Требования ужесточаются
Разъясняя особенности трех новых блоков поправок, Владимир Якушев пояснил, что на рынке жилищного строительства должны работать компетентные, финансово устойчивые компании. Первый блок поправок касается установления для таких организаций ряда требований.
Компания должна быть опытной: работать на рынке не менее трех лет и иметь за плечами опыт успешных проектов, а именно: в портфеле застройщика должно быть не менее 10 тыс. квадратных метров уже построенного жилья.
Прежде чем приступить к строительству дома, организация должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Кроме того, каждый застройщик должен быть наделен правами собственности или правом аренды земельного участка, где он планирует строительство.
Гарантии покупателям
Вторая, и немаловажная часть законопроекта, разрубает те узлы, которые позволяли использовать средства граждан не по назначению. Это была главная проблема, возникающая в отношениях застройщика и дольщика.
Министр привел наиболее распространенный пример появления обманутых дольщиков: застройщик строит три дома, расчетный счет у него один, дольщики вкладывают деньги, и с трех объектов они зачисляются на этот счет. Так, застройщик просчитал финансовую модель, по которой должно получиться 30% прибыли. Прибыль эту он не ждет, а начинает ее расходовать сразу, ведь объекты введены в строй. За год-два строительства меняется финансово-экономическая ситуация, строительные материалы дорожают, и ранее просчитанная финансовая модель дает сбой. Это и объясняет причину, что не все дома застройщика достроены.
«Чтобы полностью исключить нецелевое использование средств дольщиков, «котловой» метод уходит в прошлое.
Если раньше денежные средства поступали на один расчетный счет и использовались без каких-либо правил, а застройщик сам определял, куда направлять деньги, например выводил средства под видом хозяйственной деятельности (а в этом и крылась главная проблема появления обманутых дольщиков), то после поправок это исключено. На один объект недвижимости будет одно разрешение на строительство и один расчетный счет. Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности, помимо строительства. Для тех застройщиков, у которых в настоящее время есть начатые объекты, появились новые обязательства, необходимо открыть расчетный счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевом строительстве будут участвовать банки, аккредитованные государством», — пояснил Якушев.
Открытый диалог с банками
Третьим, и немаловажным блоком нововведений, стало банковское сопровождение деятельности застройщиков и введение системы специальных счетов.
С 1 июля 2019 года граждане будут зачислять деньги за свое будущее жилье на эскроу-счета в банк, где и будут храниться до тех пор, пока девелопер не закончит строительство. Тем самым риск потери средств дольщиков минимален: в случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.
Также необходимо отметить, что у застройщика, чтобы получить деньги с эскроу-счета, появляется стимул быстрее предоставить в банк документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности, потому что только банк может закрыть эскроу-счет.
Банки предлагали такую услугу уже давно, но она не имела широкого распространения, в том числе потому, что некоторым застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению.
Теперь ЦБ РФ сформировал список из 55 банков, которые уполномочены работать по новой схеме.
К вопросу о том, что некоторые застройщики опасаются эксроу-счетов, важно отметить, что Сбербанк России успешно реализует такие проекты по кредитованию застройщиков в Тюменской области, Республике Татарстан, а также в Пермском и Алтайском краях. При этом, по словам министра, подобное банковское сопровождение будет контролироваться Министерством строительства и ЖКХ, а значит, исключен тот факт, что они заплатят банку «лишнее». Например, в Сбербанке банковское сопровождение для застройщиков составит 5 тыс. рублей в месяц.
Если говорить о банковском сопровождении подробнее, то глава Минстроя пояснил, что банк будет отслеживать, куда застройщик может потратить деньги, а куда не может, а также вправе отказать в проведении банковской операции, если каким-либо образом она связана с нецелевым расходованием средств.
Конечно, не исключено, что с нововведениями появятся вопросы и некоторые ситуации недопонимания. Чтобы решать оперативно те или иные ситуации, в Министерстве строительства и ЖКХ РФ создана специальная комиссия. В рамках ее работы поступающие вопросы будут рассматриваться при участии застройщиков и кредитных организаций, а также к участию работы комиссии привлечены представители ЦБ РФ.
Зона особого внимания
Раньше при покупке жилья на начальной стадии строительства никто не мог гарантировать, что дом будет сдан в заявленные сроки, не исключалось, что деньги дольщиков пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало такие условия, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.
В настоящее время в 69 субъектах Российской Федерации имеются 842 объекта незавершенного строительства — это более 80 тыс. договоров долевого участия и более 30 тыс. граждан, которые включены в реестр пострадавших. И сейчас стоит важная задача перед всеми регионами — решить эти проблемы максимально оперативно.
Как подчеркнул Владимир Якушев, проблемы с обманутыми дольщиками находятся в зоне особого внимания ведомства.
У каждого региона уже есть предложения по решению вопроса обманутых дольщиков, субъекты ведут «дорожные карты», согласно которым по существующим проблемным домам вопрос решится до 2023‑2024 годов. Но нельзя исключать тот факт, что есть дома, которые не были включены в реестр и их нет в региональных «дорожных картах».
Этим вопросом сейчас занимается ДОМ.РФ. Это значит, что когда будут оцифрованы все дома, может быть выявлено больше обманутых дольщиков, чем на сегодняшний день. «Нововведения позволят прекратить процесс появления новых обманутых дольщиков, а сама система использования денег дольщиков станет прозрачной», — резюмировал Владимир Якушев.
