На пороге глобальных изменений

Грядущие перемены на строительном рынке обсудили в рамках круглого стола в ИД «ЕвроМедиа»


14.05.2018

К чему приведет отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования? Какими должны быть дома и города с учетом изменившегося покупательского спроса и возросшей конкуренции? Какие ниши смогут найти для себя представители малого и среднего бизнеса? Ответы на эти и многие другие вопросы постарались найти эксперты строительного сообщества в рамках круглого стола на тему «Новые тренды в жилищном строительстве с учетом экономических реалий и меняющегося законодательства», прошедшего в конце апреля в ИД «ЕвроМедиа» в Ростове-на-Дону.

В мероприятии приняли участие представители исполнительной власти Ростовской области, саморегулируемых организаций, общественных объединений и строительных компаний. Несмотря на понимание, что предстоит непростой период для застройщиков, все эксперты оказались едины во мнении, что перемены, в том числе связанные и с укрупнением рынка, только к лучшему. Они позволят вывести с рынка недобросовестных игроков, дать работу тем, кто работать действительно умеет, используя новые технологии и современные решения в строительстве. Главное при этом — ​учесть интересы малого и среднего бизнеса.
круглый стол в ИД «ЕвроМедиа».jpg
Чем живет рынок
Ростовская область по многим показателям строительного комплекса стабильно входит в число лидеров по стране. Как заметил заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Сергей Вифлянцев, по итогам 2017 года объем выполненных работ в отрасли составил 161,742 млрд рублей. Регион занимает 9-е место в рейтинге по объемам жилищного строительства. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 2,335 млн кв. метров жилья.
«Основной драйвер развития строительного комплекса — ​ипотека. Объемы ипотечных кредитов выросли в 2017 году по сравнению с 2016 годом с 30 млрд до 42 млрд рублей. И сегодня мы видим, что объем выданных ипотечных кредитов за первый квартал увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года практически в 2 раза. Такая динамика обусловлена в том числе и значительным снижением процентной ставки по кредитам», — ​отметил Сергей Вифлянцев.
При этом покупатель находится сейчас в более привилегированном положении, чем даже 5 лет назад. Он может выбрать из гораздо большего количества предложений, и эти предложения, учитывая растущую конкуренцию, отличаются качеством.
«Людям важно, чтобы все необходимое было в шаговой доступности: детские сады, школы, объекты инфраструктуры. При этом должна быть создана благоустроенная среда, чтобы можно было прогуляться по парку, бульвару, не выезжая за пределы района. Должны быть предусмотрены хорошие транспортные развязки, которые позволят людям легко и быстро добираться до работы. Застройщиков, которые работают в рамках комплексного освоения территорий с применением новых стандартов формирования городской среды на территории области, много. В их числе и иногородние компании, предлагающие порой более выгодные условия. Это стимулирует и местных застройщиков пересматривать ценовую политику и повышать качество жилья», — ​добавил заместитель министра.
Вообще комплексная застройка — ​устойчивый тренд последнего десятилетия. Только в Ростове-на-Дону площадок под комплексное освоение хватит на возведение десятков миллионов квадратных метров жилья. Это и Суворовский, и Левенцовский, и территории бывшего аэропорта и ипподрома, и перспектива застройки в районе пр. Нагибина в связи с переносом испытательных полетов завода «Роствертол» в Батайск.
«Такая застройка, безусловно, является наиболее удобной для горожан. Комплексное освоение всегда хорошо при хорошем проекте, если он соответствует последним мировым тенденциям, возводится по правильным технологиям и строится нежадно, то есть застройщик не «вымораживает» с каждого квадратного метра 3 квадратных метра жилья, а обеспечивает общественные пространства — ​парки, городские сооружения», — ​заметил управляющий партнер концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили.

Центр города — ​в центре внимания
Некоторые эксперты обратили внимание на тот факт, что есть такие территории, где комплексное строительство затруднительно.
«В Ростове-на-Дону комплексное развитие центра даже в пределах одного квартала невозможно. Сегодня разрешения на строительство здесь практически не выдаются, чтобы не нарушить культурную ценность исторической части города. Однако это не выход из положения. Центральная часть города обязательно должна получить развитие. В таком виде, в каком она находится сегодня, с обилием ветхих и аварийных зданий, она оставаться не может. И иначе чем строя какие-то отдельные объекты, городу никак центральную часть не переделать», — ​подчеркнул председатель совета СРО «Строители Ростовской области» Алексей Костин.
Это мнение поддержали и другие эксперты рынка. «Абсолютно согласен с тем, что Ростов нуждается и в точечном освоении. Я не представляю, что кто-то придет, выкупит все ветхое жилье, сроет его бульдозером и что-то на этом месте построит. В центральном районе неизбежно будет точечная застройка. Большой вопрос — ​какой она будет. Это должна быть изящная, интересная застройка небольшой этажности. Но чтобы она появилась, нужно реализовывать такие проекты в рамках комплексного развития территорий центральных районов, подлежащих реконструкции», — ​подчеркнул Игорь Далаксакуашвили.

В ожидании перемен
Сегодня на рынке квартиры продаются, как горячие пирожки: низкие ипотечные ставки и понимание застройщиков, что скоро законодательные условия ужесточатся, побуждают одних скорее покупать жилье (тем более что ходят слухи о повышении цен), а других предлагать скидки.
С 1 июля вступит в силу новая редакция ФЗ N° 214. И многие эксперты полагают, что после первого полугодия темпы жилищного строительства несколько сократятся. О снижении объемов ввода жилья пока говорить рано: в ближайшие 2‑3 года еще будут реализоваться те проекты, которые были начаты в прошлые годы.
«Одним из сдерживающих факторов станет поправка, провозглашающая новое требование: один застройщик — ​одно разрешение на строительство. Конечно, это нововведение не может не волновать застройщиков, потому как осваивать территории комплексно уже так активно не получится. По тем разрешениям на строительство, которые уже получены, динамика будет, а как сложится ситуация с возведением новых объектов, вопрос очень спорный», — ​сказал Сергей Вифлянцев.
Крайне сложный вопрос, как будет чувствовать себя малый и средний бизнес после введения в силу нормы, предусматривающей необходимость с 1 июля этого года вносить 10% стоимости объекта в банк.
«Когда с 1 июля 10% стоимости объекта потребуется внести в банк, про какой малый и средний бизнес мы говорим? Если здание стоит 800 млн рублей, то 80 млн нужно просто отдать в банк, и это без процентных платежей. У кого есть такая возможность? Конечно, при таком раскладе укрупнение рынка неизбежно. Оно, конечно, повлияет на рынок, поскольку это монопольные решения. А любая монополизация рынка нуждается во внешнем регулировании. И чтобы создавалась качественная общественная среда, нужно будет подключаться властям. Так раньше было. И не всегда это плохо. Это железный закон рынка: как только происходит укрупнение, монополизация, включается государственное регулирование рынков», — ​заметил Игорь Далаксакуашвили
При этом крупные компании, безусловно, внесут свежую струю в жилищное строительство. Например, они имеют возможность перенимать передовой европейский опыт и современные технологии, такие как БИМ-проектирование, что малому бизнесу просто недоступно.
Ниши для МСП. Становится очевидно, что в новых законодательных условиях малый и средний бизнес не сможет заниматься многоквартирным жилищным строительством. Таким строителям остается не очень большая ниша — ​уйти в подрядчики. «Это неплохо, — ​считает Игорь Далаксакуашвили, — ​потому что у нас некоторые подрядчики пытались стать девелоперами, и у многих это не получилось и плохо закончилось. Обманутые дольщики зачастую возникли не в результате мошеннических действий застройщиков, а там, где строители взялись не за свое дело».
Строительство МКД — ​не единственно возможная для застройщиков ниша. Нужно не забывать о том, что в стране есть огромные территории для освоения коттеджным домостроением, не попадающим под регулирование законодательства. Но здесь необходима государственная поддержка, например при помощи субсидирования строительства транспортной и инженерной инфраструктуры для развития территорий под малоэтажную застройку. Таким образом появится ниша, где, не нарушая прав дольщиков и законодательства, малый и средний бизнес получит возможность работать на небольших проектах с привлечением сравнительно скромных инвестиций.
Сергей Вифлянцев отметил, что сегодня для малого и среднего бизнеса нишами деятельности могут быть такие, как благоустройство в рамках программы «Формирование комфортной городской среды» и капитальный ремонт МКД. Очень важно, чтобы здоровая конкуренция положительно отражалась на качестве выполняемых работ.
«Что касается предстоящего укрупнения, мы надеемся, что со временем законодательство изменится и даст шанс для развития малому бизнесу», — ​заметил замминистра и добавил, что сегодня региональное министерство направило в федеральный минстрой и Госдуму РФ ходатайства с просьбой предусмотреть создание особых условий для тех застройщиков, которые планируют комплексно выходить на площадки и которые уже реализуют крупномасштабные инвестпроекты. Должны быть учтены и интересы компаний, помогающих обманутым дольщикам. Эти обращения сегодня находятся на рассмотрении.
«Может быть, правильно, что идет укрупнение, но малый и средний бизнес тоже имеет право на жизнь. Ниши для работы такой бизнес найдет при условии, если банки будут выдавать ему кредиты. Уверен, что в конечном итоге все от этого только выиграют, — ​заметил Алексей Костин.
круглый стол в ИД «ЕвроМедиа».jpg
Сила — ​в единстве
В создавшейся ситуации особое значение приобретает деятельность профессиональных сообществ, которые консолидируют строителей, дают им разъяснения по многим законодательным вопросам и представляют их интересы на разных уровнях власти.
Так, генеральный директор Ассоциации строителей Дона Сергей Белевцов заметил: «Общественные объединения являются площадкой для высказывания мнений, их консолидации и донесения до государства. Ведь от решений, принимаемых государством, напрямую зависят результаты работы строительного комплекса, состояние всей отрасли. Совершенно очевидно, что нам необходимо слышать друг друга и взаимодействовать. И если наши идеи и предложения будут приниматься во внимание на государственном уровне, значит задача по установлению плодотворных контактов между профессиональными организациями, общественными объединениями и властью будет успешно организована. И тогда эти совместные усилия смогут обеспечить уверенное и устойчивое развитие строительного комплекса».
Еще одна важнейшая составляющая стройкомплекса, без которой сегодня невозможно осуществлять деятельность крупному застройщику, — ​саморегулируемые организации. За 9 лет, прошедших со времени внедрения саморегулирования, в Градостроительный кодекс ежегодно вносятся поправки, существенно меняющие правила игры на этом рынке. В частности, 3 июля 2016 года принят ФЗ N° 372 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс», в котором прописаны обязательность членства в СРО, необязательность членства в СРО, принцип регионализации и необходимость создания национального реестра специалистов.
«Я считаю, что моменты ввода регионализации и реестра специалистов только во благо строительному комплексу. Но при этом в законе прописано, что Ростехнадзор может исключить из реестра НОСТРОЙ организации, не сумевшие сохранить компенсационные фонды в полном объеме. К нашей организации тоже были претензии, так как часть компфонда, размещенная в Инвест-банке, была утеряна в связи с отзывом лицензии у этого банка. Эта норма закона, по моему мнению, может значительно навредить рынку. Однако есть надежда на то, что ее отменят: в Госдуму внесен и в первом чтении принят законопроект N° 374843‑7, предусматривающий признание легитимной деятельности организаций, потерявших фонды в проблемных банках в случае, если денег на действующих членов СРО хватает (а у нас их хватает и даже с избытком)», — ​заметил Алексей Костин. 
Авторы: Елена Лозовая