Наталья Вепхвадзе: «Наш фонд требует особого подхода к работе»

Как рассказала Наталья Вепхвадзе, генеральный директор ООО «Жилкомсервис N°3 Центрального района» Санкт-Петербурга, само месторасположение обслуживаемых предприятием домов — а это центральная часть города, где находятся в основном здания дореволюционной постройки — предъявляет высокие требования к эффективности и качеству работы. А также к принципам организации работы с населением

13.05.2019
Яндекс.Дзен Instagram
В чем особенности обслуживаемого вами фонда?
Наша подведомственная территория — это 815 жилых домов, 31 тыс. лицевых счетов и 62 тыс. проживающих. Кроме того, у нас 2700 договоров по нежилым помещениям. Главная особенность этого фонда состоит в том, что это исторический центр города, и порядка 80% домов — дореволюционной постройки. Кроме того, Центральный район — исторический центр города, а это устанавливает особую планку требований по качеству работы для нас, для тех, кто этот фонд обслуживает.

У работы по обслуживанию старого фонда — своя специфика. Какова она в вашем случае?
В первую очередь надо понимать, что обслуживание домов дореволюционной постройки — гораздо более затратное дело, нежели в случае с рядовым жилищным фондом. Каждый дом здесь — индивидуален как с точки зрения инженерной инфраструктуры, так и с точки зрения архитектурных особенностей. Причем часто это вещи взаимосвязанные, например особенности инженерных решений по кровле. Индивидуальны квартиры, внутридворовые территории плюс плотная застройка с дефицитом мест для парковки, что сильно затрудняет работу по уборке территорий. Плюс высокие требования к культуре обслуживания.
При этом не стоит думать, что у проживающего здесь населения исключительно высокий уровень достатка, что позволяет не иметь проблем с финансированием обслуживания домов. Примерно треть жилого фонда — это коммунальные квартиры. Есть и другая особенность — многие квартиры здесь сдаются владельцами в аренду или используются в иных коммерческих целях, что также повышает нагрузку по их обслуживанию. Собственника такой жилплощади найти бывает трудно, а соответственно, решение каких-то неизбежно возникающих время от времени острых вопросов затягивается. По этим причинам дебиторская задолженность оказывается очень существенной, и решение этой проблемы сейчас становится одной из основных задач.

Также хочется сказать несколько слов о наболевшем: собственники жилья часто считают, что их управляющая компания берет деньги ни за что и практически не работает. На что хочется возразить — у вас ведь из крана течет вода, у вас есть электричество, газ, отопление, у вас чисто, и в случае возникновения аварийной ситуации проблемы оперативно решаются. Кто это, по-вашему, делает?
Но несмотря на то, что проблемы у жильцов и замечания к нашей работе имеются, есть и очень много жителей, которые нам по-настоящему благодарны за помощь, за качественную работу и за внимание к их насущным проблемам. Это многого стоит.
Санкт-Петербург.jpg
Как обстоят дела с укомплектованностью штата? Насколько остро стоит кадровый вопрос?
Укомплектованность достаточно неплохая. У нас работает 250 дворников при расчетном количестве 300. Это может показаться большой цифрой, но у нас ведь в обслуживании очень много лестниц — 2550, и, соответственно, лестничных клеток, и на самом деле порядка двух третей трудовых ресурсов задействованы на этой работе.
Плюс треть — на уборке дворовых территорий.

Кстати, об уборке дворов. Городские коммунальные службы убирают улицы, но весь снег, что скапливается во дворах, становится уже нашей проблемой. Хорошо, если во дворе есть территория, не занятая парковочными местами, и там можно складировать снег. Но далеко не всегда в этом плане все хорошо. Поэтому в зимний период мы дополнительно привлекаем к сотрудничеству подрядчиков по уборке, а также арендуем технику для вывоза снега. Одна из тенденций последних лет — применение малогабаритной техники, которая может работать на тротуарах, практически не мешая пешеходам. Да, это недешево, но ведь снижается и травматизм, а это важнее. Но на самом деле кадровый вопрос для нас актуален. И дело не в количестве дворников или сантехников, а, например, есть экономический блок, который должен быть квалифицирован и уметь урегулировать вопросы по договорам с ресурсоснабжающими организациями, урегулировать проблемные моменты с жителями. Сейчас это важная для нас задача - должным образом наладить взаимодействие, поставить его на правовые рельсы. Для работы с этими вопросами нужна квалификация. Специфика сферы ЖКХ всегда присутствует, поэтому специалисты нужны.

Тем не менее я могу констатировать, что у нас сложился дружный, надежный и трудолюбивый коллектив, которому по плечу очень серьезные задачи. Многие из них обладают огромным опытом именно на нашей территории, а это важно, это очень ценится. Они знают дома, знают особенности фонда и могут более эффективно решать вопросы.

Зима для Санкт-Петербурга — традиционно сложное время. А какая работа выходит на первый план в другие времена года?
В весенне-летний период мы отнюдь не сидим без дела — дома проходят подготовку к зиме, проверяются и по мере надобности ремонтируются системы отопления. Проводим работы по ремонту кровли. Как полагается, объявляем конкурс, выбираем исполнителя. Оперативно решаем возникающие проблемы.. Решаем в том числе и задачи вовлечения людей в реализацию проектов по благоустройству, по созданию комфортной среды. Нет, мы не занимаемся реализацией этих проектов - эти вопросы в ведении администрации города, но мы выполняем важную роль во взаимодействии с жителями, в разъяснении сути проектов, их достоинств и преимуществ. Ведь мы, по сути, первая линия в работе с людьми, а хорошая управляющая компания должна иметь серьезный опыт и навык прямого общения с жителями. И уметь общаться с ними доброжелательно, стараясь по-настоящему понять проблемы жильцов и по-настоящему помочь в их решении. И жителям комфортно с нами общаться: они нас давно знают и видят нашу работу. А это всегда важный фактор, особенно если речь идет о старом фонде.

Важное направление — снижение аварийности в обслуживаемом фонде. В этом плане у нас есть уникальный опыт межведомственного взаимодействия — с нами сотрудничают специалисты «Росатома», причем на безвозмездной основе. Они всегда демонстрируют максимально серьезный подход к любой проблеме — берутся за нее и снизу доверху отрабатывают. Они сотрудничают с нами по поводу аварийного обслуживания, текущего ремонта, а также по поводу самых очевидных аспектов нашей работы — это чистота. Они помогают обнаруживать проблемные места в структуре нашей работы, в наших технологических процессах, и мы стараемся эти моменты нивелировать. Мы начали эту работу на самом деле не так давно — с февраля текущего года, но она уже нам здорово помогла. Эта практика отчетливо дает понять: тщательно анализируя процессы, можно достичь отличного результата практически с любой проблемой. Я думаю, такой опыт стоило бы распространить в сфере ЖКХ по стране в целом — он оказался очень и очень продуктивным.
Авторы: Олег Соловьев