В свете «Северной Звезды»

Секрет успешного управления многоквартирными домами

25.01.2018

Издревле люди пользовались для ориентира Полярной звездой, в Батайске по праву таким ориентиром считается ЖК «Северная Звезда», обслуживаемый ООО «УК «Северная Звезда». Еще вчера на месте этого жилого комплекса был пустырь. А теперь в микрорайоне для комфортного проживания людей построены два детских сада и школа, детские городки, футбольное поле и теннисный корт, предусмотрено большое количество парковочных мест.
Хорошие отношения сложились у руководства компании с ГК «Анастасия» — застройщиком ЖК «Северная Звезда». На обслуживании управляющей компании находятся 1200 квартир, из которых 900 — в ЖК «Северная Звезда». В штате 73 человека. Это и консьержи (в некоторых домах по решению жителей), и дворники, и аварийно-диспетчерская служба, и управление. Два специалиста компании прошли аттестацию.

ЖКХ — дело техники
Приоритетным направлением для УК «Северная Звезда» с недавних пор стало развитие аварийно-диспетчерской службы, которая не только обслуживает дома «Северной Звезды», но и оказывает услуги сторонним управляющим компаниям и ТСЖ. Материально-техническую базу для таких услуг компания организовала, в настоящее время специалисты для обслуживания нового оборудования проходят подготовку. Приобретено современное оборудование, такое как каналопромывочные машины, телеметрическое оборудование. Ожидается поставка устройства для телеинспекции, с помощью которого можно просматривать вентиляционные каналы, трубопроводы на длину до 40 метров.
«По регламенту управляющие компании и ТСЖ обязаны промывать трубопроводы систем центрального отопления и проводить опрессовку труб перед началом отопительного сезона, — говорит руководитель УК «Северная Звезда» Герман Дюков, — большинство компаний для этих целей заключают договоры со сторонними организациями, наша управляющая компания такие мероприятия делает своими силами, закупив необходимое оборудование, и готова оказывать данную услугу организациям ЖКХ».
Время реагирования на аварийные ситуации регламентировано. Протечку крыши аварийная бригада должна устранить в течение 12 часов, аварию на внутренних сетях электроэнергии — незамедлительно. Некоторые дома обогреваются и снабжаются горячей водой за счет автономных котельных — их нельзя оставить без электроснабжения, потому что дом останется и без тепла, и без горячей воды. На складе компании есть аварийный запас материалов для ремонта, чтобы УК всегда была готова выполнить работы в кратчайший срок.
«Раньше приходилось отключать дома от водоснабжения, вызывать специальную службу, которая приезжала в лучшем случае утром, — сравнивает Герман Дюков. — Мы купили оборудование, обучили своих специалистов, и теперь нам надо максимум час, чтобы устранить затор, а люди чаще всего даже не знают, что случилась авария». Это и есть профессиональный подход к своим задачам: решать их так, чтобы процесс работы не доставлял неудобств людям.

Чужие долги
Многоквартирные дома, которыми управляет «Северная Звезда», в основном новые. В квартирах есть индивидуальные счетчики тепла, и жильцы не переплачивают за теплоснабжение. Некоторые дома отапливаются крышными котельными, которые позволяют владельцам экономить порядка 30% на отоплении и горячей воде, а в отдельных случаях выгода может быть и трехкратной. Есть МКД, в которых квартиры отапливаются и снабжаются горячей водой с помощью индивидуальных настенных котлов.
Закон, который снимает с управляющей компании функции сбора платежей за поставляемые ресурсы, в «Северной Звезде» ждут с нетерпением, поскольку он освобождает от несвойственных функций и лишних хлопот. «Ресурсоснабжающие организации предлагают нам агентские договоры, но это лишние издержки для управляющей компании, а потери 5% (в случае заключения договора) — это слишком много для нас, — поясняет Герман Дюков. — Рентабельность управляющих компаний низкая, и мы бьемся за каждый процент». Задолженность перед энергетиками у компании составляет не более 2 месяцев — это срок, который нужен, чтобы собрать платежи.
В старом фонде для управляющих компаний есть свои минусы, в новом — свои. Большинство владельцев новых квартир купили их в качестве инвестиций с целью перепродажи, и УК не может найти собственника: он, как правило, не заключает договор, а СОИДы на него так же накладываются, как на живущих в доме. Такие владельцы годами накапливают долги, а решения суда не исполняют. Управляющая компания вынуждена перекрывать убытки своей рентабельностью, чтобы погасить задолженность перед ресурсоснабжающими организациями.
спортплощадка на крыше МКД.jpg
Конструктивный диалог с собственниками
«Проблем на самом деле очень много, но они решаются, если с людьми общаешься, разговариваешь, привлекаешь актив дома, — раскрывает руководитель УК. — Секрет работы — в индивидуальном подходе к каждому жильцу, тогда и жители ведут себя более ответственно, и диалог получается конструктивным».
Мобильный телефон Германа Дюкова есть у многих жильцов и на сайтах неофициальных групп жильцов, есть там и страницы, на которых можно задать вопрос руководству УК. Без такого прямого контакта с собственниками МКД работать было бы намного сложнее. Управляющая компания организовала на сайте опрос, чтобы выявить потребности жильцов. В ее обязанности, конечно, не входит смотреть за территорией игровых площадок, но в следующем году по просьбе жителей появятся закрытые песочницы. УК установила ограничивающие барьеры, чтобы автовладельцы не ставили машины, где им удобно, а не где положено. «Среди жителей есть люди очень инициативные и порядочные, которые болеют душой за свой дом и активно участвуют в жизни микрорайона, — отмечает Герман Дюков. — Весной проводили субботник по благоустройству дворов: покрасили скамейки, детские площадки, посадили деревья, они сами проявили инициативу, нам всего лишь надо было поддержать начинание. Люди понимают, что все это их, а мы только управляем имуществом».
Желающие перейти в управление «Северной Звезды» есть, но руководство компании не переманивает к себе клиентов, пользуясь тем, что у кого-то течет крыша, а где-то плохо работает отопление. «Владельцы квартир хотят получить больше услуг за меньшую сумму, их можно понять, но мы не можем делать хорошо и дешево: у всего есть своя цена, и затраты при высоком качестве тоже будут высокими», — поясняет руководитель «Северной Звезды».
            bool(false)
        
Авторы: Анатолий Кубышко