Позитив на фоне падения

Застройщики снизили объемы ввода жилья, но прогнозируемого обвала рынка не произошло

04.03.2017

По итогам 2016 года в России введено 79,8 млн квадратных метров жилья. Результат можно считать отличным, ведь еще в начале года рынку жилья предсказывали обвал не менее чем на 25%. Опрошенные «Вестником» эксперты отмечают, что удержать рынок помогли ипотека и маркетинговые ходы.

Согласно большинству прогнозов 2016 год должен был стать как минимум трудным, а то и провальным — макроэкономические показатели свидетельствовали, что строителям стоит готовиться к худшему. Ожидаемое сокращение объема ввода жилья, инвестиций в основной капитал компаний и выдачи ипотечных займов прогнозисты связывали с неминуемым снижением ключевых для отрасли показателей. Так, согласно исследованию авторитетного Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), основные показатели деятельности застройщиков в России по итогам года должны были сократиться на 20-25%. В подобных прогнозах Минстрой РФ озвучил вероятный объем падения — не менее 10%, до 77 млн кв. метров жилья за год. Первая половина года в целом подтвердила не самые радужные ожидания экспертов. По итогам первого квартала 2016 года объем ввода жилья в России уменьшился почти на 10%, составив, по данным Росстата, 31,5 млн кв. метров. В 2015 году количество новых проектов снизилось примерно на треть по сравнению с 2014 годом. Эта тенденция сохранялась и в 2016 году Так, Московская область — крупнейший в России региональный рынок жилья — запланировала 21 крупный девелоперский проект общей площадью 20,57 млн кв. м, однако лишь 10-15% из них в действительности были запущены. Не лучшим образом ситуация развивалась и в других субъектах. Однако уже во втором полугодии рынок жилья чувствовал себя гораздо лучше — в первую очередь ему помогла ипотека, в том числе субсидируемая государством. 
«Можно сказать, что меры поддержки российского рынка недвижимости сработали в полной мере. 40% квартир покупается сейчас по программе субсидированной ипотеки», — говорил глава Минстроя РФ Михаил Мень. С ним полностью согласны и сами застройщики, которые утверждают, что ипотека с господдержкой не просто оживила рынок жилья, но и буквально спасла его. Красноречивее всего говорят такие цифры: если в 2009 году сумма ипотечного кредитования составляла 159 млрд рублей, то по итогам 2016-го — 1,5 трлн рублей, а это более чем десятикратный рост! 
Всего же по итогам года ввод жилья в эксплуатацию в России в 2016 году сократился по сравнению с рекордным предыдущим годом всего на 6,5% — до 79,8 млн кв. метров. При этом и эти цифры не окончательные, результат может скорректироваться до 81 млн кв. метров — подсчет по ряду регионов пока продолжается. Если говорить о тех, кто в прошлом году чувствовал себя хорошо, то это прежде всего крупнейшие застройщики. По оценке гендиректора Infoline-Аналитика Михаила Бурмистрова, спрос на жилищном рынке в среднем увеличился на 10-15%. По его мнению, доля 10 крупнейших застройщиков в объеме ввода жилья в этом году вырастет с 10% до 12-13%, в объеме продаж — с 11% до 14%. Для этого есть два объективных фактора: во-первых, банки охотнее сотрудничают с большими компаниями и предоставляют покупателям их жилья лучшие условия по ипотеке, во-вторых девелоперы делают большие скидки.

строительство.jpg

Действительно, как сообщил «Вестнику» президент ГК «Эталон» Вячеслав Заренков, этот крупный застройщик легко перекрыл собственный рекорд продаж по новым контрактам — эти показатели в 2016 году достигли
496 тыс. кв. м и 47,4 млрд рублей. Всего «Эталоном» введено 420 тыс. кв метров. Как пояснил Вячеслав Заренков, ГК «Эталон» в условиях экономической нестабильности постаралась максимально диверсифицировать свой земельный банк, приобретя сразу восемь новых проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Таким образом, портфель проектов ГК пополнился на 682 тыс. кв. м реализуемой площади.

В прошлом году «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг» ввел в эксплуатацию 112,5 тыс кв. метров недвижимости, тем самым полностью выполнив годовую инвестиционно-строительную программу, рассказал гендиректор ЕРД «ПАТРИОТ-Деделопмент Юг» Сергей Анискин. «По сравнению с 2015 годом объемы строительства конечно, снизились и вернулись к показателям 2012-2014 гг. Но это было прогнозируемое снижение. Учитывая ситуацию на рынке и возросшую конкуренцию, мы вывели ровно тот объем предложения, который рынок мог переварить Это помогло нам избежать затоваривания и сохранить разнообразие продуктовой линейки». Что касается объема продаж в компании, то он не только не упал но даже немного вырос, сообщил Сергей Анискин. 

«Квартиры раскупались еще до сдачи домов в эксплуатацию. На момент получения разрешения о вводе непроданными оставались, как правило, не более 5% площадей от общего объема предложения. Этому способствовало не только высокое качество строительства и соблюдение сроков, но и относительно стабильная цена. В начале года благодаря акциям и скидочным программам она немного снизилась, но во втором полугодии приблизилась к уровню 2015 года». Анискин подтверждает, что спрос во многом определялся ипотекой с господдержкой. «Практически 50% сделок в наших объектах проходило с ее использованием. Помимо поддержки спроса, господдержка привела и к снижению ставок на ипотечном рынке. Со своей стороны мы дополнительно предлагали совместные с банками программы на выгодных условиях. Также кроме госипотеки, покупатели активно пользовались нашими предложениями по материнскому капиталу, сертификатам ВОВ, военной ипотеке и рассрочке», — отмечает эксперт. 

В отличие от крупных застройщиков, небольшие строительные компании чувствовали себя гораздо менее уверенно. Крупные застройщики обеспечили рынку многоквартирной застройки если не рост, то по крайней мере повторение результата 2015 года. По словам Михаила Меня, вопреки прогнозам скептиков, падение по сравнению с 2015 годом было небольшим. «Если говорить о структуре сокращения, то там пока можно говорить о 6-процентном падении: в основном это ИЖС, на которые повлиять нам сложно», — пояснил министр. По данным «Ведомостей», если в 2010-2014 годах на долю индивидуальных домов, построенных населением, стабильно приходилось 43-44% общей площади вводимого жилья в России то в 2016 году — 39,5% (48,2 млн кв метров). Индивидуальное строительство в прошлом году упало на 10,2%, индустриальное домостроение — на 3,9% «Мы смотрим на ситуацию на рынке жилой застройки позитивно, — говорит Михаил Мень. — Меры поддержки российского рынка недвижимости сработали в полной мере. В 2017 году программа государственной субсидированной ипотеки скорее всего, прекратит существование. Но банки и так готовы понизить процентные ставки. Кроме того, если в этом году мы почувствуем на рынке некую турбулентность, то обязательно включим все механизмы поддержки». 
Авторы: