Золотая середина

Решить проблему обманутых дольщиков и не разрушить строительный комплекс — эти задачи являются первоочередными в рамках реформирования отрасли

04.04.2019
Яндекс.Дзен Instagram
Несколько месяцев осталось до перехода застройщиков на проектное финансирование с аккумулированием средств дольщиков на эскроу-счетах. Кто-то еще в прошлом году перешел на такую схему работы, кто-то получил максимально возможное количество разрешений, чтобы еще некоторое время работать по старой схеме. О том, как обстоит дело с открытием эскроу-счетов в Донском регионе, шла речь в рамках круглого стола в ТПП Ростовской области.

Представители власти, банковского сообщества, крупного и среднего строительного бизнеса, саморегулируемых и общественных организаций обсуждали вопросы взаимодействия в рамках нового законодательства. Именно обеспечение взаимодействия всех участников строительного комплекса Ростовской области является сегодня, по словам министра строительства, территориального развития и архитектуры РО Сергея Куца, главной задачей, которая позволит в том числе успешно реализовать нацпроект «Жилье и городская среда». Министр напомнил, что в ближайшие 6 лет в регионе необходимо построить свыше 18 млн кв. м жилья. «Это очень серьезная, системная работа, в которой должны быть задействованы все участники рынка — ​как застройщики, так и банковское сообщество», — ​заметил министр.

Готовность номер один
Напомним, что по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 года N°697 определены 62 банка, имеющие право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. В рамках круглого стола ряд крупнейших банков, таких как Сбербанк и банк ДОМ.РФ (бывший «Российский капитал»), объявили 100-процентную готовность работы в новых условиях. Большинство же пока занимается отработкой механизмов по ведению счетов эскроу, но при этом готово сотрудничать со строителями.
Что касается продуктов проектного финансирования, ДОМ.РФ декларирует, что для получения счета эскроу застройщику достаточно иметь оформленный земельный участок и исходно-разрешительную документацию. То есть дополнительных собственных средств может не потребоваться. Целевой срок получения кредитного решения составляет 20 дней с момента получения полного пакета документов для рассмотрения кредитным комитетом. Кроме того, по словам представителей РОО «Ростовский» АО «Банк ДОМ.РФ», продукт является конструктором: клиент сам управляет условиями кредита — ​стоимость финансирования зависит от использования собственных средств и стратегии продаж.
Ставка кредитования по проекту зависит от наполнения средствами на счетах эскроу. Существует базовая ставка, которая формируется, когда на счетах эскроу нет средств, — 11‑12%, есть специальная ставка — ​при 100-процентном наполнении на счетах эскроу — ​5‑7% годовых. По предварительным расчетам специалистов ДОМ.РФ, по реальным проектам, исходя из прогнозов продаж застройщиков, ставка формируется на уровне 7%.

По словам начальника отдела по работе с клиентами корпоративного сегмента бизнеса Юго-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргариты Антепа, для открытия счета эскроу также необходимо подтвердить наличие у застройщика земельного участка и исходно-разрешительной документации. При этом доля собственных средств застройщика должна составлять 15%. В отдельных случаях возможно уменьшение собственного участия в проекте до 10%.
Что касается ставки кредитования, то в Сбербанке есть возможность после того, как продажи превышают 100% покрытия кредитных займов, уменьшать ставку. Базовая ставка — ​5%, и если покрытие более чем на 20% ниже (например, 100 млн выбрали — ​на 120 продали), следующий порог ставки составляет минус 1%, то есть 4%. И каждый процент покрытия будет увеличивать этот дисконт. Кроме того, для застройщиков с хорошей историей (вводящих значительные объемы жилья, не срывавших сроки ввода объектов в эксплуатацию более чем на 3 месяца) предлагается скидка 1%.

На сегодня в Сбербанке открыто в целом по России около 600 счетов эскроу. ДОМ.РФ также имеет опыт открытия таких счетов в других регионах страны. Как выяснилось в процессе общения в рамках круглого стола, в Донском крае пока не открыто ни одного счета эскроу ни в одном из банков. Эта ситуация в условиях необходимости ежегодного роста объемов жилищного строительства обеспокоила представителей власти. Ведь скоро строить без счетов эскроу станет невозможно. Такая позиция застройщиков объясняется просто: крупные застройщики заранее позаботились о том, чтобы создать заделы по разрешениям на строительство. И в ближайшие год-два работой они обеспечены. «Критерий, сколько открыто счетов эскроу, — ​это, конечно, важно. Но я бы сейчас не акцентировал внимание на количестве тех или иных счетов, потому что мы все стартуем в новой технологической схеме. Заканчиваются разработки технологических инструментов, моделей, программных комплексов. Я бы подождал месяц-два, пока механизм заработает. Нужны конкретные отработанные кейсы. Произойдет притирка системы. И счета эскроу появятся. Потому что рынок все равно будет двигаться вперед», — ​заметил управляющий филиалом «Южный» ПАО «Банк «ФК Открытие» Игорь Нестеров. И при этом добавил, что технология, которая предлагается для работы в сфере долевого строительства, — ​проектное финансирование, понятна для банковского сообщества. «У нас есть счета застройщиков, которые открыты еще до введения этого закона. В частности, в январе прокредитованы точечные объекты застройки без проектного финансирования с несколькими другими технологическими процессами», — ​сказал Игорь Нестеров, не раскрывая подробностей и количества заключенных сделок. Яна Гамалей, управляющая ростовским филиалом банка «Возрождение», согласилась с тем, что банк в силу своей технологичности и прозрачности должен отработать всю методологию, которая связана с ведением счетов эскроу. «На поверхности все красиво. Но здесь достаточно большое количество ситуаций, которые необходимо предусмотреть. Мы занимаемся отработкой механизмов по ведению счетов эскроу и не будем сразу связываться с большими проектами. Сначала будем смотреть небольшие проекты. И если есть идеи и разрешения, которые сейчас выдаются на строительство, их можно посмотреть в качестве первого пробного шара», — ​заметила она.
заседание.jpg
Дорогое мое жилье
Все застройщики, имеющие опыт возведения объектов с привлечением банковского финансирования проектов, отметили, что проекты с участием банковского финансирования удорожают стоимость жилья. Насколько точно вырастет цена квадратного метра после внедрения новой системы работы на рынке, пока не ясно. По самым скромным подсчетам, стоимость квартир уже через пару лет повысится процентов на 15.
Как отметил директор ООО «Донтех­заказчик» Игорь Далаксакуашвили, в последние 8 лет жилье стало доступным. И эта доступность жилья стала привычной для граждан. Сегодня работающая молодая семья может взять кредит в банке и купить квартиру. «А теперь жилье точно станет менее доступным. Потому что любая модель в любом банке показывает удорожание квадратного метра на 4‑4,5 тыс. рублей. Кроме того, повысилась ставка по кредиту, плюс НДС, плюс инфляционные процессы. Жилье увеличится в цене процентов на 12‑15», — ​считает эксперт. При этом Игорь Далаксакуашвили привел простые расчеты того, что при сегодняшнем повышении ставки квартиру покупать выгоднее, чем это будет даже при условии падения процентной ставки до 8%, прописанных в целях нацпроекта «Жилье и городская среда». «Если квартира стоит 3 млн рублей и человек возьмет кредит на 15 лет, имея 1 млн собственных и 2 млн кредитных средств, то при сегодняшней ставке в 9,6‑10,6% платеж по кредиту составит 21 тыс. рублей в месяц. А когда мы снизим ставку до 8%, а цена на эту квартиру повысится на 500 тыс. рублей, человек будет платить 23 тыс. А если еще и процент не снизится, ежемесячный платеж по кредиту составит 26 тыс. рублей», — ​заметил он. Очевидно, что на фоне снижения реальных доходов населения жилье станет менее доступным. Тем более при условии, что классической является схема принятия банком положительного решения о предоставлении кредита в случае, когда на погашение ипотечного кредита уходит не более 40% семейного дохода. Таким образом, если сегодня совокупный семейный доход для покупки вышеозначенной квартиры должен составлять 50 тыс. рублей, то через 2‑3 года он должен вырасти до 65 тыс. рублей в месяц.Генеральный директор строительного треста «КСМ‑14» Владислав Григориадис добавил, что через 1,5‑2 года заделы строительных компаний закончатся, и 5 тыс. рублей добавятся в стоимость квадратного метра. И чтобы такое жилье покупалось, по его мнению, процент по ипотеке нужно уменьшить по сравнению с сегодняшним уровнем в два раза.

Кто не рискует…
Представители строительной отрасли заметили, что данная реформа задумана с целью решения проблемы обманутых дольщиков. Однако они обратили внимание на незначительную долю заведомо мошеннических действий, приводящих к такому явлению. Все остальное — ​это барьеры, возникающие вследствие пробелов в законодательстве. И, к сожалению, 214-й ФЗ эти риски не преодолевает. Просто происходит передача полномочий по рискам. «Да, банкиры гораздо лучше отстроены, чем строители, да, они прозрачнее, они понятны, внятны и обладают высокими технологиями. Но в состоянии ли будет выдержать банковский уровень эту сферу? Мы совместно находимся в поиске того, как сбалансировать эти риски, как сделать так, чтобы банкиры не оказались в той ситуации, в которой оказываются сейчас строители. Здесь вопрос институциональный, структурный, который каждому банку придется решать в отдельности», — ​заметил модератор круглого стола, вице-президент ТПП Ростовской области Сергей Шнейдер.
А Геннадий Наумов, председатель комитета по градостроительству ТПП РО, в качестве одного из самых существенных барьеров назвал применение закона о защите прав потребителей в случае задержки сроков строительства. В качестве примера он привел ситуацию, когда за 8 месяцев задержки сроков строительства был назначен штраф — ​несколько сот миллионов рублей. «Многие компании пошли ко дну благодаря этому. Проблема в том, что не применяется 333-я статья Гражданского кодекса, которая говорит о соразмерности штрафа: штраф должен служить не для обогащения одной из сторон, а для выравнивания баланса между сторонами. Надо прекратить эту судебную практику, которая сейчас существует. Если она сохранится, это станет миной замедленного действия, которая потом взорвется», — ​считает Геннадий Наумов.
Сроки строительства — ​вообще вещь иногда сложно прогнозируемая. «Иногда бывает, что гладко все на бумаге. А потом придет инспектор Ростехнадзора, увидит, что строитель без каски, ​и на две недели остановит стройку. А в деньгах это измеряется сотнями тысяч рублей. Или вы начали что-то бурить, и оказалось, что геологию неправильно сделали, и строительство стало дороже на 200‑300 тыс. Все эти расходы лягут на банк», — ​предупредил Сергей Шнейдер и спросил, готовы ли банки к таким рискам.

Отвечая на этот вопрос, заместитель руководителя отдела продаж РОО «Ростовский» АО «Банк ДОМ.РФ» Геннадий Троцюк отметил, что основная задача банка — ​обеспечить строительство дома до конца. Для этого предусмотрено банковское сопровождение контракта, которое ведет застройщик. Вся цепочка задействованных в строительстве организаций: застройщик — ​генеральный подрядчик — ​субподрядчики — ​должны работать в одном банке. Это требование, по словам представителя банка, необходимо, чтобы контролировать всю цепочку движения средств — ​от момента выдачи денег до последнего поставщика. «Может, это где-то будет неудобно для застройщика. Но для банка это будет значительно снижать риск нецелевого использования кредитных средств. И соответственно, снизятся риски, что дом не будет построен. Кроме того, банк будет осуществлять контроль за ходом строительства: создано специальное подразделение, которое будет отслеживать все этапы строительства, заложенные в бизнес-плане, и финансовую модель проекта», — ​сказал Геннадий Троцюк.
заседание.jpg
Контролировать, но не зарегулировать
Вопрос необходимости движения средств всех участников строительного процесса в рамках одного банка вызвал самое большое оживление среди спикеров мероприятия. Кроме того, как выяснилось, планируется создать перечень разрешенных контрагентов — ​заводов и их официальных дилеров — ​поставщиков стройматериалов. Покупать продукцию можно будет только у этих контрагентов при наличии у них счета в том же банке, где находится счет застройщика. «В проектном финансировании тотальный контроль неприемлем. Более того, казначейский принцип полностью противоречит проектному принципу. Если вы сейчас начнете применять казначейский принцип и указывать подрядчику, с кем ему заключать договоры, у кого ему покупать материалы, то стройка вообще встанет», — ​подчеркнул Сергей Шнейдер. По его мнению, необходимо выработать четкие критерии тех позиций, которые будут подвергаться контролю. «Международный опыт говорит о том, что вырабатывается 8‑10 критериев, касающихся вопросов: правильно ли застройщик закрывает объемы, выполняет проект, ведет формы‑2, налажен ли авторский надзор, соблюдаются ли параметры проекта? Но глубже влезать — ​думаю, что это будет плохо и для строителей, и для банкиров», — ​сказал Сергей Шнейдер.
С тем, что сегодня главное — ​не зарегулировать отрасль, не перенасытить контролирующими организациями, согласился и Александр Евсеев, генеральный директор АО «СМУ‑1».
«У нас запредельное количество контролирующих организаций. При этом есть региональная служба строительного надзора, вырабатывающая график контроля за созданием конкретного дома. Мне кажется, надо четко связать этот узелочек контроля банка и контроля региональной службы. Тогда не будет избыточного контроля», — ​заметил Александр Евсеев.
Главное сегодня — ​в благородном стремлении решить проблему обманутых дольщиков не вытеснить с рынка малый и средний бизнес. И все-таки найти золотую середину, которая позволит, с одной стороны, наращивать объемы жилищного строительства, а с другой — ​не разрушить работу добросовестных компаний.