Александр Залуцкий: «Объемно-блочное домостроение — стратегически важная для страны технология»

Как рассказал генеральный директор ЗАО «ОБД» Александр Залуцкий, технология объемно-блочного домостроения, по которой уже 45 лет работает предприятие, становится все более востребованной, особенно в свете поставленной президентом задачи по доведению объемов ввода жилья до 120 млн кв. метров в год. Однако рынок требует внимания регулятора

28.08.2019
Яндекс.Дзен Instagram
С какими результатами работы вы подошли к 45-летию?
Нашему предприятию в этом году исполняется 45 лет, и за это время мы возвели порядка 8 млн кв. метров жилья. В последние несколько лет мы стабильно вводим порядка 180 тыс. кв. метров жилья в год, и все это жилье востребовано и находит своего покупателя. Строим и социальные объекты. К примеру, в этом году администрация Краснодара ввела в эксплуатацию школу на 1550 мест в Восточно-Кругликовском районе, на строительстве которой мы выступали в качестве генподрядчика. Высокое качество и соблюдение сроков сдачи объектов в эксплуатацию обеспечивает наш профессиональный коллектив — 1370 специалистов, которые пользуются полным социальным пакетом и получают бесплатное питание. Наше предприятие интенсивно развивается. Мы обновили порядка 80% основных производственных единиц (формовочных машин), что в совокупности с сохраненной системой технического контроля качества позволяет выпускать продукцию, востребованную нашими партнерами по бизнесу.
Интерес к объемно-блочной технологии сейчас растет. Например, в Воронеже построен новый завод с другой технологией формовки, но производящий в принципе те же объемные блоки. Такой завод сейчас строят в Чебоксарах, высокий интерес к нашему опыту проявляет также Казахстан, где сейчас реализуется большая программа по переселению людей из ветхого жилья. Мы охотно делимся опытом с коллегами.
Оперативность и экономичность возведения нашего жилья очень востребованы и в плане решения социальных проблем. Мы первыми начали строить жилые дома для заселения детьми-сиротами (пилотные проекты в Славянске-на-Кубани и Тимашевске). В 2010 году, после наводнения в Джубге, мы построили за два месяца три пяти­этажных жилых дома. К вопросу о качестве: дома эти успешно эксплуатируются и по сей день, проблем с ними нет. В 2012 году после наводнения в Крымске мы за три месяца построили три девятиэтажных жилых дома — это более 500 квартир. Между тем и в других регионах страны ведь случаются чрезвычайные происшествия, однако далеко не везде проблемы с жильем для пострадавших удается решить оперативно — таких комбинатов, как наш, осталось очень мало.
объемно-блочное домостроение.jpg
А может ли объемно-блочная технология успешно конкурировать с альтернативами в плане качества?
Качество и комфортность жилья, возведенного по объемно-блочной технологии, не уступает альтернативам. Дома, построенные нами, эксплуатируются десятилетиями без каких-либо серьезных проблем. С точки зрения архитектуры нам тоже есть что предложить — мы активно осваиваем технологию возведения домов с навесными вентилируемыми фасадами, которые визуально делают здания элегантными и современными. Сейчас внедряем новые решения, которые позволят сделать наши дома еще более тепло- и энергоэффективными.
Кроме того, мы поддерживаем и другой важный тренд последних лет: люди сейчас покупают не просто квадратные метры жилья, а среду обитания. Становятся все более важными такие факторы, как комфорт, благоустроенность, наличие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности. В связи с этим курс городских властей на строительство таких объектов мы полностью поддерживаем и активно принимаем в нем участие, вышеупомянутая школа — тому пример. Таким образом, уровень комфорта жизни, который предлагают наши дома, не хуже того, что предлагают конкурирующие технологии строительства.

А с какими сложностями приходится сталкиваться?
В последнее время часто обсуждается вопрос изменения нормативов в части минимальной высоты потолков, и этот тренд на самом деле уже тревожит.
Дело в том, что домостроительные комбинаты мешают доминировать на рынке тем, кто строит дома с применением монолитных технологий. Мы предлагаем важное преимущество — более высокую скорость возведения зданий при более низкой стоимости. В Краснодарском крае доступные цены на жилье, и во многом это заслуга именно домостроительных комбинатов, которых у нас сохранилось пять. Вместе мы даем краю около 500 тыс. кв. метров жилья в год. При большом спросе можем увеличить производство.
Стандарт домостроительных комбинатов был принят исходя из рассчитанных Минздравом СССР нормативов в 2,5 метра. В случае принятия решения по повышению потолков до 2,7-2,8 метра домостроительным комбинатам придется вложить сотни миллионов рублей в реконструкцию производства, которая займет длительный период, что приведет к повышению стоимости жилья.
В Европе высота потолков в 2,5 метра — это норма не только для муниципального жилья, но и для коммерческого. Там задумываются в том числе и о снижении стоимости отопления жилых домов, которая растет пропорционально объему помещения.
По моему мнению, строители должны предлагать к реализации различные варианты жилья разумных параметров, а люди будут голосовать за эти решения приобретением квартир.
объемно-блочное домостроение.jpg
В стране проводится реформирование долевого строительства. Как этот процесс может сказаться на рынке и вашей работе в частности?
Это важный фактор, который уже начинает действовать. Нет, конечно, вопрос с обманом дольщиков надо было как-то решать, и в этом плане нововведения будут эффективными. Сейчас мы сталкиваемся с ситуацией, что банки крайне неохотно финансируют строительные проекты, а процедуры получения финансирования крайне бюрократизированы. К тому же участие банка сразу же удорожает проект как минимум на сумму процентной ставки. А она не будет слишком уж низкой, так как застройщики — это люди, работающие в зоне риска. Экономические проблемы и постоянно меняющиеся правила игры сильно влияют на строительный сектор, вызывая колебания спроса и платежеспособности клиента. Для банка застройщик, мягко говоря, не самый желанный клиент, тем более что в условиях труднодоступности внешнего финансирования отечественные банки без клиентов так или иначе не остаются.
Цены на жилье неизбежно будут повышаться, и как в этой ситуации рассчитывать на рост объемов строительства, причем доступного жилья, не совсем понятно. Строителям ведь необходимы деньги, и серьезные — и для непосредственно процесса строительства, и для покупки земли, и для подвода инженерных коммуникаций, чтобы обеспечить себе фронт работы. Экономическая эффективность строительства за последние несколько лет также упала: стройматериалы подорожали в два-три раза, а рыночная цена квадратного метра выросла совсем ненамного.
На самом деле проблема с обманутыми дольщиками возникла отнюдь не вчера, и за десятилетия можно было, наверное, найти какой-то менее инвазивный способ ее решения.

Есть ли какие-то возможности снятия остроты ситуации со стороны регулятора?
Сейчас большое внимание уделяется эскроу-счетам. Но эскроу-счета можно рассматривать как механизм для снижения процентной ставки по кредиту, но кредит будет выдаваться на основании оценки банком доходности и сроков реализации проекта.
Регулятор ничего не предпринял для того, чтобы заинтересовать или обязать банки выдавать кредиты на жилищное строительство. Банк, как я уже сказал ранее, относит сегмент деятельности по строительству жилья к зоне риска. Пока сохраняется инертность рынка, и застройщики продолжают работать с проектами, стартовавшими до введения изменений в 214-ФЗ, то примерно в течение года особой проблемой с объемами ввода жилья не предвидится. Дальнейшее же будущее рынка предугадать сложно. Одно для меня ясно: серьезно сократится строительство в небольших городах.

Справка
ЗАО «ОБД» расположено в промышленной зоне в восточной части Краснодара на территории 24 га. Предприятие является одним из градообразующих для города, обладает богатой историей и сложившимися традициями, демонстрирует устойчивое экономическое положение. Оно было создано 45 лет назад: в 1974 году завод выпустил первые блок-комнаты, которые использовались при строительстве жилого дома в Фестивальном микрорайоне города Краснодара. В 1979 году на предприятии появился транспортный цех, который и по сей день обладает огромным парком крупногабаритного большегрузного транспорта, доставляющего изделия завода к месту строительства, а в 1986-м была запущена вторая очередь завода. Активная модернизация на предприятии стартовала в 2005 году, в результате чего был освоен выпуск блок-комнат для строительства 16-этажных домов, обладающих сейсмоустойчивостью в 8 баллов. Основной вид деятельности — производство объемных железобетонных блоков и использование их в строительстве многоэтажных жилых домов. Производственная мощность предприятия составляет 250 тыс. кв. метров железобетонной про-
дукции в год, коллектив предприятия — более 1300 человек. На стройках ЗАО «ОБД» одновременно работают до 20 башенных кранов.

350059 г. Краснодар,
ул. Тихорецкая, 20,
тел.: (861) 263-78-14/07/21,
Авторы: Евгений Непомнящих