По гамбургскому эскроу-счету

Участники рынка жилья разбираются в новых правилах долевого строительства и прогнозируют рост цен в новостройках

21.08.2019
Яндекс.Дзен Instagram
С 1 июля российский рынок жилой застройки вступил в новую эру — без обманутых дольщиков, но и без дешевых денег этих самых дольщиков, которые можно было тратить на самых ранних этапах строительства, подчас не особо задумываясь об их сохранности. По всей видимости, цены на новостройки поползут вверх — об этом говорят большинство опрошенных «Вестником» экспертов. Или нет? Как правило, застройщики и риелторы живут по принципу «что бы ни случилось, всегда говори о скором повышении цен». На самом деле вступившие в силу изменения в закон расклады на рынке кардинально не поменяют, по крайней мере в самом ближайшем будущем.

Долевое строительство как схема, при которой человек даже с небольшой суммой в кармане может стать инвестором, прежде всего в свое собственное жилье, было изобретено в Аргентине в период жесточайшего финансового кризиса середины 80-х годов. Тогдашняя аргентинская валюта аустураль обесценивалась с колоссальной скоростью, за семь лет своего существования пережив 12 деноминаций. Стремительно нищавшее население в попытках хоть как-то спасти кровно заработанное стало массово вкладываться в акции созданного государством АО «Строительство по справедливости», которые впоследствии, накопив определенное количество, можно было обменять на квартиру. В короткий срок, согласно данным правительства Аргентины, число собственников жилья в стране удалось повысить с 2 до 21%, а похожие схемы стали возникать сначала в других странах Латинской Америки, а затем распространились по всему миру, прежде всего в государствах с неустойчивой и нестабильной экономикой.

Русская доля
Долевое строительство в России появилось практически сразу после кризиса 1998 года и также стало ответом рынка на обесценивание национальной валюты. Правда, в отличие от Аргентины, правительство изначально почти полностью самоустранилось даже от самого элементарного контроля, результатом чего стали колоссальные махинации, широкое использование схем двойных продаж, финансовые пирамиды, когда застройщики достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков и т.д. С целью защитить права участников долевого строительства в России в 2004 году был принят федеральный закон N°214 «О долевом строительстве», который, все же улучшив положение дольщиков, кардинально вопрос не решил. Недобросовестные застройщики продолжали находить обходные пути и лазейки в законодательстве. Например, не имея разрешительной документации, заключали предварительные договоры купли-продажи, принимая деньги в счет «резервирования» по основному договору. И хотя государству удавалось оперативно реагировать на «изобретательность» недобросовестных застройщиков (путем внесения поправок в ФЗ, введением страхования гражданской ответственности застройщика и т.д. — Прим. ред.), проблему удавалось лишь пригасить, но не решить. Все эти годы фактор обманутых дольщиков был для российских властей довольно чувствительным: согласно подсчетам Генеральной прокуратуры РФ, к концу 2017 года в России насчитывалось более 40 тыс. участников долевого строительства, обязательства перед которыми их застройщики выполнять не в состоянии. Причем эта группа населения не только довольно многочисленна, но и весьма активна — они с удовольствием присоединялись к любой более или менее массовой акции протеста, проводили шествия, устраивали голодовки и в целом довольно энергично пытались обратить на себя внимание.
Очевидно, что схема, возникшая в период экономической нестабильности лихих 90-х, в какой-то момент изрядно надоела высшему руководству страны.
Предложения полностью отказаться от ДДУ зазвучали еще в начале 2010-х гг. В июле 2015 года первый вице-премьер Игорь Шувалов заявил о необходимости поэтапной отмены долевого строительства к 2020 году, а чуть позже тогдашний министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал о том, что придет ему на смену. «Вместо долевого строительства будет проектное финансирование застройки. В условиях невысокой инфляции застройщиков под небольшой процент будут кредитовать банки, а люди смогут покупать уже готовые квартиры», — заявил Мень в одном из своих публичных выступлений. 7 июня 2018 года в ходе традиционной прямой линии президент РФ Владимир Путин дал правительству указание «выйти на цивилизованные способы строительства жилья без долевого участия». Тогда же российский лидер озвучил и час икс — с 1 июля 2019 года было решено прекратить заключение долевых договоров в их классическом понимании.

Строить по-новому
Согласно уже вступившим в силу поправкам в закон «Об участии в долевом строительстве», с 1 июля 2019 года застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Главным нововведением является необходимое наличие посредника в виде банка (список банков, аккредитованных Центробанком РФ для открытия специальных счетов, опубликован на сайте регулятора. — Прим. ред.), в котором застройщик должен открыть так называемый эскроу-счет — счет, средства на котором становятся доступны строительной компании по мере выполнения обязательств перед инвесторами. Иными словами, человек, который принял решение купить жилье в строящемся доме, должен будет обратиться в уполномоченный банк и открыть персональный счет, на который будут перечисляться деньги за желаемые квадратные метры. Но застройщик этих средств не получит до тех пор, пока строительство не будет завершено и инвестор не примет объект.
Строить же объекты застройщики будут по схеме проектного финансирования, которое им выдадут банки, причем те же, в которых зарегистрирован эскроу-счет. При этом, что важно, условия проектного финансирования будут зависеть от наполняемости эскроу-счета и, как обещают банкиры, в идеале станут источником дешевого фондирования — до 7%, что значительно ниже рыночной ставки. Поправками в закон вводятся также нормативы устойчивости строительных компаний. Получить разрешение на строительство можно будет в том случае, если компания имеет собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Теперь привлекать деньги дольщиков смогут лишь компании, проработавшие на строительном рынке не менее трех лет.
Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ, отмечает, что использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах, а в перспективе полностью избавит рынок от самого понятия «обманутый дольщик». «Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом. Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков», — говорит Данила Литвинов.
Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик — физическое лицо, а с другой стороны застройщик — юридическое лицо, говорит генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. По его словам, ранее это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно адекватно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика, говорит Алексеенко. «Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, в случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики», — поясняет Николай Алексеенко.

Застройщики привыкают к новым правилам
Большинство опрошенных «Вестником» застройщиков пока очень осторожны в оценках и стараются избегать конкретных формулировок. В беседах «не для печати» они отмечают, что изменения в законодательство хоть и были давно ожидаемы, но в итоге приняты в довольно сыром виде и нуждаются в серьезной доработке. Пока же крупные застройщики постарались форсировать текущие стройки, чтобы достраивать их по старым правилам, без эскроу-счетов. «За 25 лет работы на рынке мы, как и многие другие игроки, уже были свидетелями постоянных корректировок законодательства и нормативной базы, — говорит генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич. — Менялись нормы градостроительного проектирования, требования по охране объектов культурного наследия, правила привлечения средств дольщиков и т.д. Но нынешние поправки в закон гораздо радикальнее: они требуют полной перестройки работы отрасли по новой схеме. Поэтому свое влияние в будущем они окажут на всех и каждого, кто так или иначе связан со строительной отраслью. В работе крупных компаний масштабно мало что поменялось — у них есть собственные строительные мощности и грамотно сформированный портфель проектов. Таким компаниям подобные перемены под силу, чего не скажешь о компаниях поменьше, которые такими ресурсами не обладают». А вот генеральный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич рассказал, что его компания приняла принципиальное решение все проекты после 1 июля 2019 года завести под счета эскроу. Это удобно для клиентов и повышает нашу надежность как девелопера, утверждает Обуханич. «Если раньше строительство часто велось на деньги покупателей, то с 1 июля 2019 года главный источник финансирования строительства — банковские деньги. Именно поэтому с вступлением в силу поправок все покупатели новостроек смогут чувствовать себя гораздо более защищенными. При этом сама схема продаж для клиента не изменится. В принципе, для компаний изменения именно в схеме продаж тоже будут минимальными. Девелоперу все так же нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет», — комментирует он.

Вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК «ПИК» Юрий Ильин рассказывает, что на данный момент компания продает с помощью эскроу-счетов проект «Дмитровский парк». «Наши текущие проекты с завершением в 2019, 2020 и 2021 годах в основной массе подпадают под критерии реализации по ДДУ, но, возможно, часть проектов будет переведена на проектное финансирование. Новые проекты мы будем реализовывать с использованием проектного финансирования», — отмечает он. Любое нововведение несет в себе определенные сложности, вызванные изменениями в работе. Важно то, как компания с ними справляется, уверен эксперт. «На данный момент у ГК «ПИК» заключено соглашение с ВТБ об открытии кредитной линии по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Совместно с этим банком мы разработали интегрированное IT-решение, которое позволяет следить за ходом реализации проекта в онлайн-режиме, получать данные о темпах продаж, поступивших средствах и их использовании. Обмен информацией и всеми необходимыми подтверждающими документами, требуемыми в рамках 214-ФЗ, происходит полностью автоматически — это быстро и удобно. Для покупателей квартир в «Дмитровском парке» мы также разработали отдельный сервис, позволяющий оперативно и комфортно оформить сделку по покупке жилья», — рассказал Юрий Ильин.
При этом, хотя большинство участников рынка сходятся во мнении, что новые законодательные правила помогут решить проблему обманутых дольщиков и вообще в целом очень качественно защищают права, многие эксперты советуют не торопиться с выводами.
Так, уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов опасается, что не все добросовестные застройщики смогут справиться с проблемами, которые возникнут после введения системы эскроу-счетов, а это, в свою очередь, может привести к появлению новых обманутых дольщиков. «Уже очевидно, что цена квартир в результате нововведений будет расти. Это не решение проблемы, а еще одна угроза, что будет больше обманутых дольщиков. Потому что с такими условиями огромное количество застройщиков просто не справится», — отмечает бизнес-омбудсмен. Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов отмечает, что дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды обманутых дольщиков, возможность данного сценария уже закреплена законодательно. «Деньги с эскроу-счета дольщику вернут, но кто вернет проценты по банковскому кредиту, если человек собирался покупать квартиру с использованием ипотеки? Так, к примеру, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 тыс. рублей, зато проценты — 950 тыс. рублей. Эта сумма — чистые потери дольщика. Так что пока в нововведениях слишком много узких мест, которые нуждаются в доработке», — комментирует Дмитрий Логинов. 

Проекты строительства жилья, предполагающие использование счетов эскроу (По состоянию на 26 июля 2019 г.)
Топ-14 банков

Название банка

Жилая площадь, кв. м

Дома, шт.

1

ПАО «Сбербанк»

5 820 757

593

2

ПАО «Банк ВТБ»

1 853 739,67

120

3

АО «Банк ДОМ.РФ»

1 251 283,35

90

4

ПАО «Банк «ФК Открытие»

395 590,42

17

5

ПАО «Промсвязьбанк»

321 249,33

37

6

АО «Банк ГПБ»

253 726,43

16

7

АО «АЛЬФА-БАНК»

154 558,09

13

8

ПАО «РНКБ Банк»

126 091,82

19

9

ПАО «Банк Санкт-Петербург»

110 077,75

4

10

ПАО «Совкомбанк»

43 768,18

1

11

АО «Россельхозбанк»

26 621,43

6

12

ПАО «Челябинвестбанк»

16 033,13

2

13

АО «СМП Банк»

10 710,7

1

14

АО «СМП Банк»

9 684,14

2


Топ-30 застройщиков

Название компании-застройщика

Жилая площадь, кв. м

Дома, шт.

1

«ЮгСтройИнвест»

826 373,93

47

2

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства

556 398,7

46

3

«МИЦ»

507 994,08

31

4

«ДОНСТРОЙ»

360 679,67

10

5

«ПИК»

313 945,64

10

6

«Минские холмы»

231 554,9

6

7

«ИНТЕКО»

198 796,4

5

8

«СЗ БАСТИОН»

184 086

7

9

Корпорация «КОШЕЛЕВ»

173 340

28

10

«Главстрой»

171 625,71

13

11

«Брусника»

155 161,42

16

12

«СЗ ДИОНИС»

152 306,2

1

13

Инвестиционно-строительная группа «Мавис»

144 865,03

5

14

Девелоперская компания «Древо»

143 353,66

32

15

«ИНГРАД»

127 775,71

9

16

«СОКОЛ»

108 504,55

9

17

«КОРТРОС»

105 376,11

3

18

«ЭКО-ПОЛИС»

100 310,28

3

19

«СпецСтройКубань»

98 550,1

5

20

«ТЭН»

95 160,53

5

21

«Унистрой»

94 185,67

8

22

«СЗ М.СТРОЙ»

80 019,9

6

23

«Арсенал-Недвижимость»

77 999,48

7

24

«Мегалит»

77 594,34

1

25

НПФ «СПЕКТР ЛК»

70 217,76

2

26

«Котельники»

67 955,28

3

27

Строительная компания «Новый век»

66 333

4

28

«АльфаСтройИнвест»

65 443,3

4

29

«Стройтраст»

64 275,8

2

30

«Высота»

63 341,4

1


Авторы: Сергей Семенов