Игорь Далаксакуашвили: «Ничего особенного не происходит — рынок сам себя отрегулирует»

За последние два десятка лет строительный рынок России неоднократно переживал взлеты и падения, кризисы и новые вехи развития

20.08.2017

О тенденциях современного строительного комплекса «Вестнику» рассказывает человек, который побывал по разные стороны баррикад и может оценить процессы, происходящие в отрасли, и как застройщик, под руководством которого на протяжении восьми лет была возведена не одна сотня тысяч квадратных метров жилья, и с позиции чиновника, почти десять лет занимавшего пост замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области. Об избытке жилья и недостатке спроса, об изменениях в стандартах «классовости» жилья и о новых стандартах строительства — генеральный директор «ПАТРИОТ — Девелопмент Северо-Запад» Игорь Далаксакуашвили.
Игорь Далаксакуашвили.jpg
— Когда говорят о перенасыщенности рынка, на мой взгляд, несколько подменяют понятия. С точки зрения потребности граждан, рынок пока не достиг даже насыщения. Другое дело, что платежеспособный спрос снизился. Усилия, предпринимаемые государством по поддержке ипотечного кредитования, безусловно, дали свой эффект в 2015-2016 годах. И сейчас ведется работа по дальнейшему снижению ипотечной ставки. Но наступает момент, когда доходы населения, которые уже третий год не растут, не позволяют людям взять ипотеку даже по вполне приемлемым ставкам. Так что в целом сегодня продажи упали минимум на 20%. Это много. Застройщики стремятся завершить начатые проекты и не спешат начинать новые. И в 2018-2019 годах объем предложения будет значительно снижен.

Удешевить жилье застройщики не могут. И хотя строительство нелинейно зависит от валютных рисков, имеется рост цен. Выросли цены на «биржевые» стройматериалы — цемент, металл, за счет ужесточения требований по автомобильным перевозкам выросли цены на оборудование (где тоже есть валютная составляющая). То есть себестоимость неизбежно растет, а рыночная цена на жилье — нет. Пока удается удерживать стоимость за счет уменьшения маржинальности проектов. Но тут надо понимать: московский рынок со средней ценой 200 тыс. руб. за кв. метр может «ужаться» по марже и получить все равно весьма прибыльный девелоперский проект, а вот, к примеру, ростовский, где маржинальность всегда была минимальной, дальше удерживать цену не сможет. Значит, неизбежно удорожание, а при сжатом спросе это неизбежно приведет к сокращению объемов строительства.

Что дальше? Едва ли кто-то знает точный ответ. Драйверов для резкого улучшения ситуации нет, но и ничего особенного не происходит: это рынок, он сам себя отрегулирует. В 2008 году в Ростове существовало больше 100 строительных компаний, осуществляющих жилищное строительство, а по окончании кризиса осталось меньше 20. Зато выжили самые надежные, в освободившиеся ниши потом пришли и новые — московские, краснодарские, ставропольские застройщики со своими традициями и возможностями.

Другой важный вопрос, который уже не первый год остается на повестке дня, — требования к девелоперам по строительству объектов социальной инфраструктуры в жилищных комплексах: поликлиник, детсадов и др. Здесь на предпринимателей пытаются возложить функции бюджета, что противоречит самому духу законодательства о налогообложении, ведь они платят, как и все, налоги на имущество, прибыль и землю. То есть возникает, по сути, двойное налогообложение строительных компаний, причем тех, кто реализует проекты комплексного освоения территорий. А те, кто занимается «точечным» строительством, оказываются в привилегированном положении, хотя все чиновники вроде бы борются с «точкой». По меньшей мере нелогично. При этом маржинальность строительства в регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, как правило, не подразумевает возможности дополнительного возведения объектов инфраструктуры. Единственный выход здесь — последующий выкуп таких объектов городом (в рассрочку или за счет возврата налога, с помощью программ ГЧП). Хорошие новости строительного рынка
заключаются в том, что в последние годы существенно «подросли» стандарты строительства. Ситуацию здесь можно сравнить с автомобилями: те опции, которые несколько лет назад были только у элитных машин, сегодня появились и в среднем, и даже в экономсегменте. Произошли серьезные изменения и в квартирографии — «евродвушки» и «трешки» позволяют обеспечить комфортное проживание в квартирах меньшей площадью (с соответственно меньшей ценой и платой за ЖКХ), реализуются новые градостроительные решения — квартальная застройка с общественными зонами. Это происходит за счет конкуренции, появления новых материалов и стремления привлечь к себе потребителей.
Я считаю, что, в ближайшее время ситуация не изменится. Сохранится тренд на укрупнение компаний, усилится конкуренция и, наверное, предстоит еще один этап изменений в ФЗ №214. Некоторые компании перейдут в другие сегменты, многие уйдут с рынка, но потребители этого не заметят. Для них условия, скорее всего, улучшатся. 

Досье
Игорь Далаксакуашвили — генеральный директор ООО «ПАТРИОТ-Девелопмент Северо-Запад» (Санкт-Петербург, с 2015 г.). С 1997 г. работал заместителем гендиректора ГУП «Ростовоблстройзаказчик», потом директором регионального Агентства жилищных программ. С 2000-го по 2009 г. — заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ Ростовской области. С 2009 г. — директор по развитию в ЗАО «ПАТРИОТ» (Москва), с 2012г. — гендиректор ЗАО «ПАТРИОТ». Удостоен звания «Почетный строитель России».
            bool(false)
        
Авторы: Ольга Лазуренко