Прогрессия квадратных метров

Одной из задач, поставленных президентом РФ в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда», является ввод к 2024 году до 120 млн кв. метров жилья ежегодно

24.01.2019
Яндекс.Дзен Instagram
Цель, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, весьма амбициозная, но абсолютно реалистичная. С одной стороны, развитие строительной отрасли идет семимильными шагами, внедряются новые технологии и материалы, повышается доступность ипотечного кредитования. С другой стороны, наблюдаются некоторые сложности переходного периода, спровоцированные изменениями в законодательстве о долевом участии. О том, как найти баланс между новой моделью жилищного строительства и поставленными главой государства задачами, мы спросили у экспертов отрасли.
Надежда Косарева.jpg
Надежда Косарева, руководитель Комиссии по жилищной политике Общественного совета при Минстрое России, президент Фонда «Институт экономики города»:
— Одна из главных задач нацпроекта «Жилье и городская среда» подразумевает увеличение ввода жилья в 1,5 раза по сравнению с 2017 годом. Такой целевой объем представляется экспертам завышенным и труднодостижимым по нескольким причинам. Во-первых, сегодня существуют определенные ограничения спроса населения на жилье, обусловленные доходами. Во-вторых, ограничены предложения по жилью в связи с изменениями в сфере финансирования жилищного строительства. Кроме того, есть определенный риск, что в погоне за квадратными метрами на второй план уйдет решение таких важных задач, как модернизация строительной отрасли, повышение качества индустриального жилищного строительства, создание механизмов развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов. Считаю, что для достижения запланированных объемов жилищного строительства необходимо осуществить кардинальную смену подходов. В частности, обеспечить создание новых, ранее не задействованных сегментов спроса на жилье (строительство арендного жилья, строительство некоммерческими объединениями граждан, в том числе ЖСК), повысить координацию жилищной и градостроительной политики в целях реализации комплексных проектов по развитию деградирующих застроенных территорий для ликвидации аварийного жилья и обновления ветхой застройки. А также повысить конкуренцию застройщиков и заинтересованность местных органов в создании условий для увеличения объемов жилищного строительства.
Али Шахбанов.jpg
Али Шахбанов, президент Ассоциации СРО «Гильдия строителей СКФО», член НОСТРОЙ:
— Социальная значимость жилищного и, в частности, долевого строительства высока. Из 880 млн кв. м жилья, введенного в эксплуатацию с 1991 года, около 500 млн кв. м построены с привлечением средств участников долевого строительства. С 1 июля 2019 года произойдет полный переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Сложность здесь заключается в замещении тех объемов денежных средств, которые сегодня находятся в отрасли. При сохранении тенденции к развитию, по заявлениям некоторых экспертов, ежеквартально будет необходимо замещать за счет средств кредитных организаций около 400‑450 млрд руб. Ограниченное количество в отдельных субъектах РФ кредитных учреждений, уполномоченных на открытие счетов эскроу, ограниченность у банков лимита свободных средств, а также отсутствие обязанности предоставлять застройщикам кредиты при открытии ими счетов эскроу, наряду с высокой процентной ставкой, может повлечь удорожание квадратного метра жилья и уменьшение количества застройщиков. В регионах уже прогнозируется снижение объемов строительства. Несмотря на внесенные поправки в закон в части снижения требований к опыту застройщиков, участвующих в долевом строительстве жилья, по оценкам экспертов уже в ближайшей перспективе их может стать меньше на треть. Законодательные новации не должны привести к уходу с рынка надежных застройщиков, сокращению ежегодно вводимых объемов жилья, а также к увеличению его стоимости. Нужно с математической точностью выстроить модель процесса долевого строительства и убедиться, что новые условия позволят отрасли функционировать эффективнее. Без комплексного подхода к этим вопросам поставленная президентом задача в ближайшие 3‑5 лет труднореализуема. Кроме того, нужно решать такие проблемы, как отсутствие территорий для комплексного освоения, недоступность кредитов для застройщиков, высокая процентная ставка, недоступность ипотечного кредита для среднеобеспеченных покупателей, постоянный рост себестоимости жилья, законодательное ужесточение требований к застройщикам и строительным компаниям, введение проектного финансирования объектов долевого строительства. Но при увеличении доли госзаказа в нацпрограмме, создании механизмов поддержки строительных компаний, обеспечении отрасли инвестпривлекательностью поставленная задача будет выполнена.
Сергей Юрин.jpg
Сергей Юрин, генеральный директор ГК ЖСК «Тысяча квартир»:
— Если говорить о Тамбовской области, то в нашем регионе никаких проблем, в принципе, с вводом квадратных метров не ощущается. Также высок уровень доступности населению многоэтажного и малоэтажного жилья. И это благодаря государственным программам, которые в области выполняются в полном объеме. Речь идет о помощи в приобретении жилья малоимущим гражданам, беженцам, многодетным и молодым семьям. Все эти категории вовремя получают помощь от государства, льготное субсидирование и ипотеку. Такие меры поддержки увеличивают спрос на жилье. А застройщики, в свою очередь, увеличивают объемы ввода жилья. Согласно майскому указу президента нашей страны и национальному проекту «Жилье и городская среда» объем ввода жилья в России должен вырасти до 120 млн кв. метров. Я думаю, что это достижимо. Закон о долевом строительстве способствует тому, что на строительном рынке останутся только сильные и ответственные застройщики, а недобросовестные уйдут. И строители, располагающие мощными ресурсами, программу ввода выполнят. Наша компания также участвует во всех федеральных программах, жилье строим разноплановое — ​и стандартное, и элитное. У населения есть выбор как цен, планировок, так и многого другого. И со своей стороны мы планируем внести посильный вклад в выполнение указа президента. Так, в рамках уже утвержденных проектов в ближайшие год-два мы планируем увеличить объемы ввода жилья нашей компанией на 150%.
Владислав Дарьинский.jpg
Владислав Дарьинский, генеральный директор ООО «Восточный ЛУЧ»:
— Хочу привести данные о строительстве в лучшие годы в СССР: темпы достигли уровня в 126 млн квадратных метров. Важно отметить, что из них на долю РСФСР приходилось 68,5 млн квадратных метров. В последние три года средний объем ввода жилья составил 81 млн квадратных метров. Еще отмечу возросшую долю ИЖС в общем объеме строительства, которая составила в последние три года 40,7%. У нас имеется высокий потенциал роста и значительные возможности к увеличению строительства в регионах.
Готова ли строительная индустрия сегодня к такому прорыву? Скорее всего, нет. Мы недавно реализовали проект по федеральной программе «Жилье для российской семьи» во Владивостоке. Причем от начала закладки первого камня до момента передачи ключей от квартир прошел всего один год.
Чтобы достичь высокого темпа жилищного строительства, на наш взгляд, необходимы активные усилия власти, бизнеса и финансовых институтов. Участие муниципальных властей и ресурсоснабжающих организаций в подготовке земельных участков и сетей значительно ускорит активность. Наполнение финансовыми ресурсами очередников по разным программам (в Приморье, по нашим оценкам, в очередях на жилье по разным программам находится около 20 тыс. человек) даст дополнительный импульс к развитию строительства жилья стандартного класса. Привлекая финансовые ресурсы очередников, на выделенных участках с подведенными сетями строители смогут строить современные кварталы в очень сжатые сроки. Наша компания уже показала, что это возможно!
Если кратко подвести резюме, то есть потенциал роста как в области строительства многоквартирных домов, так и ИЖС. Но важно пересмотреть участие в этом процессе властей, поскольку бизнес готов к росту активности. И тогда достижение поставленной цели по строительству жилья станет локомотивом вывода экономики на качественно новую ступень развития.
Сергей Ураков.jpg
Сергей Ураков, заместитель генерального директора ГК «Ак Барс Девелопмент»:
— В уходящем году казанские застройщики отметили рост спроса на квартиры. И оптимизма рынку добавили прежде всего улучшения условий по ипотечным займам. По итогам 11 месяцев 2018 года число ипотечных сделок в Казани выросло по сравнению с прошлым годом почти на 30%. Различные финансовые инструменты продолжают играть ведущую роль на рынке новостроек, и любые решения Центробанка России о поднятии ключевой ставки будут отражаться на отрасли. На сегодняшний день есть все экономические предпосылки для дальнейшего повышения ставок, и наверняка это произойдет, а ведь доля сделок с привлечением ипотечных инструментов в сегменте стандарт-класса составляет более 70%. К основным рискам, ожидающим рынок недвижимости, также стоит отнести ужесточение правил для застройщиков и введение эскроу-счетов, рост НДС до 20% в новом году и, как следствие, рост стоимости строительных материалов. Настораживает также постоянное внесение поправок в 214-ФЗ, что не придает уверенности в прогнозировании на долгосрочную перспективу. Разумеется, это не повод опускать руки, и в группе компаний «Ак Барс Девелопмент» готовы к работе в новых складывающихся условиях. Мы понимаем важность усиления конкурентных преимуществ в плоскости качества реализуемого продукта. И в связи с этим ожидаем большой интерес со стороны рынка к нашему флагманскому проекту ЖК «Мой Ритм». Дополнительно в наступающем 2019 году на рынок выйдут ЖК «Солнечный город SUPER» и «Башни на Ершова», к тому же дальнейшее активное развитие строительства планируется в ЖК «Светлая долина». При этом общий объем строительства жилых домов в комплексах компании к 2024 году в совокупности составит более 500 тыс. кв. метров. 
Авторы: Наталья Приходько