Наталья Леонтьева: «Банковская система готова к внедрению нового механизма финансирования долевого строительства»

Новый механизм финансирования долевого жилищного строительства в нашей стране стартовал не так давно. Но подготовительная работа велась на протяжении многих месяцев. Большая нагрузка по подготовке к переходу на проектное финансирование легла на банковский сектор

21.08.2019
Яндекс.Дзен Instagram
О том, насколько готовы к сотрудничеству со строителями уполномоченные кредитные организации, а также о рисках и преимуществах системы «Вестник» попросил рассказать управляющего Отделением по Ростовской области Южного ГУ Банка России Наталью Леонтьеву.
Наталья Леонтьева.jpg
Наталья Николаевна, какая роль отводится банку в процессе долевого строительства жилья по новому законодательству? Насколько банковский сектор готов к работе по новой схеме?
По новой схеме банк является посредником между покупателем жилья и застройщиком. В целом банковская система страны готова к введению нового механизма финансирования долевого жилищного строительства. Банк России предпринял необходимые действия, чтобы он заработал.
По новой схеме теперь покупатель не передает деньги застройщику, а кладет их на счет, открытый в уполномоченном банке. Продавец получит доступ к деньгам, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за их выполнением.
По сути, покупатель недвижимости открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс шесть месяцев (именно такой срок дается на передачу ключей).
Доступ к деньгам всех дольщиков застройщик получает, лишь когда сдает дом и выдает ключи первому покупателю.
Но если у девелопера возникли серьезные трудности с исполнением обязательств — например, застройщиком нарушены сроки передачи жилья участнику долевого финансирования более чем на два месяца, в этом случае покупатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, и банк вернет ему все средства со счета эскроу.

Какие требования предъявляются к банкам, которые могут открывать эскроу- счета для финансирования долевого строительства?
Эскроу-счета открываются только в уполномоченных банках, которые соответствуют критериям, установленным постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N° 697 (с изменениями). Среди требований, предъявляемых к данным организациям, — наличие универсальной лицензии, участие в системе обязательного страхования вкладов, определенный уровень кредитного рейтинга и другие.
На сайте Банка России в разделе «Финансирование долевого строительства» публикуется перечень банков, которые могут кредитовать застройщиков, открывать и обслуживать счета эскроу при долевом участии в строительстве. Перечень ежемесячно актуализируется. Подразделения банков, которые могут работать по схеме с эскроу, есть в каждом регионе РФ.
Недавно список был расширен — с июня снижены требования к кредитному рейтингу уполномоченных банков до уровня ВВВ- включительно. Это способствует развитию проектного финансирования и повышению его доступности. При этом есть и ограничения: для банков с кредитным рейтингом ниже A- лимит суммы задолженности по всем целевым договорам с застройщиками не должен превышать 20% собственных средств. В итоге по состоянию на 1 июля 2019 года 96 кредитных организаций могут открывать счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.

Сколько уже поступило заявок от застройщиков на реализацию строительных проектов по системе эскроу?
Если смотреть статистику по стране в целом, то к 1 июля от застройщиков поступило около 1900 заявок. Большая часть из них сейчас рассматривается, 18% заявок одобрено. В целом по стране открыто свыше 4,5 тыс. счетов эскроу на сумму порядка 13,5 млрд рублей.
Говоря о статистике по открытию счетов эскроу, нужно также помнить, что в ряде случаев застройщики по уже строящимся проектам вправе продолжать привлекать деньги дольщиков по-старому, без использования счетов эскроу. Например, если строение готово не менее чем на 30%, а по договорам долевого участия продано не менее 10% площади — соответствующие критерии определены в постановлении правительства.

Как пользоваться эскроу-счетом? Каков порядок действий застройщика?
Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, причем для выбора оптимальных условий он одновременно может подать заявку в несколько кредитных организаций. Главное условие — чтобы это были банки из перечня на сайте мегарегулятора.
Для получения кредита на строительство застройщик должен предоставить в банк полный пакет документов по объекту: бизнес-план, документы, подтверждающие права на земельный участок, разрешение на строительство, положительное заключение экспертизы и другие исходно-разрешительные документы в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ (с изменениями).
Также необходимо приложить документы, характеризующие финансовое положение застройщика, техусловия подключения объекта недвижимости к инженерно-техническим сетям, договоры с подрядчиками и информацию о структуре застройщика, об основных участниках проекта и их опыте работы.
Подробные рекомендации по срокам, составу и содержанию документов, которые должны предоставлять застройщики для получения кредита, размещены на сайтах Банка России, Минстроя РФ и АО «ДОМ.РФ». Также эту информацию можно получить в любом уполномоченном банке. Конкретные критерии оценки заемщиков банки определяют самостоятельно в рамках утвержденной кредитной политики.
В ряде уполномоченных банков сейчас создаются специализированные подразделения, которые будут заниматься исключительно финансированием проектов в сфере недвижимости. Специалисты этих подразделений «говорят на одном языке» с застройщиками и хорошо разбираются в специфике строительной отрасли.
Необходимую информацию о наличии и характеристиках кредитных продуктов, предлагаемых застройщикам, а также о документах, которые нужно предоставить для получения кредита, можно получить непосредственно в уполномоченных банках.

Расскажите о преимуществах использования счетов эскроу для покупателей жилья и застройщиков.
Основная цель нового механизма финансирования жилищного строительства — обеспечение защиты прав участников долевого строительства. Для покупателя меняется схема приобретения жилья: она становится более прозрачной, а для застройщика меняются условия финансирования.
Обязательное банковское сопровождение сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья. Если раньше некоторые строительные компании могли достраивать старые объекты за счет денег новых дольщиков, а новые дольщики годами ждали, когда найдутся деньги на их дома, то теперь это исключено. Если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить эти деньги ни на что другое.
Польза проектного финансирования для застройщика, который ранее привлекал средства покупателей по договорам долевого участия, заключается в том, что теперь уже на первоначальном, самом сложном этапе капитальных затрат, он сразу получает банковское финансирование.
Риск остановки или замедления темпов строительства из-за отсутствия денежного потока уменьшается. Плюс и в том, что банк, являющийся эскроу-агентом покупателей недвижимости, и банк, кредитующий девелоперский проект, — это один и тот же банк.
Кроме того, для застройщика по мере пополнения эскроу-счетов процентная ставка по кредиту может снижаться.