Сергей Геращенко: «Потенциал рынка жилья в ЮФО — высокий»

По оценке экспертов, рынок жилья начал восстанавливаться в середине 2016 года. Это связано со стабилизацией в экономике, с началом уменьшения ипотечных ставок и ростом доходов населения

15.09.2017

В первой половине 2017 года спрос хоть и незначительно, но растет. С учетом дальнейшего снижения ипотечных ставок вторая половина года будет более оживленной. О новых тенденциях и изменениях в данной отрасли рассказал «Вестнику» руководитель объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.

Сергей Станиславович, в последнее время звучат разные мнения о насыщенности рынка жилья на Юге России, перспективах его развития. Какова емкость этого рынка?
Обеспеченность жильем в Краснодарском крае сегодня — 24 кв. м на человека, а оптимальной нормой считается, что должно быть не менее 30 кв. м. Значит, чтобы обеспечить нынешних жителей Кубани — без учета миграционных потоков, «выбывшего» жилья, то для обеспечения жильем кубанцев, работая в таком темпе, как в 2016-м, нужно еще не менее 15 лет. Это говорит о том, что спрос на благоустроенное жилье в Краснодарском крае в ближайшие 15 лет будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Если учесть миграционные потоки и выбытие жилья, этот срок будет еще больше. В Ростовской области обеспеченность жильем еще меньше, чем в Краснодарском крае, и потенциал развития донского рынка в ближайшие 20 лет мы оцениваем как очень высокий.

Потребность есть, но насколько она перекрывается возможностью населения приобрести новое жилье?
Возможность приобрести новую квартиру в значительной степени зависит от доступности ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, с учетом постоянного снижения ипотечных ставок в ближайшие 5 лет количество семей, которые смогут приобрести жилье, на юге вырастет в три раза. То есть и спрос, и возможность его удовлетворения в эти 5 лет будут повышаться. И этот спрос должен покрываться строительством жилья эконом- или комфорткласса. При этом ставку нужно делать на комплексную застройку территорий.

Застройщики объединения строят ведь именно такое жилье? Почему?
Большинство жилья, которое возводят компании объединения «ВКБ-Новостройки», — это индустриальное домостроение, то есть то, которое производится на заводах: объемно-блочное домостроение, панельное. Его доля в общем объеме возводимого нами жилья — 75-80%. Это жилье экономкласса, или скорее комфорт, так как мы его сдаем с полной отделкой и новой инженерной и социальной инфраструктурой. Поэтому и дальше наши компании будут ориентироваться на этот тип жилья с учетом небольшой платежеспособности населения. Именно оно пользуется наибольшим спросом. Безусловно, у людей есть потребность в жилье и бизнес-класса, и в элитном. Такое жилье мы тоже строим — в центре городов, на Черноморском побережье.

Индустриальное домостроение позволяет ведь и строить быстрее, чем по другим технологиям?
В связи с тем, что в последние два года кризис серьезно отразился на строительной отрасли, значительная часть общего объема возводимого всеми застройщиками региона жилья сдается с нарушениями сроков ввода. А для населения немаловажны сроки сдачи объекта и надежность, гарантия сдачи. И так как индустриальное жилье строится в 2 раза быстрее монолитного, покупатели выбирают именно его, причем на более позднем сроке готовности.

Основной принцип строительства жилья вашего объединения — комплексное освоение территорий, строительство целыми микрорайонами. К этому же подталкивают застройщиков и муниципальные, и региональные органы власти. Но для комплексного освоения территорий важно наличие инженерных коммуникаций. Многие застройщики готовы реализовывать такие проекты при условии подведения инженерной инфраструктуры на условиях государственно-частного партнерства. Как «ВКБ-Новостройки» решают вопрос подведения коммуникаций?
К сожалению, бурное развитие строительной отрасли, особенно в Краснодарском крае, выявило ряд негативных тенденций, когда инженерная, социальная, транспортная инфраструктура не успевает за темпами строительства жилья. Но полностью перекладывать бремя строительства инфраструктурных объектов на плечи застройщиков неправильно, да это и невозможно выполнить. Конечно, застройщики должны в этом участвовать, особенно что касается инженерных сетей. Так, «ВКБ-Новостройки» полностью обеспечивают свои микрорайоны инженерными объектами.
Но должно быть в этом более активное участие сервисных компаний, которые являются собственниками сетей. Ведь они, получая денежные средства пользователей за техприсоединение и эксплуатацию, должны развивать эти сети, предоставлять более широкие возможности для подключения. К сожалению, они не всегда с этим справляются, так как у нас в стране и в регионе громадный дефицит этих мощностей. Поэтому компании объединения, строящие большими микрорайонами, которые нужно обеспечить необходимой инженеркой, сами возводят объекты инфраструктуры, таким образом помогая сократить дефицит.

Еще одно требование и властей, и жителей микрорайонов — наличие социальных объектов: школ, детсадов, поликлиник, магазинов, детских и спортивных площадок… В последнее время идут активные споры о том, на чьи плечи ляжет финансирование этого строительства и как это отразится на стоимости квадратного метра. Как ваши компании решают эти вопросы? Вы ведь лидеры по строительству детсадов в регионе, сейчас начали строить несколько школ.
За последние 5 лет «ВКБ-Новостройки» в различных городах ЮФО сдали в эксплуатацию более 30 детских садов. Во многом нам помогало то, что работала федеральная программа. В 2016 г. такая программа принята по школам, и мы уже спроектировали и намерены реализовать проекты строительства трех школ в Краснодаре — в микрорайонах Восточно-Кругликовском, Московском и Молодежном.

Какие законодательные нововведения и инициативы в строительной отрасли вас тревожат, а какие, на ваш взгляд, могли бы улучшить ситуацию на строительном рынке?
Законодательство в последнее время ужесточается по отношению к застройщикам. Связано это в первую очередь с тем, что государство хочет обезопасить дольщиков от недобросовестных компаний. Это задача правовая — если население несет деньги в компанию, то она должна быть понятна, прозрачна и подконтрольна. Поэтому все действия государства по принятию новых регламентирующих законов направлены на то, чтобы обеспечить гарантию дольщикам и сделать этот вид инвестирования более безопасным. К сожалению, в результате этой деятельности зачастую появляются дополнительные требования, барьеры, которые усложняют работу в том числе и добросовестных застройщиков. А это неминуемо влечет за собой повышение затрат на строительство, а значит, и увеличение стоимости квадратного метра и снижение доступности жилья для населения. Крупные серьезные компании с пониманием относятся к этим требованиям, но хотелось бы, чтобы при принятии решений больше прислушивались к мнению застройщиков, давно и активно работающих на рынке. Мы понимаем, что регламентирующие органы должны оградить рынок от случайных компаний, так как это серьезный бизнес, это риски эксплуатации, и здесь должны работать надежные проверенные организации, но при ужесточении не должны пострадать пусть небольшие, но надежные застройщики. Ведь чем больше барьеров, тем для бизнеса работать сложнее. Значит, надо найти компромисс, чтобы обеспечить прозрачность и создавать оптимальные условия работы предприятиям. 
            bool(false)
        
Авторы: Мария Аристова