Угол по найму

Стратегия аренды жилья в России и за рубежом  

30.08.2017

Извечный вопрос — покупать или снимать волнует каждого, кто пока не имеет собственного жилья. Сегодня в России рынок арендной недвижимости переживает не самые лучшие времена, но и не самые худшие. В сравнении с другими странами он находится в состоянии ожидания, тогда как в Европе, обеих Америках сдача в аренду жилья — это активный, легальный и весьма доходный бизнес.

С оттенком серого 
Аренда жилья — это серый неподотчетный рынок. Если покупка недвижимости регистрируется в Россреестре, то здесь можно проследить динамику рынка, покупательский спрос и т. д. С арендой все обстоит иначе. «Большинство людей сдают свое жилье, не афишируя эту деятельность, не декларируя свои доходы, не приобретая патент, — подчеркивает Александр Чапкий, гендиректор информационно-аналитического центра недвижимости «Наследие» (Ростов-на-Дону, Сочи). — Однажды его пытались ввести в Москве, но не прижилось. 90% рынка аренды — это частный и серый рынок, не регламентирован никаким образом. Поэтому никто не может предоставить более-менее точные цифры. Рынок долгосрочного арендного жилья в России не развит, составляет ничтожно малую цифру — 0,001% от общего рынка арендного жилья. И его никак нельзя сравнивать с рынком продажи. Только сейчас государством запускаются пилотные проекты — муниципальное жилье в аренду».

Новая стратегия
Жилье в России арендует 3% населения (4 млн человек). Согласно исследованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования в России около 23 миллионов человек желают улучшить жилищные условия, из них порядка восьми миллионов готовы арендовать недвижимость, если будут созданы подходящие условия. Созданный на базе АИЖК Единый институт развития в жилищной сфере сегодня реализует программу «Арендное жилье». Цель программы — улучшение жилищных условий граждан и повышение доступности жилья. В рамках реализации программы была утверждена стратегия развития института на 2016-2020 гг. Будет создан арендный жилищный фонд с использованием механизма коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Договор аренды в лице АО «АИЖК» со стороны арендодателя обеспечивает защиту прав арендатора. Квартиры и апартаменты проектов программы имеют оптимальную планировку, качественную отделку, эргономичную мебель и максимальный набор инфраструктуры. Для создания первого арендного дома в России АИЖК приобрело 283 квартиры в многофункциональном комплексе «Лайнер» на Ходынском поле в Москве. Здесь можно арендовать на долгий срок апартаменты площадью от 25 до 84 квадратных метров с новой отделкой, мебелью и техникой. Стоимость аренды начинается от 39 тысяч рублей в месяц. Такие проекты планируется реализовать и в других регионах.

Из жилого в нежилое
На рынке недвижимости деловой поток сегодня снижается, много агентств недвижимости закрылись за последние три года. Однако рынок не снижается, скорее, он выжидает. И для этого есть причина. В 2016 году в Госдуму РФ был направлен на рассмотрение закон о запрете на сдачу в аренду жилых помещений. После принятия закона это можно будет сделать, только если собственник переведет жилье в статус нежилого. Новый законопроект коснется мини-отелей или частных гостиниц (например, в Крыму, Сочи), а также квартир выше первого этажа, которые являются жилыми. До этого рынок аренды жилья никак не контролировался, налоги не платились, за вывоз мусора оплачивали как за одного человека, а в сезон приезжают сотни. Депутаты предлагают хозяевам изменить категорию зданий с жилой недвижимости на нежилую, чтобы принимать туристов на законных основаниях. «С утверждением этого закона многие собственники потеряют свой доход, потому что не смогут перевести помещение в нежилое, — поясняет член Российской гильдии риелторов, семейный брокер Марина Царева. — Как будет выглядеть окончательный вариант закона, покажет время».
аренда жилья
За океаном
В США люди с достатком выше среднего предпочитают покупать жилье, остальные — снимать. Порядка 63% жителей штатов владеют недвижимостью. Рынок аренды жилья в Америке очень активен, и это бизнес, который строго контролируется законом. Арендодатель обязан обеспечить арендатору ряд условий: оборудованная кухня, спальня, мебель, техника и т. д. Существует определенный регламент, предоставление жилья ненадлежащего качества абсолютно исключено, за этим следит специальная организация. К тому же в Америке уйти от налогов невозможно, поэтому никакого теневого рынка не существует. Количество комнат определяется по числу спален, в которых обязательно отведено место под гардероб. Семья предпочтет частный дом в спальном районе с небольшим участком земли. «Как правило, вся недвижимость, которая сдается в аренду, находится в частных руках, — рассказывает брокер компании по аренде и продаже недвижимости Eleete Real Estate Татьяна Сандвалл (Портленд, штат Орегон, США). — В Америке люди могут всю жизнь арендовать жилье. Семья предпочтет спальные районы города с находящимися вблизи хорошими школами, если один человек — жилье, скорее всего, будет в центре». Среднестатистическое жилье в США — это закрытая территория с бассейном на крыше, зимним садом, ванными комнатами с подогревом, консьержем, и все это входит в стоимость аренды. Есть прачечная, за которую нужно платить отдельно. Цена зависит от планировки квартиры, ее площади, места расположения и т. д. В доме есть как многокомнатные секции, так и квартиры гостиничного типа, с «небольшой» площадью в 60 квадратных метров, но всем необходимым для проживания. По американским меркам это считается студией. Обычно здесь живут студенты. Дома имеют квартиры всех ценовых категорий. Но есть такие, где сдаются квартиры только для малоимущих, с достатком не более $30 тыс. в год. Но такие квартиры имеют довольно привлекательный вид, и в любой другой стране мира их можно было счесть за жилье более высокого класса. Обычно жилье снимается на год и более. Минимум можно снять на три месяца, но тогда цена будет выше. Арендаторы стараются снять жилье на 18 месяцев, а после продлевают действие договора. И чем дольше срок его действия, тем меньше аренда. В случае задержки оплаты на 15 дней собственник может начать процедуру выселения. Но такое бывает здесь очень редко. «Во многих штатах действуют местные законы, по которым владельцы жилья не могут увеличить стоимость аренды на новый период на более чем определенный местным правительством процент, — отмечает Татьяна Сандвалл. — Как правило, это не более 2-5%. Вам не повысят непосильную добавку в оплате за то же жилье, например на 10-30%, что иногда случается у жадных владельцев, и тогда люди могут остаться на улице».

Классовая страна
В Чили большим спросом пользуются однокомнатные квартиры в кондоминиумах (совместное владение недвижимостью несколькими собственниками). Арендаторы предпочитают уже полностью оборудованные квартиры, где всегда есть кухня с холодильником, полный комплект сантехники в ванной комнате, мебель в спальне и гостиной, встроенные шкафы. Часто это квартиры без прихожих, но зато с террасой, такие квартиры пользуются большим спросом. «Престиж квартиры также очень часто зависит от начинки здания, есть ли в нем бассейн, тренажерный зал, прачечная, парковочное место для автомобиля или велосипеда, кладовая, зона для барбекю, комната для праздников и вечеринок, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости Vultur Chile SpA Константин Ватруба. — Главным фактором при поиске жилья является его расположение. Чили — страна классовая, население здесь живет коммунами. Это города внутри городов, где на одной стороне улицы могут стоять фешенебельные особняки, а на другой — обшарпанные дома эконом-класса середины прошлого века постройки. Коммуна часто определяет круг общения человека и его положение в обществе. Поэтому очень важно поселиться в «правильной» коммуне». Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры с мебелью в хорошей коммуне в Сантьяго составляет $600-800 в месяц. ЖКХ примерно $100, отдельно оплачиваются интернет, вода, электричество. В Чили очень остро стоит вопрос отопления. Особенно это ощущается зимой, когда в Сантьяго ночью минусовая температура, а коммуны, расположенные близко к горам, покрываются снегом. Газа в Чили нет, электричество дорого, дрова в многоэтажном доме вещь невозможная. Иностранцы, в среднем, снимают жилье на год и более, чилийцы — на несколько лет. Большинство чилийцев в провинции живут в собственном жилье, купленном в кредит или ипотеку. В столице и других крупных городах также преобладает частный сектор, но ситуация резко меняется в районах с высотной застройкой, где в одном доме может сдаваться до 80% квартир. В Чили это бизнес. Нередка ситуация, когда несколько человек организуют инвестиционные компании для покупки квартир в собственность под сдачу. В «одноэтажной Америке» из 100 человек 70 — владельцы жилья, а в высотных домах их всего 20 из 100.

Летим в Китай
В Китае снять квартиру на месяц или два практически невозможно, но если и удастся, то цена будет раза в три выше. Только на год и более. Здесь, как и везде в мире, сдаются одно-, двух-, трехкомнатные квартиры. Цена варьируется в зависимости от срока сдачи в аренду, наличия ремонта, техники и т. д. В Харбине можно снять двухкомнатную квартиру за 900 юаней в месяц (примерно 7830 рублей). «Средняя стоимость жилья в Китае на русские деньги — 13 тыс. рублей в месяц, — рассказывает риэлтор агентства по недвижимости «Фанг Чан Джанг Тье» Тинг Тинг Хю (г. Суйфэньхе, Китай). — Сейчас китайцы квартиры стараются снять уже оснащенные. Правда, микроволновая печь — большая редкость. Ее наличие поднимает цену на аренду. Природный газ, как правило, в баллонах. Кухни очень маленькие, и практически нет холодильников. Китайская культура потребления пищи предполагает ее приготовление только перед непосредственным употреблением. Они не замораживают продукты: покупают, сразу готовят и едят». Современный Китай начал впускать к себе европейскую цивилизацию лет 20 назад. Сегодня в стране активно развивается рынок недвижимости, и особенно арендного жилья. Население стало подтягиваться в большие города, все чаще снимать жилье. Цифры в Китае совсем другие, чем во всем мире. Здесь обычно оперируют миллионами и миллиардами, когда хотят продемонстрировать масштабы. Поэтому китайский рынок арендного жилья всегда будет показывать колоссальные цифры.
            bool(false)
        
Авторы: Валерия Якимова