В связи с этим наряду с мерами, предусмотренными национальным проектом «Жилье и городская среда» в части совершенствования механизмов ипотечного кредитования, замены устаревших технологий строительства и проектирования и формирования комфортной городской среды, стоит подумать о компенсационных мерах, которые позволят не допустить снижения доступности жилья для населения. Время еще есть.
Игорь Далаксакуашвили: «Ставки сделаны, господа!»
На повестке дня — изменения в федеральном законе N° 218-ФЗ, новая редакция которого вступила в силу с 1 июля 2018 года
«Вестник» поговорил с ведущими экспертами отрасли с целью узнать их отношение к новым поправкам. Свою оценку происходящим изменениям дал управляющий партнер концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили.
— До 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя почти никак не регулировались. Тот год оказался практически революционным: был введен в действие Жилищный кодекс, появился ФЗ N° 214. Именно тогда были законодательно оформлены отношения на рынке недвижимости. Нынешний год и новая редакция ФЗ N° 218 — это самое серьезное изменение законодательства на рынке жилой недвижимости, начиная с того времени.
Надо признать, что сложившаяся форма привлечения средств граждан в строительство жилья исчерпала свой потенциал еще несколько лет назад, и перемены были неизбежны. В мире есть разные формы продажи жилья в периоде строительства. В основном это связано с поэтапной оплатой возводимого объекта. Например, в начале строительства покупатель оплачивает 20% стоимости квартиры, после возведения коробки еще 30%, следующий этап — 20%, а после ввода объекта — оставшиеся 30%. Такие схемы наряду с другими действуют во Франции, Финляндии и в некоторых других странах. Наш законодатель выбрал схему с использованием эскроу-счетов, когда денежные средства от продажи накапливаются на специальных счетах, а само строительство ведется за счет проектного финансирования банка. Счета размораживаются только после ввода объекта в эксплуатацию и направляются на погашение основного тела кредита, а уже оставшаяся часть поступает застройщику. При этом проценты по кредиту должны быть депонированы застройщиком до начала финансирования из собственных средств. Все это, безусловно, гарантирует безопасность средств покупателей жилья и доходы банка, но и влечет удорожание. Что, впрочем, естественно, поскольку классические правила инвестирования — как законы физики: их нельзя отменить чьим-то решением. Чем ниже риск, тем ниже доходность инвестиционных инструментов.
При этом важно понимать, что в связи с введением данных норм у банка никоим образом не возникает обязательств выдать девелоперу кредит. Здесь такая же процедура андеррайтинга, оценка кредитной истории, необходимость залога, как и при обычном кредитовании. Каждый застройщик, ранее пытавшийся получить кредит хотя бы на часть проекта, имеет представление о сложностях и сроках этих процессов. Условия у банков примерно одинаковые, с некоторыми различиями. У кого-то, в зависимости от пополнения эскроу-счетов, ставки от 11 до 5%, у кого-то — от 12 до 3%, но средневзвешенная ставка все равно находится в пределах 9% годовых. И надо не забывать о том, что дом строится не год, выборка будет осуществляться два-три года до выхода из проекта, соответственно, нагрузка на себестоимость будет гораздо выше — до 15%, или 3,5‑5 тыс. рублей за квадратный метр с учетом реальной себестоимости при строительстве жилья «стандарт» или «комфорт» в Ростове-на-Дону.
Понятно, что такие условия выдержат далеко не все девелоперы, что неизбежно приведет к консолидации рынка. А это в свою очередь может повлиять на цены. В силу рыночных законов монополизация никогда не приводила к их снижению. Да, запаса разрешений на строительство, полученных до вступления в силу данного закона и не подпадающих под его действие, хватит на некоторое время. Кроме того, есть нераспроданные квартиры в уже введенных домах, что позволит сделать переход более мягким. Можно предположить, что переходный период продлится до трех лет.
В связи с этим наряду с мерами, предусмотренными национальным проектом «Жилье и городская среда» в части совершенствования механизмов ипотечного кредитования, замены устаревших технологий строительства и проектирования и формирования комфортной городской среды, стоит подумать о компенсационных мерах, которые позволят не допустить снижения доступности жилья для населения. Время еще есть.
Похожие
Новое в строительстве
Популярное