Промзоны превратятся в жилые массивы

Определены перспективные территории для комплексного строительства

12.12.2016

Один из самых острых вопросов строительной отрасли в последние несколько лет — это доступность земельного фонда для жилой застройки. Недавняя законодательная новация, направленная на развитие неиспользуемых промзон, позволит вовлечь в экономический оборот до четверти территорий крупных городов России.

Земля должна быть эффективной
Этим летом в Совете Федерации был одобрен федеральный закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». В законе дается определение понятия промышленной зоны и устанавливаются условия, при которых подобная территория может подвергаться реновации для последующего развития в качестве жилого района. Главной новеллой закона стали механизмы вовлечения всех собственников земельных участков и (или) объектов недвижимости, расположенных в промзоне, в процесс комплексного развития территории. Закон предусматривает вовлечение промзоны в комплексное освоение в случае, если половина и более ее территории занимают аварийные объекты, самострой и т. п либо если не менее половины ее площади используется не по назначению. На заседании президиума Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам премьер-министр Дмитрий Медведев подчеркнул, что для возобновления роста строительной отрасли необходимо более продуктивно использовать промышленные зоны в крупных городах. «Значительный объем земель находится в государственной собственности и зачастую используется крайне неэффективно», — заметил он. Закон вступит в силу в начале 2017 года и, по убеждению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, позволит вовлечь в экономический оборот до 20-25% территорий крупных городов страны.

жилмассивы.jpg

Промзоны как область расширения города
Для крупнейших городов страны возможность получить промышленные территории под жилое строительство станет хорошим подспорьем для развития отрасли. В вопросе поиска земельных участков в последние годы сформировался если не кризис, то период застоя: с одной стороны, общий тренд развития девелопмента направлен на уход от точечной застройки, а с другой, крупных участков в пределах или даже вблизи крупнейших городов осталось совсем мало, в некоторых случаях новые микрорайоны строятся на расстоянии 10-15 км от окраины города. Это вполне можно было бы объяснить «европейской» схемой роста городов, если бы не вопрос транспортной инфраструктуры: в большинстве случаев она оставляет желать лучшего. Однако необходимо осознавать, что существующее законодательство, регулирующее жилое строительство, находится лишь на этапе становления, поэтому в отраслевых и смежных законодательных актах до сих пор присутствуют противоречия, которые могут затруднить развитие.

Мария Шаровка, заместитель генерального директора группы компаний «Наш Город» из Ростова-на-Дону, отмечает, что еще после публикации первых изменений в Градостроительном кодексе, сделанных в 2014 году, возникли сложности, которые в основном касались вопросов регулирования отношений между сторонами договора — муниципальным образованием, инвестором и сетевыми организациями. «После нескольких лет работы над отраслевым законодательством в кодекс все-таки был принят ряд изменений, — рассказывает Мария Шаровка. — Были добавлены два понятия: комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества и комплексное развитие территорий по инициативе муниципального образования. И тут появился целый ряд новшеств, например возможность заключения договора с органами местного самоуправления по инициативе правообладателя. То есть правообладатели земельных участков могут быть инициаторами комплексного развития территорий, в том числе объединяясь с соседствующими правообладателями для подписания соответствующих договоров, предоставлять предложения по планировке и межеванию таких территорий и осуществлять собственно комплексное развитие без проведения торгов или аукциона. Таким инициативным правообладателям законом предусмотрены компенсационные мероприятия, такие как предоставление налоговых льгот, снижение арендной платы, предоставление безвозмездно земельных участков в случае строительства социальной инфраструктуры с последующей передачей таких объектов в муниципальную собственность».

Неоднозначное изъятие
Второе дополнение, внесенное в закон, стало более неоднозначным. Речь идет о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Предполагается расширение полномочий органов местного самоуправления по изъятию земельных участков с целью развития новых территорий. В том числе участков, находящихся в собственности, аренде, постоянном бессрочном пользовании как у частных, так и у юридических лиц или же у муниципальных образований. «С одной стороны, это положение было направлено на то, чтобы форсировать развитие территории городов, — продолжает Мария Шаровка. — С другой, до принятия закона в окончательном варианте возникали опасения возникновения серьезных рисков в виде злоупотребления данными положениями, возможной недобросовестности при реализации положений. С точки зрения минимизации подобных рисков, законом предусмотрен ряд требований к территориям, которые могут быть комплексно освоены по инициативе органа местного самоуправления». В границах таких территорий должно быть не менее 50% аварийных объектов, объектов, планируемых к сносу и реконструкции на основании адресных муниципальных программ, либо объектов, не соответствующих нормам, предусмотренным правилами землепользования и застройки. В Земельном кодексе также появилась отдельная статья, которая предусматривает порядок изъятия подобных участков. Причем если с участками, которые находятся в собственности, процедура уже сложилась, то с правообладателями земельных участков, находящихся в аренде, все сложнее. Чтобы иметь преимущественное право на заключение договора без проведения аукциона, договор аренды или права бессрочного пользования должен действовать еще не менее пяти лет. То есть если договор аренды истекает, к примеру, через три года, то такой участок изымается путем простого письменного уведомления. Законом предусмотрено возмещение убытков, хотя не совсем понятно, как их оценивать, ведь убытки — это всегда довольно субъективное понятие. 

«С одной стороны, это нововведение подстегнет город к освоению новых территорий, но, с другой стороны, как крупные российские инвесторы, так и иностранные — а надо понимать, что для комплексного освоения крупных территорий российского капитала может и не хватить — могут настороженно отнестись к перспективе вложения средств до тех пор, пока нововведения не будут более детально прописаны в части процедур на уровне подзаконных актов и административных регламентов», — подчеркивает Мария Шаровка.

жилмассивы.jpg

Кризис ведет к прозрачности
Скорее всего, такая законодательная неопределенность — состояние временное. Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ», говорит, что на текущий момент сфера строительства активно реформируется в самых разных своих аспектах, в том числе с точки зрения законодательства. «Как правило, в оборот идут земельные участки под комплексное освоение за счет разных ресурсов. В первую очередь используются неиспользованные ранее федеральные земли, которые выставляются на торги при плотном взаимодействии с местными властями, бизнесом и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства.
Как правило, земли передаются фонду и местным властям и далее с их использованием реализуются проекты комплексного развития». Минстрой РФ в скором времени сформирует реестр территорий, предназначенных под комплексное освоение территорий. По мнению аналитика, это очень важно для развития девелоперского бизнеса, так как появится представление о том, какие территории для развития есть в РФ.

Анна Бодрова, старший аналитик компании «Альпари», отмечает, что не стоит забывать, что отрасль проходит не самый простой период. «Последние законодательные решения для застройщиков увеличивают нагрузку на компании, занятые в секторе комплексной застройки. В федеральном законе от 3 июля 2016 года № 373-ФЗ уточняется и достаточно жестко регламентируется порядок составления как чертежей, так и сопроводительной документации, что позволяет теперь более детально оценивать перспективность той или иной застройки и отслеживать ее исполнение», — заключает она. Помимо этого негативное влияние оказывают финансовый кризис и высокие ставки по ипотечным кредитам. С другой стороны, ситуация научила застройщиков гибкости в работе: они строже планируют финансовые показатели, тщательнее изучают запросы рынка с точки зрения планировки жилья. Все это в совокупности ведет отрасль к тому, чтобы быть более прогнозируемой и прозрачной.
Авторы: Яна Пасечная