Как на Западе

Эксперты прогнозируют, что в России до 90% сделок с недвижимостью будет заключаться с помощью ипотеки

24.01.2020
Яндекс.Дзен Instagram
2019 год стал для застройщиков настоящим испытанием на прочность. В 2020-м они прогнозируют небольшое повышение цен на объекты недвижимости, но при этом и плавное снижение ипотечных ставок. С рынка продолжат уходить игроки с малым запасом ликвидных объектов и собственных средств, а востребованы будут максимально качественные объекты недвижимости, выполненные с применением современных технологий и стройматериалов.
Денис Бабаков.JPG
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад»:
— Этот год стал переломным. Наша отрасль претерпевает изменения, в результате которых мы должны получить более прозрачный и безопасный рынок, в первую очередь для клиента. Что касается 2020 года и, в частности, цен на недвижимость, то их изменение в нашей компании зависит от спроса на квартиры в конкретных комплексах и от стадии строительства. Стандартна практика, когда цена квадратного метра растет вместе со стройготовностью. Как правило, с момента запуска продаж в самом начале строительства и ближе к этапу возведения дома под крышу стоимость квартир может увеличиваться примерно на 15-30%.
Что касается рыночной обстановки, то резких потрясений ждать не стоит. Стоимость жилья, скорее всего, подрастет в пределах инфляции в обозримом будущем. Конечно, не у всех застройщиков цены будут одинаковые. Многое зависит от того, насколько популярен тот или иной проект у потребителей, по каким правилам реализуется и т.д. Крупным компаниям, таким как «Группа ЛСР», гораздо проще адаптироваться ко всем изменениям, а значит, и предложить хорошие условия своим клиентам.
Что касается текущего спроса, то качественные проекты по привлекательной цене всегда найдут своего покупателя. А в том, что наши проекты качественные, мы не сомневаемся. Например, недавно мы ввели в эксплуатацию несколько домов в нашем проекте «Шуваловский» в Петербурге на 1113 квартир. Распроданность — почти 100%. Остались непроданными всего 28 квартир. Более того, в части домов в проекте «Цветной город», которые сдаются в конце 2019 года, продано от 98 до 100% квартир. Аналогичная ситуация и в Екатеринбурге, например в ЖК «Восход».
Дмитрий Сучков.jpg
Дмитрий Сучков, главный исполнительный директор ПАО «Орелстрой»:
— В целом уходящему году можно дать позитивную оценку. Как и ожидалось, строительный рынок покинули мелкие компании, которые угрожали своей деятельностью увеличить количество долгостроев в стране. Большинство застройщиков, заблаговременно выстроивших надежную стратегию, благополучно перестроились на новую систему работы.
Еще одной тенденцией можно назвать незначительный рост стоимости жилья. Строительные компании вынуждены возмещать расходы, которые идут на содержание эскроу-счетов. В то же время застройщики стараются компенсировать повышение цен субсидированием ипотечной ставки. Например, в Орловской области наш строительный холдинг запустил такую программу совместно с администрацией региона и банком.
Вероятно, с рынка уйдет определенное количество небольших компаний, которые не способны получить кредитование. В настоящий момент они достраивают объекты, но начать полноценную работу по эскроу-счетам смогут не все. С другой стороны, надежные застройщики укрепят свои позиции и продолжат профессиональную деятельность с учетом новых условий законодательства и развития рынка недвижимости.
Юрий Ильин.jpg
Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК «ПИК»:
— Переход на новую схему финансирования будет способствовать тому, что с рынка уйдут слабые и не готовые к изменениям игроки. С другой стороны, новые правила финансирования сделают покупку квартир гораздо безопаснее для тех, кто покупал у мелких застройщиков. Снижение рисков укрепит спрос на недвижимость. В рамках сервиса «ПИК-франшиза» мы готовы помогать компаниям из регионов в получении банковского финансирования — проводить прединвестиционный анализ проектов, предоставлять решения для улучшения финансовых показателей, используя проприетарные IT-системы «ПИК», а также способствовать обеспечению прозрачности прохождения кредитного комитета. Вероятно, что спрос будет поддерживаться снижением ипотечных ставок и объема выхода новых предложений.
Со своей стороны в 2020 году ГК «ПИК» продолжит развивать собственную экосистему, использование инновационных IT-решений, технологий искусственного интеллекта и нейронных сетей. Компания также продолжит осваивать рынки не только Москвы и Подмосковья, но и регионов. В предстоящем году ГК «ПИК» планирует начать строительство на территории бывшего завода «ОДК — Климов» (Санкт-Петербург), а также представить новые проекты в Екатеринбурге.
Даромир Обуханич.jpg
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:
— Прошедший год стал поистине революционным на рынке девелопмента. Ключевым событием, которое повлияло на работу абсолютно всех его участников, стал переход на проектное финансирование и реализацию проектов через счета эскроу. Полгода, которые мы живем в новой действительности, показали, что идет процесс выстраивания и налаживания работы, все мы учимся — застройщики, банки, госорганы. Банки играют серьезную роль в процессе строительства и реализации жилой недвижимости. Если раньше в любой критической ситуации они были наравне с дольщиками, то сейчас банк — это ответственная сторона, один из ключевых игроков рынка, который действует вместе с застройщиком. И это дисциплинирует всех. Однако еще имеются сложности, и пройдет не менее года, прежде чем все участники придут к единому знаменателю работы.
Конечно, в первую очередь это завершение переходного периода, выстраивание процесса работы в новых правилах. Что касается цен, то мы ждем в среднем рост цен в Московском регионе до 15%. Многое будет зависеть от локации. Сам процесс роста цен будет связан не только с обычными рыночными процессами, но и с переходом отрасли на новые правила работы.
Борис Замский.jpg
Борис Замский, заместитель гендиректора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний»:
— 2019 год интересен тем, что ввиду введения новых правил работы с договорами долевого участия (проектное финансирование и реализация через эскроу-счета) стало сокращаться предложение на рынке, многие застройщики отложили старт новых проектов и сократили темпы в реализуемых. Соответственно, впервые за последние несколько лет баланс спроса и предложения стал более благоприятен для девелоперов, и цены начали расти. Одновременно с этим благодаря низкой инфляции и грамотной государственной политике была снижена ключевая ставка, а вслед за ней ставка ипотеки, что компенсирует для потребителя
рост цен.
По моему мнению, на нашем территориальном рынке тренды 2019 года продлятся как минимум в первом полугодии 2020-го. Причины этого все те же. Отслеживая пообъектно, как идут дела у наших конкурентов, мы прогнозируем, что новых предложений появится меньше, а спрос, поддерживаемый снижающейся ипотечной ставкой, сохранится как минимум на текущем уровне.
Екатерина Тейн.jpg
Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН:
— За последний год цены на рынке недвижимости выросли. Предпосылок для дальнейшего роста мы не видим. К тому же предложение проектов в 2019 году сократилось на 9,8% по сравнению с 2018 годом.
В связи со снижением ипотечных ставок есть вероятность, что процент ипотечных сделок в следующем году будет расти. Мы постепенно двигаемся к трендам западных стран, где более 90% сделок заключается с использованием ипотечного кредита. Например, в Лондоне большинство местного населения предпочитает приобретать недвижимость в эконом- и комфортклассе в ипотеку по комфортным ставкам.
В следующем году также может увеличиться доля инвестиций в недвижимость. Ставки по банковским депозитам снижаются, и если они дойдут до минимума, то люди будут вкладывать деньги в недвижимость, так как это по-прежнему надежный и оптимальный способ вложения средств. Возможно, повысится спрос на апартаменты, поскольку при покупке апартаментов с последующей сдачей в аренду можно сэкономить 5-10% в отличие от покупки квартиры с инвестиционной целью, соответственно, ставка доходности увеличивается. 
Авторы: Олег Соловьев