом месте, в любое время, без необходимой инфраструктурной проработки и уже потом должны быть внесены в генплан и ПЗЗ. Вот это может привести к тому, что города начнут развиваться как пэчворк. 

КРТ ориентировано только на замену старого жилищного фонда. Но в городе множество других вопросов, например развитие дорожно-транспортной сети, создание водно-зеленого каркаса. Эти задачи могут быть гораздо важнее для отдельных городов. При этом обновление жилищного фонда не является задачей органов власти. Государство должно заниматься развитием общественных территорий, инфраструктуры, а жильем — инвесторы и девелоперы. Не следует путать строительство нового жилья и предоставление достойных жилищных условий гражданам, нуждающимся в их улучшении.
Но в России жилье поставлено по главу угла, новые жилые комплексы садятся на существующую узкую уличную сеть, используют мощности ранее построенных школ и поликлиник. В 70-х годах дороги при пятиэтажном доме строили из расчета 100 машин на 1000 жителей, а в начале 2000-х, например, в Москве без расширения дорог и уплотнения сетки улиц на месте хрущоб повсеместно выросли семнадцатиэтажки.

В рамках нового закона решение о комплексном обновлении продумывают и утверждают муниципальные власти при согласовании аж на федеральном уровне. Самому дому в виде совокупности его жителей лишь оставлено право с этим решением не согласиться. Понимаете? Только да или нет. Собственники лишены возможности принимать участие в разработке проекта и влиять на нюансы. Никакого партисипаторного проектирования! Это серьезное поражение в гражданских правах. 
Главную скрипку почему-то играет застройщик — временщик в полном цикле жизни дома, задача которого построить и уйти с территории. Населению остается покупать то, что удобно было строить с технологической и экономической точки зрения строителей. А экономическая модель проектов КРТ содержит серьезные риски. По сути, новые дома взамен старых будут возводиться на средства тех людей, которые купят в них квартиры. Это очень важно: основной инвестор — это вовсе не девелопер и не государство, а новые жильцы. Не считаете ли вы странным тот факт, что соседями станут те, кто бесплатно улучшил свои жилищные условия, и те, кто им эти улучшения оплатил?

Будь мы Индией с ее численностью и темпами роста населения, это могло бы сработать. У нас в России естественная убыль населения за 5 месяцев этого года составила 360 тысяч человек, и коронавирус внес лишь незначительную лепту в этот процесс. Если по итогам прошлого года эта цифра достигала 500 тысяч человек, то к концу 2021-го мы выйдем на показатель в 800 тысяч. 
По мнению демографов, тенденция к убыли сохранится в ближайшие пять лет. Кто эти люди, которые оплатят новые квартиры в рамках КРТ?

Регионы потихоньку присматриваются к КРТ и понимают, что для успешной с финансовой точки зрения реализации схемы количество инвесторов отдельного проекта должно достигать в среднем 85–90% от общего числа будущих жителей-собственников. Иными словами, на территории КРТ плотность квадратных метров должна возрасти примерно в 8–10 раз, а плотность населения — не менее чем в 5 раз.

Я слышал, что государство собирается субсидировать проекты КРТ — доплачивать девелоперу за расселяемых, но как это будет работать, пока непонятно. Однако даже в этом случае проект КРТ — это всегда рост плотности населения, нагрузки на территорию, на коммуникации, которая распространяется далеко за пределы самой площадки КРТ, определяемой соответствующим решением ОМСУ. И вот это влияние суммы разрозненных проектов КРТ на город в целом пока полностью выпало из проектной модели.
Само понятие «улучшение жилищных условий» тоже спорно. Жили вы в двушке в 50 кв. м, построенной 70 лет назад, в пятиэтажке на 2-м этаже, а теперь получаете, допустим, 60 квадратов в новостройке на 32-м этаже (с точки зрения экономики, как я сказал выше, 32 этажа как раз должны встать на место 4-этажных домов 1930-х годов постройки). У вас больше не будет уютного двора с множеством деревьев, где парковалась пара десятков авто. Вместо этого вы получаете подземную оплачиваемую парковку и обезличенные взаимоотношения с новыми соседями.
Мне кажется, что в схеме комплексного развития территорий много рисков. Проекты редевелопмента в мире вызревают долго, и в основном естественным путем. На территорию с правами третьих лиц девелопер должен заходить тогда, когда она показала свою несостоятельность, стала «мертвой» и очевидно обременительной как для города, так и для землевладельцев. А КРТ стартует внезапно на вполне «живых», вызывая шок от разрушения привычного образа жизни.

С КРТ не стоит торопиться. Не располагает к этому и общая экономическая ситуация: рост цен на стройматериалы, возрастающая конкуренция со стороны новой вторички, запуск в стране программы по ипотечному кредитованию ИЖС.
Хотелось бы еще отметить, что практически у всех крупных и надежных девелоперов пока что достаточно земли для строительства новых жилых комплексов на ближайшие 5–10 лет. Они сегодня проявляют весьма сдержанный интерес к площадкам, которые предлагаются под КРТ администрациями городов. 
Велика вероятность, что из-за спешки за реализацию новой схемы возьмутся не очень опытные застройщики.

Да, в каждом крупном городе есть отдельные небольшие площадки, подходящие под критерии КРТ. Но эта схема не сможет стать основным инструментом массового расселения ветшающего жилья из-за отсутствия возможностей тонкой настройки при ее реализации. Я бы не переоценивал ее будущий вклад в объемы строительства. 
Авторы: Вера Чернова