Свести счеты

Эскроу поможет перейти на цивилизованную схему работы

04.04.2019
Яндекс.Дзен Instagram
Рынок жилищного строительства находится в процессе глобального реформирования, связанного с кардинальными изменениями правил финансирования возводимой недвижимости. Масштабные поправки в ФЗ N° 214 вызывают в профессиональной среде массу вопросов. Ответы на многие из них были даны в рамках Донского саммита, организованного в Ростове-на-Дону Российской гильдией управляющих и девелоперов. Подробнее о работе в новых условиях рассказал эксперт рынка, директор юридической компании «Нови и Партнеры» Станислав Нови.
директор юридической компании «Нови и Партнеры» Станислав Нови.jpg
Новеллы законодательства
— Революция в долевом строительстве, можно сказать, уже совершилась. По замыслу законодателя вводимые поправки в ФЗ N° 214 должны еще в большей степени защитить права дольщиков. При этом были ужесточены требования к застройщикам.

Во-первых, согласно вводимым поправкам, образован Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который застройщик обязан перечислить 1,2% от цены продажи каждой квартиры, которая приобретается по договору участия в долевом строительстве.

Во-вторых, до начала строительства застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность: у него не должно быть просроченных долгов по кредитам и займам, а также должны быть в наличии собственные средства для ведения строительства — не менее 10% от общих затрат на строительство.

В-третьих, необходимо отдельное разрешение на строительство каждого объекта.

В-четвертых, ужесточены требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров (планку в 10 тыс. кв. метров затем понизили до 5 тыс. кв. метров).

В-пятых, ограничен размер авансовых платежей, которые застройщик может направить в процессе реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В том числе для подготовки проектной документации и ее экспертизы, для выполнения инженерных изысканий, строительства и реконструкции инженерно-технического обеспечения на участке, подготовки документации по планировке территории. Согласно поправкам, общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости.

Кроме того, при нарушении сроков в соответствии с новым законодательством невозможно получить заключение о соответствии (ЗОС). Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора могут не выдать ему ЗОС, и, соответственно, застройщик не сможет начать реализацию нового проекта.
И, наконец, происходит переход от долевого строительства в чистом виде к проектному финансированию.

На сегодняшний день три четверти всех инвестиций в жилищное строительство составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами участия в долевом строительстве.
Теперь же, согласно поправкам в 214-й закон, застройщики лишаются возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. В период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты, которые будут выделены на строительство того или иного жилого комплекса. А средства покупателей поступят теперь не к застройщику, а на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. И пока дом не будет введен в эксплуатацию и дольщик не оформит в собственность квартиру, банк деньги застройщику не переведет.

Эскроу — дело тонкое
— Итак, дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет замораживается до окончания строительства, застройщик получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателю. Это, безусловно, призвано повысить надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу-чета.
Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного договора долевого участия — банк заключает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком. При этом в самом договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу (часть 3 статьи 15.4 214-ФЗ) должны быть ясно отражены в договоре долевого участия. Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.
Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан застройщиком для передачи квартиры дольщику (пункт 3 части 3 статьи 15.4 214-ФЗ). Это дает небольшую фору застройщику на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым (часть 6 статьи 15.4 214-ФЗ).

Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (покупателю).
Вернуть свои деньги назад со счета эскроу дольщик может: а) если закончился срок депонирования; б) если договор участия в долевом строительстве расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке); в) если застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве); г) если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор участия в долевом строительстве, в том числе если застройщик будет признан банкротом.

Не дать обойти закон
— В конце 2018 года 214-й закон претерпел очередное преобразование. Первое чтение прошло 4 декабря, второе — 18-го, а на следующий день, 19-го, прошло чтение третье, окончательное. Многочисленные поправки, конечно, были направлены на защиту дольщика, а застройщику опять «подзакрутили гайки».
До нового 2019 года планировалось, что на использование счетов эскроу переходят только застройщики с новыми проектами — те, которые получили разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Что касается застройщиков, которые обзавелись разрешениями на строительство до 1 июля 2018 года, то они имели право продолжить получать деньги дольщиков в существующем порядке — непосредственно на свои счета — и использовать их в ходе строительства по целевому назначению.
Исходя из этих «переходных положений», многие застройщики постарались получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года на будущие жилые комплексы на 5 лет вперед, чтобы сохранить возможность прямого привлечения средств дольщиков.
Есть примеры, когда разрешения на строительство получены в 2018 году, а сдача объектов запланирована на конец 2022 года. Нетрудно сделать вывод о том, что застройщик при строительстве таких объектов не планировал сдвигаться далее котлована в ближайшие пару лет.
Власти восприняли данное обстоятельство как обход 214-го закона, что и послужило причиной новых законодательных изменений. Согласно федеральному закону N° 478-ФЗ от 25 декабря 2018 года, обязанность привлекать деньги дольщиков только через счета эскроу установлена для всех застройщиков, независимо от даты получения разрешений на строительство.

Уже реализуемые проекты можно будет завершить по прежним правилам долевого строительства при условии, если договоры долевого участия в строительстве объекта заключены до 1 июля 2019 года, степень строительной готовности таких объектов составляет не менее 30%, а количество заключенных в отношении них договоров участия в долевом строительстве — не менее 10%.
Новогодние поправки в 214-й закон внесли еще множество изменений меньшего масштаба. В частности, теперь ужесточается контроль в области долевого строительства. Исключается механизм плановых проверок застройщиков. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. По мнению законодателя, теперь не совсем добросовестные компании не смогут «подгонять» результаты своей работы к очередному визиту органов государственного надзора, что, в свою очередь, должно увеличить качество работы застройщиков.
Появились даже некоторые «послабления» для застройщиков в виде снижения порога по опыту участия в строительстве жилых домов с 10 тыс. кв. метров до 5 тыс. кв. метров. Это, по мнению депутатов, позволит войти на рынок немного легче. И если, с одной стороны, наличие неопытных застройщиков может негативно сказаться на результатах их деятельности, то, с другой стороны, на место уходящих с рынка компаний смогут прийти новые застройщики. Таким образом, для потребителя всегда будет выбор.

«Радужные» перспективы
— Конечно, для застройщика данные изменения в 214-м законе являются достаточно проблемными. Дольщики, передавая средства строительной компании, в определенном смысле давали ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счете эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берет на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты. Поэтому для застройщика расчеты по договору участия в долевом строительстве через счета эскроу не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства и ставит застройщика в зависимость от финансирующего его банка. Да и не только застройщика, но и дольщика. Потому как застройщик может «схлопнуться» и уйти, не построив или не достроив дом, так и банк также может «лопнуть» и исчезнуть со всеми деньгами. Хотя, конечно, механизмы, минимизирующие потери при таком раскладе, в новой редакции 214-го закона тоже предусмотрены.

Поэтому, по моему мнению, несмотря на всю привлекательность схемы расчетов с застройщиком посредством эскроу-счетов (деньги никуда не денутся до получения ключей от квартиры, а если дом не будет построен, то их можно забрать), дольщикам необходимо помнить, что денежные средства, размещенные на счетах эскроу, в соответствии с оплатой договора долевого участия, в соответствии с частью 3 статьи 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23 декабря 2003 года N° 177-ФЗ страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на счете эскроу, но не более 10 млн руб.

Таким образом, при покупке дорогой квартиры на сумму более 10 млн руб. или при покупке одновременно нескольких квартир дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не только застройщика.
Тем не менее, похоже, что обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по договору долевого участия через счета эскроу — это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему обманутых дольщиков. Логика в этом есть. Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры на стадии строительного котлована.

Для застройщиков в этих нововведениях тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи — как вспомогательный.

Тем более что при использовании расчетов по договорам долевого участия через счета эскроу закон позволяет застройщикам не предоставлять другого обеспечения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Депутатский корпус уверен, что вводимые изменения в 214-й закон дадут возможность создать надежный, понятный, прозрачный механизм строительства жилья, что, в свою очередь, позволит гражданам охотнее вкладывать средства в те или иные строительные проекты. Тем временем аналитики строительного рынка и его участники ждут середины 2019 года, когда самые существенные новации по ликвидации долевой схемы вступят в законную силу. О том, насколько результативной окажется новая редакция 214-го закона, покажет время.
Авторы: Олег Соловьев