Рынок недвижимости: ждем перемен?

Подход к строительству меняется, но едва ли отрасль ожидает резкий рывок

28.08.2017

Минувший в 2015 году кризис, казалось бы, позволил девелоперам выдохнуть и развернуться наконец в полную силу. Но, увы, платежеспособный спрос продолжает оставаться невысоким, а значит, пришло время пересматривать стратегию развития и меняться вслед за требованиями потребителей. О том, куда движется рынок недвижимости (особенно первичной), «Вестник» узнал у экспертов федеральных консалтинговых и девелоперских компаний.

Строили мы, строили...
В конце прошлого года ряд аналитиков высказывал мнение о перенасыщенности рынка жилья во всех сегментах: экономкласс комфорт, бизнес, премиум. И действительно, чрезмерная девелоперская активность с начала 2014 г. привела к тому, что к концу 2015 г. на рынке жилья образовался переизбыток предложения. В 2014-2015 гг. улучшившаяся ситуация в экономике, и в особенности в сегменте ипотечного кредитования, создавала благоприятные перспективы для рынка жилья. Однако, как отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько, резкое падение реальных доходов населения страны в 2015 г. на фоне временного прекращения ипотечного кредитования (до начала действия ипотеки с господдержкой) резко ограничило спрос на жилье. В результате к концу 2015 г. на рынке оказалось жилья больше, чем он мог поглотить. Ответной реакцией застройщиков стало уменьшение количества новых проектов в течение 2015-2016 гг. Это позволило сократить к началу 2017-го переизбыток предложения, хотя он по-прежнему выше, чем в 2013-2014 гг. Впрочем, ситуация на рынке сильно зависит и от региона, и от сегмента. Например, в Москве, по оценкам риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), ежемесячно на рынок выходит не менее 70 тыс. кв. м. Спрос при этом тоже растет, в основном за счет новых более дешевых проектов. Зато покупателей ждут привлекательные цены и очень широкий выбор. «На московском рынке из года в год наблюдается стабильный прирост общего объема первичного предложения. Но если по итогам 2016 года он составил около 3%, то по итогам 2015-го вырос более чем на 40%, — говорит Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. — Активизацию девелоперской активности, в частности, можно объяснить желанием компаний завершить оформление необходимой градостроительной документации и приступить к реализации проектов до вступления в силу новых ПЗЗ г. Москвы (нивелирующих значение ГПЗУ как документа по планировке территории и обязующих инвесторов согласовывать девелоперские проекты путем проведения публичных слушаний). Колоссальное влияние на количество новых проектов в течение 2016 г., безусловно, также оказало ужесточение 214-ФЗ «О долевом строительстве». В целом мы не наблюдаем «перегрева» рынка как такового: как показывает наша практика, новые объемы, предложения, как правило, стимулируют даже «выжидающего» покупателя на сиюминутную покупку жилья благодаря беспрецедентно выгодным условиям реализации относительно существующей рыночной конкуренции, особенно на ранних стадиях строительства». 

Больше всего в столице объектов комфорт- и бизнес-класса: только в апреле-мае 2017 года на рынок вышло 9 объектов бизнес-класса и 11 — комфорткласса. И в ближайшее время в бизнес-классе Москвы выйдет еще 1,5 млн кв. м жилья. А вот в регионах, например в Ростове-на-Дону, наиболее востребовано жилье экономкласса, и спрос на него еще не насыщен. В мае 2017 года общий объем предложения снизился на 6% и составил 506 тыс. кв. м, а на рынок экономкласса вышел всего один новый объект. «Говорить о перенасыщении рынка пока преждевременно, — убежден Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank. — Хорошие проекты с удачным соотношением цены и качества реализуются быстро. Высокие показатели спроса на первичном рынке связаны с тем, что появилось достаточно много комплексов в невысоких ценовых категориях, а также с ростом ипотечных сделок в новостройках. Доля сделок с ипотекой сегодня на рынке велика, и в некоторых комплексах (за исключением высокобюджетного сегмента) достигает показателя 85%». 
недвижимость
Цена и ценность
С точки зрения ценообразования, жилье массовых сегментов (эконом, комфорт и бизнес) в целом, по оценкам экспертов, имеет очень размытые границы минимальной и максимальной стоимости квадратного метра В то же время классы высокобюджетного жилья (премиум, элит), как правило, заметно дифференцированы по цене экспозиции относительно друг друга и массовых сегментов жилой недвижимости. Так, Colliers International говорит о средней цене в экономклассе столицы, на уровне 110-120 тыс. руб./кв. м, в комфортклассе — 150-160 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе — 250 260 тыс. руб./кв. м, в премиум-классе — 500-510 тыс. руб./кв. м, в элитном классе — 1-1,1 млн руб./кв. м. При этом средняя стоимость кв. метра жилья в старых границах Москвы находится на уровне 200-210 тыс. руб./кв. м, что на 35% превышает аналогичный показатель 2010 г. При этом в регионах, как правило, не наблюдается роста стоимости квадратного метра или рост весьма незначителен (на уровне 0,5-1%). Это вполне объяснимо: по данным Росстата, в 2015 году численность населения РФ с доходами ниже прожиточного минимума выросла с 16 млн до 19 млн человек, составив почти 13% от всего населения страны. Поэтому в части территорий наблюдалась не только ценовая стабильность, но и снижение цен на жилье, а вот регионы с развитой экономикой и высокой инвестиционной активностью, например Крым, Сочи, Краснодар, Сахалинская область, а также переживающие демографический бум, например Дагестан, показывают рост стоимости квадратного метра. 

Девелоперы стали осторожнее
Последние 10 лет рынок жилья переориентируется в сторону населения со средним уровнем дохода, По оценке Екатерины Фонаревой, постепенно сокращалась доля эконом- и бизнес-класса в пользу комфорткласса, уменьшались средние габариты квартир, происходило расширение линейки предлагаемых типов квартир, в частности выросла доля евроформата в классе «бизнес» и выше. Изменялась и архитектура жилых проектов: девелоперы и проектировщики переориентировались с современного на классическое направление архитектуры, развивался формат МФК с жилой составляющей, увеличивалась общественная функция в составе проектов: более активное распространение получили проекты благоустройства придомовой территории во всех сегментах жилья, комплексный подход к освоению участков, к застройке в целом и т. д. Но сегодня из-за ощутимого снижения платежеспособного спроса девелоперы стали гораздо более чуткими к требованиям рынка и запросам покупателей. 
По мнению Ильи Володько, застройщики с опасением относятся к наращиванию объемов строительства, выводя на рынок столько объектов, сколько, по их расчетам, можно продать, Даже в рамках комплексных проектов в последние годы выводилось гораздо меньше литеров, чем еще 4-5 лет назад. При этом стираются границы между соседними классами (эконом и средним, средним и бизнес, бизнес и элитным), это отражает стремление приблизить параметры продукта к требованиям покупателей. С этой оценкой согласна и Ольга Денисова, директор департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат»: «Застройщик готов вкладываться в то, что привлечет покупателя в любом сегменте, для этого ему необходимо тщательно анализировать регион, локацию, потребительские предпочтения, хорошо представлять, кто твой клиент, что ему нужно для комфортной жизни. Только так можно обеспечить своему проекту привлекательность и, соответственно, хороший спрос. К тому же голые стены на пустыре никому не нужны. Потому очень востребованы комплексные проекты с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией. Это касается и доступного жилья, например ростовской Левенцовки, и элитного, такого как московские «Садовые кварталы», где в четырех микрорайонах реализуется уникальная концепция благоустройства с использованием природного ландшафта, собственным прудом и парком». Причем большой инвестиционный интерес девелоперов вызывают проекты, предполагающие квартальную застройку на привлекательных, с точки зрения расположения и градостроительного потенциала, территориях бывших промзон. 
По оценке Екатерины Фонаревой, на подобных участках, как правило, реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса с собственной инфраструктурой, благоустройством, паркингом и т. д. Квартиры сегодня нередко предлагают с отделкой (около 10% от общего предложения на рынке) — как в формате «чистовой», так и под ключ, причем это распространяется и в премиальных, и в бизнес-сегментах. Если раньше покупатель стремился сделать ремонт под себя, с привлечением дизайнера, то сейчас все чаще люди готовы приобрести квартиру с качественной отделкой, чтобы сэкономить свое время и силы. 
недвижимость

Смутные сомнения
В оценке перспектив рынка жилой недвижимости мнения экспертов расходятся. По мнению Екатерины Фонаревой, рынок продолжит активно пополняться новыми проектами: в декабре 2016 г. были заявлены проекты, в том числе крупные, находящиеся на этапе подготовки к открытым продажам. Продолжат поступать новые объемы в уже реализуемых проектах, выводимых на рынок частями. «Снижения объемов спроса, по крайней мере на столичном рынке, не ожидается, что связано с довольно оптимистичными прогнозами по уровню ипотечных ставок на будущий год, а также с низкой вероятностью резкого повышения цен в условиях высококонкурентного рынка, — считает специалист Colliers International. — Существенного изменения среднего уровня цен в сегментах не ожидается. Однако девелоперы продолжат повышать цены на лоты в объектах на активной стадии реализации, при этом годовое повышение цен на них в наиболее востребованных комплексах не превысит 15%. Специальные акции и условия как способ борьбы за покупателя, скорее всего, будут действовать и в следующем году. Также продолжит расти количество комплексных проектов в связи с активным освоением территорий промышленных предприятий. Рынок будет пополняться качественно новыми проектами с функциональным жилым пространством, с применением инновационного подхода к архитектуре, дизайну, организации общественных зон, инфраструктуры и т. д.». 
Илья Володько, говоря о тенденции в регионах, считает, что ключевыми факторами, оказывающими влияние на рынок жилой недвижимости, будут динамика доходов населения и развитие ипотечного кредитования, а со стороны застройщиков — изменения в законодательстве, которые так или иначе сдерживают развитие девелопмента. Поэтому основания для роста спроса в ближайшие годы нет. При этом возможно перетекание части сделок с первичного рынка на вторичный ввиду падения доверия к новостройкам, особенно на начальном этапе строительства. По мнению эксперта РК «Магистрат» Ольги Денисовой, при условии стабильной макроэкономической ситуации никаких потрясений на первичном рынке не будет. Спрос останется примерно на том же уровне, в то время как конкуренция проектов будет расти. Это касается и Москвы, и Ростова-на-Дону. Возможно застройщики будут вынуждены немного снизить цены, но незначительно, ведь ни цена материалов, ни стоимость подключения к сетям, ни ставки по кредитам для девелоперов ниже не становятся. Сегодня цены и так находятся на минимуме, а подстегнуть спрос смогут меры по снижению ипотечных ставок, отказ от обязательного первого взноса, гибкие схемы, рассрочки и т. п.


недвижимость
недвижимость
недвижимость
            bool(false)
        
Авторы: Ольга Лазуренко