Без КОТа — жизнь не та

Проекты комплексной застройки практически не имеют альтернативы в современном городе

16.08.2018

Инициированные государством как средство быстрого насыщения рынка качественным и недорогим жильем, проекты комплексного освоения и развития территорий (КОТы, КРТы) стали ключевыми элементами планирования и создания новых городских пространств. Развитие городов сегодня смещается из центра на окраины, и от того, насколько качественно и продуманно эти окраины будут застраиваться, зависит не только комфорт его жителей, но и будущее городов.

Строго говоря, комплексная застройка микрорайонов массово стала осуществляться в советских городах сразу же после войны, когда градообразующие предприятия строили вокруг себя жилые кварталы и сами же обеспечивали создание социальной и рекреационной инфраструктуры. Об этой практике вспомнили почти 50 лет спустя.
Термин КОТ получил в России широкое распространение в середине 2000-х годов, когда Министерство регионального развития РФ предложило создать долгосрочную стратегию развития жилищного комплекса на основе широкого освоения свободных пространств на окраинах городов. Эта концепция должна была решить сразу несколько проблем. Не секрет, что очень многие города, и в особенности их исторические центры, пострадали от беспорядочной точечной застройки, которая имела место в 90-е. В некоторых крупных мегаполисах даже вводили мораторий на застройку в центре, однако застройщикам в любом случае нужно было дать альтернативу. При этом тогда же сформировался довольно устойчивый, а главное — ​платежеспособный спрос на новое жилье. Председатель совета директоров ГК «Росстройинвест» Федор Туркин вспоминает, что перед правительством стояла задача обеспечить население качественным и одновременно доступным жильем, не дороже 30 тыс. рублей за квадратный метр. «Основная идея была в том, что город предоставит участок, который будет за бюджетный счет подключен к инженерным сетям, обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой. Взамен застройщик или группа застройщиков строили жилье, часть которого уходила по социальным ценам, а часть — ​по рыночным», — ​отмечает он.
Минрегион в 2007 году отобрал 22 экспериментальных проекта КОТ, которые должны были получить господдержку государства. Кому-то успели выделить часть средств, а кто-то не успел — ​начался кризис 2008‑2009 гг. со всеми вытекающими для стройкомплекса последствиями. На какое-то время государство забыло о проектах комплексной застройки. Федор Туркин вспоминает, что в Санкт-Петербурге первые проекты, которые были позиционированы как объекты комплексной застройки, к примеру «Славянка», «Северная долина», планировались и начинались при участии государства, однако на определенном этапе это ушло. В итоге квартиры там продавались по вполне рыночным ценам.
Со временем, однако, государство стало тратить на КОТы довольно ощутимые суммы. Только в 2017 году, согласно данным Минстроя РФ, на поддержку 66 проектов, имеющих статус КОТ, было выделено 20 млрд рублей. Эти средства пошли на строительство поликлиник, детских садов, школ, внутриквартальных дорог. Отдельно в рамках договоров государственно-частного партнерства инженерные коммуникации и подготовку земельного участка может оплачивать муниципалитет. В этом году в перечне КОТов, претендующих на поддержку из федерального бюджета, уже более сотни проектов.
КОТ.jpg
Жилье доступнее
Но есть нюансы. Как правило, даже то жилье, которое не позиционируется застройщиком как социальное, в районах комплексной застройки продается на 10‑15% дешевле, чем в целом по городу. Такая ощутимая скидка достигается во многом за счет масштаба: девелопер возводит быстро сразу несколько объектов, счет идет на десятки тысяч квадратных метров. Кроме того, как уже было сказано выше, застройщик КОТа может получить от города существенные льготы, например по налогам на землю. Если КОТ спланирован грамотно, то жить в нем будет довольно комфортно: застройщик обычно предусматривает в большом количестве парковки, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парки, коммерческие объекты.
Однако есть и существенные минусы. Между застройщиком и муниципалитетом нередко разгораются настоящие войны из-за того, кто, когда и за сколько должен строить тот или иной социальный объект. Можно вспомнить громкий конфликт между компаниями «Интер Альянс» и «Ленрусстрой», которые застраивали новый микрорайон в Новогорелово под Санкт-Петербургом, и властями Виллозского поселения. Тогда чиновники пожаловались в Госстройнадзор, что застройщики вместо изначально оговоренных в проекте двух школ на 1600 мест собрались строить одну на 550. Крупнейший на Юге проект КОТ — ​ЖК «Суворовский» в Ростове-на-Дону — ​застраивается с 2012 года, но пока так и не обзавелся ни собственной школой, ни поликлиникой. Изначально администрация Ростова-на-Дону пообещала построить социальные объекты к 2017 году, но сроки постоянно переносились. В итоге лишь в прошлом году строительство школы наконец началось. Понятно, что вины застройщика в данной ситуации нет, однако людям, вынужденным возить своих детей на занятия в соседние районы, от этого не легче. Тем более что транспортная доступность — ​еще один бич проектов КОТов. Изначально проекты комплексного освоения территории предполагались как застройка свободных пятен на окраинах города, практически в чистом поле. Неудивительно поэтому, что при отсутствии альтернативных транспортных коридоров новые крупные микрорайоны способны вызвать настоящий транспортный коллапс — ​ехать-то всем в одну сторону, в центр. При этом попытки построить дополнительную дорогу могут натолкнуться на кучу препятствий, которые решаемы — ​но это опять же время, процесс может тянуться годами. Можно вспомнить хотя бы историю со строительством дополнительной дороги к микрорайону Гидрострой в Краснодаре. Застройщики — ​компании «СпецСтройКапитал», «АльфаСтройКомплекс», «Сибирь», «РВ Стройинвест» — ​были готовы построить асфальтированную дорогу в сторону улицы Бородинской за свой счет, однако встретили на пути объекты постройки гаражного кооператива ПГСК N° 30. Договориться с кооперативом застройщики безуспешно пытаются уже 5 лет.
КОТ
Впереди Европы всей
«Infoline-Аналитика», проводившая не так давно масштабное исследование КОТов в России, насчитала более тысячи объектов комплексной застройки. В целом аналитики говорят о том, что в России сейчас реализуется порядка 130 более-менее крупных КОТов — ​площадью застройки от 100 тыс. квадратных метров жилья, и почти половина из них сосредоточена в Москве, Московской и Ленинградской областях. Примечательно, что в условиях общего спада в экономике строительство, а именно проекты комплексной застройки, становятся для крупных городов едва ли не ключевыми инвестиционными объектами. Аналитики Infoline подсчитали, что в 20 крупнейших проектов комплексной жилой застройки до 2030 года будет инвестировано не менее 65 млрд долларов. Крупнейший КОТ России сейчас возводится в Екатеринбурге: жилой микрорайон Академический предполагает вложение $12 млрд. Этот проект предусматривает возведение на 1,3 тыс. га 9 млн кв. м жилья. Девелопер проекта — ​группа «Кортрос», подконтрольная структурам Виктора Вексельберга. Президент «Кортроса» Вениамин Голубицкий позиционирует «Академический» как крупнейший строительный проект не только в России, но и в Европе: предполагается, что здесь к моменту окончания инвестиционного проекта в 2026 году будет жить более 300 тыс. человек. На самом деле Академический через несколько лет вполне можно будет назвать самостоятельным городом, который в перспективе обзаведется разветвленной транспортной сетью, собственной веткой высокоскоростного трамвая, десятками инфраструктурных объектов, в том числе 10 школами, 35 детскими садами, медицинскими и спортивными центрами. В более отдаленной перспективе Академический станет крупным университетским центром — ​здесь будет построено несколько учебных корпусов УрФУ. Кроме того, Уральский государственный медицинский университет создаст здесь несколько сотен высокотехнологичных рабочих мест за счет строительства медицинского кластера, куда войдет целый ряд предприятий по производству медицинского оборудования и фармакологических препаратов.
Не менее 40 крупных объектов КОТ реализуется в Москве и Московской области. Крупнейшим из них является микрорайон Большое Домодедово, который застраивается консорциумом девелоперов. Здесь возводится жилье для 45 тыс. жителей, поликлиника, 7 общеобразовательных школ, 10 детских садов, отделения связи и банков, аптеки и медицинские клиники, кафе и рестораны, фитнес-клуб и салоны красоты, центр бытовых услуг. В шаговой доступности от микрорайона планируется открытие продуктового супермаркета, гипермаркета строительных материалов и товаров для дома, универмага спортивных товаров и товаров для активного отдыха, ресторана быстрого питания.
Стоит обратить внимание, что в Москве немало и элитных КОТов, хотя изначально они и позиционировались как жилье для широких масс. Однако если взять, например, ЖК «Зиларт», который строится на месте промышленной зоны, некогда связанной с заводом ЗИЛ, то более уместно будет говорить о настоящем закрытом элитном городе с сопутствующими этому статусу инфраструктуре и ценам на жилье.
Нашлось в тройке крупнейших КОТов место и для регионального проекта — ​микрорайон Южный Город в Самаре возводится для 325 тыс. жителей, здесь будет построено порядка 6500 тыс. квадратных метров жилья. В городе долго думали, как обеспечить перевозку такой армады людей в направлении преимущественно центра Самары, и в итоге совместно с застройщиком и РЖД здесь будет создан транспортный пересадочный узел на станции Красный Кряжок, куда люди будут приезжать на машинах или маршрутках и затем пересаживаться на маятниковую электричку до станции Самара. Еще одним интересным решением стало использование нового для региона вида транспорта — ​воздушного метро. Трасса протяженностью 9100 м будет проложена непосредственно из Южного Города к железнодорожному вокзалу Самары. Между станциями по натянутым на опоры канатам будут курсировать около 50 фуникулерных кабинок.

30 крупнейших объектов комплексного освоения территории

Название проекта

Регион

Общая площадь комплексной застройки, тыс. кв. м

Застройщик

1

Жилой микрорайон Академический

Екатеринбург

9000

ГК «Кортрос»

2

Жилой комплекс «Большое Домодедово»

Московская область

6500

Группа ЛСР, ГК «Атлант» («Лидер Групп»), Су-155, «KASKAD Недвижимость»

3

Микрорайон Южный Город

Самара

6500

Девелоперская компания «Древо»

4

Жилой микрорайон Суворовский

Ростов-на-Дону

6040

ООО «ВКБ-Новостройки»

5

Мини-полис «Куб-А»

Краснодарский край

4200

Строительно-инвестиционная компания «Дирекция-СОТ»

6

Жилой микрорайон Восточно-Кругликовский

Краснодар

4000

ООО «ВКБ-Новостройки»

7

Жилой микрорайон Цветной Город

Санкт-Петербург

2500

Группа ЛСР

8

Жилой микрорайон Планетоград

Санкт-Петербург

2500

Холдинг Setl City

9

Жилой район Пригород Лесное

Московская область

2455

ГК «Самолет»

10

Микрорайон Долина

Волгоград

2200

Инвестиционно-строительная компания «Запад»

11

Жилой район Левенцовский

Ростов-на-Дону

2160

ГК «Патриот»

12

ЖК «Некрасовка» («Люберецкие поля»)

Москва

2000

ДСК-1

13

ЖК «Город-событие Лайково»

Москва

1600

Urban Group

14

ЖК «Символ»

Москва

1500

АО «Дон-Строй Инвест»

15

ЖК «Ильинские луга» (Новорижские Кварталы)

Московская область

1500

ГК «ПИК»

16

Микрорайон Волгарь

Самара

1400

ГК «Амонд»

17

Жилой комплекс «Солнечный город»

Санкт-Петербург

1400

Холдинг Setl City

18

Жилой район Новый Город

Чебоксары

1365

АО «ИСКО-Ч»

19

Жилой микрорайон Чистое Небо

Санкт-Петербург

1300

Холдинг Setl City

20

Жилой микрорайон Новый Зеленоград

Московская область

1200

IKON Development

21

Жилой микрорайон Микрогород в лесу

Московская область

1200

ГК Rose Group

22

Жилой район Новинки Smart City

Нижегородская область

1000

ОАО «Квартстрой»

23

Жилой микрорайон Зиларт

Москва

950

Группа ЛСР

24

ЖК «Сердце столицы»

Москва

860

АО «Дон-Строй Инвест»

25

«Город на реке Тушино-2018»

Москва

715

АО «Тушино 2018»

26

Жилой район Патрокл

Владивосток

600

ФГУП «Главное военно-строительное управление N° 6»

27

Город-спутник Евроград

Ленинградская область

596

Группа «Пантикапей»

28

Жилой район Спутник

Пенза

568

ООО «ПКФ «Термодом»

29

9-й микрорайон

Элиста

520

ООО «Бетонинвест»

30

Микрорайон Горгиппия

Анапа

492

ООО «ВКБ-Новостройки»


Топ-10 инфраструктурных объектов для КОТ

Проект КОТ

Город

Инвестор

Объект

1

Южный Город

Самара

ДК «Древо», администрация Самарской области

Воздушное метро — 50 кабинок, которые по натянутым канатам будут курсировать между микрорайоном и железнодорожным вокзалом города

2

Академический

Екатеринбург

ГК «Кортрос», администрация Свердловской области

Дворец дзюдо — один из самых современных спортивных объектов города с гостиницей и бассейном, сможет принимать соревнования европейского уровня

3

Академический

Екатеринбург

ГК «Кортрос», Уральский федеральный университет

Медицинский кластер и кампус УрФУ, помимо учебных и жилых корпусов, предполагает создание целого ряда предприятий по разработке и выпуску медицинской техники и фармпрепаратов

4

Комплексная застройка территории бывшего аэропорта

Ростов-на-Дону

ГК «Кортрос»

Пешеходный бульвар на взлетно-посадочной полосе — проект, не имеющий аналогов в России, должен подчеркнуть связь микрорайона с историей места застройки

5

Комплексная застройка района Северный на Дмитровском шоссе

Москва

Московский физико-технический институт, правительство Москвы, Минкомсвязи РФ

Технопарк «Физтех» — площадка для ведущих российских ИТ-компаний, разработок в области высоких технологий, естественных и технических наук

6

Левенцовка

Ростов-на-Дону

ГК «Патриот», администрация Ростова-на-Дону

Общеобразовательная школа N° 115 — самая большая школа на Юге России. Здесь единовременно может учиться до 1600 детей

7

Мини-полис «Куб-А»

Краснодар

Строительно-инвестиционная компания «Дирекция-СОТ»

Бизнес-центр — комплекс зданий с офисами, гостиницами, концертным залом и коммерческими объектами

8

Жилой микрорайон Зиларт

Москва

Группа ЛСР

«Эрмитаж-Москва» — первый филиал-музей в столице, экспозиция посвящена преимущественно современному искусству

9

Жилой микрорайон Планетоград

Санкт-Петербург

Холдинг Setl City

Площадь Солнца — территория с торгово-развлекательным комплексом, ярмаркой и инфраструктурой для массовых мероприятий

10

Жилой микрорайон Зиларт

Москва

Группа ЛСР

Пешеходный бульвар — один из самых длинных в Москве, с концертным залом, кукольным театром, уникальными скульптурными композициями



Авторы: Сергей Семенов