Цены без общего знаменателя

Рынок недвижимости крупных городов по-разному переживает экономический кризис

29.08.2016

Наряду с миллионниками, где цены на квартиры устойчиво снижаются, появились и такие города, где стоимость жилья в последние месяцы растет огромными темпами. В наиболее выгодном положении в этот период оказались те мегаполисы, которые смогли обеспечить большой и даже избыточный объем предложения, — Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Краснодар.

Москва: «старый» город становится доступнее
Основным фактором, определяющим ситуацию на столичном рынке жилья в долгосрочной перспективе является присоединение к Москве новых территорий. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке «старой» и «новой» Москвы пока отличается примерно в 2,5 раза (по оценке компании MACON Realty Group на апрель этого года она составляла соответственно, 229,1 и 97,7 тыс. руб.) но расширение столицы уже оказывает значительное влияние на рынок в границах МКАД.

В частности, аналитики MACON отмечают, что первый квартал этого года стал для рынка жилья «старой» Москвы аномальным: на первичном рынке было совершено на 22% больше сделок (9,9 тыс.), чем в последнем квартале прошлого года. Такая динамика противоречит устойчивой тенденции рынка недвижимости: всплеск продаж в конце года и следующий за этим спад. В качестве основных причин увеличения количества сделок в «старой» Москве называются значительный (почти на 20%) прирост предложения и повышение доступности жилья за счет снижения цен и проведения массовых распродаж жилья, что позволило многим жителям «новой» Москвы приобрести квартиры в «старой» части столицы. Напротив, в «новой» Москве за первые три месяца этого года было совершено всего 3,2 тыс сделок на первичном рынке, или почти на 35% меньше, чем в последнем квартале прошлого года.

Рыночная ситуация позволяет застройщикам выводить на рынок «старой» Москвы порядка 15 тыс. новых квартир в год, в связи с чем в этом году ожидается рост количества сделок на уровне 15%, в том числе благодаря продлению программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Увеличение доли комфорткласса в структуре предложения первичного жилья в «старой» Москве будет способствовать отрицательной коррекции цен поскольку в этом сегменте цены традиционно ниже среднерыночных величин.

цены на недвижимость1.jpg

Санкт-Петербург: возрождение спроса
По оценке аналитиков рынка, объем продаж строящегося жилья в Северной столице России в прошлом году сократился сразу примерно на 30%, этому способствовали и экономический кризис и высокий уровень продаж в 2014 году Однако уже в первой половине текущего года эксперты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» отметили значительный рост числа сделок на первичном рынке Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области — на 20% в сравнении с первым полугодием 2015 года, или 1,9 млн кв. м. Значительную роль в этом, по мнению руководителя компании Ольги Трошевой, сыграла стабильность господдержки ипотечного кредитования: доля ипотечных сделок на первичном рынке составляет примерно 58%. Еще один благоприятный для питерского рынка новостроек фактор —заметное снижение стоимости жилья в последние месяцы. Средняя цена квадратного метра в новостройках Петербурга с октября прошлого года по нынешний июнь упала со 104 до 99,7 тыс. руб., хотя пик снижения уже пройден, во втором квартале наметился новый цикл роста. Основной объем продаж (46% квартир, выставленных в июне) приходится на жилье в диапазоне 75-105 тыс. руб. за «квадрат», а средняя цена предложения в наиболее востребованном комфортклассе (49,6% от общего числа строящихся объектов) в Санкт-Петербурге в июне составила 103 тыс. руб. за кв. метр.

Екатеринбург: избыток «малого метра»
Одной из наиболее показательных тенденций рынка жилой недвижимости Екатеринбурга в прошлом году стало заметное превышение вторичного рынка над первичным в структуре продаж квартир. Если в 2014 году соотношение между двумя этими сегментами составляло 50/50, то в дальнейшем «вторичка» отыграла сразу 6%, а «первичка» отступила на уровень 2012 года. При этом 54% продаж первичного жилья, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН) приходилось на однокомнатные квартиры и студии. Обратной стороной этого процесса уже стал избыток предложения в наиболее ходовой нише. «Текущие сложности с реализацией в некоторых комплексах связаны не столько с изменением спроса, сколько с избыточным предложением квартир-студий и однокомнатных квартир, которые продолжают поступать на рынок, — констатирует руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. — Конкуренция в этой группе усиливается. Пик спроса на небольшие и нефункциональные квартиры пройден. Снижение площади и цены квартиры уже не приводит к желаемому росту продаж. Слишком многие продавцы пошли по этому пути, который мог дать лишь краткосрочный эффект».

Цены на жилье в Екатеринбурге держатся на весьма высоком уровне: по данным портала Dmir.Ru, средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 75,9 тыс. руб. В прошлом году, отмечают в УПН, местные девелоперы заложили в два раза меньше новых объектов, чем за год до этого, а в текущем году активность застройщиков остается на том же уровне
Новосибирск и Казань: цены пустились в рост. По итогам первого полугодия Новосибирск вошел в первую тройку крупных городов России, где аналитики федерального портала «Мир квартир» зафиксировали наиболее значительный рост цен на жилье на первичном рынке. Средняя цена квадратного метра в новостройках Новосибирска, по данным издания, в конце второго квартала составила 58,7 тыс. руб., увеличившись с начала года на 12,4%, более динамичный рост за этот период показали только Уфа и Сочи.

В число городов, где стоимость жилья с конца прошлого года демонстрирует активный рост, входит также столица Татарстана. По данным сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан Tatre.Ru, пик падения цен на казанские новостройки пришелся на прошлый октябрь (чуть выше 61 тыс. руб. за кв. метр в однокомнатной квартире) а к середине этого года стоимость «квадрата» перевалила уже за 67 тыс руб. В исследовании портала «Мир квартир» Казань находится на четвертом месте в России по темпам роста цен на жилье, что стало большой неожиданностью для местных аналитиков. Тем не менее на вторичном рынке Казани наблюдается противоположная тенденция: цены за последний год снизились примерно с 72 тыс. руб. до чуть менее 70 тыс. за кв. метр (данные для однокомнатных квартир).

цены на недвижимость.jpg

Нижний Новгород и Ростов-на-Дону: рынок нащупывает дно
Цены на жилье в крупнейшем городе Поволжья на протяжении последних месяцев ведут себя в полном соответствии с классическим законом предложения: чем оно больше, тем ниже цена. По данным Нижегородстата, по итогам второго квартала темпы жилищного строительства в Нижнем Новгороде увеличились на 17%, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках падает уже на протяжении довольно длительного времени. Если год назад средняя стоимость квадратного метра в этом городе по данным Dmir.Ru, составляла 69,7 тыс руб., то к середине текущего года она опустилась до 64,9 тыс. В результате Нижний Новгород уступил Казани звание города с самым дорогим жильем в Поволжье. Похожая тенденция наблюдается и в Ростове-на-Дону: с начала года, по информации портала «РосРиэлт» цены на квартиры в новостройках упали на 3,4% (до 51,9 тыс. рублей за кв. метр), а во вторичном фонде — на 4,4% (до 61,9 тыс.). 

Ростов продолжает оставаться городом с самой дорогой недвижимостью на юге России (если не считать курортов Черноморского побережья). Спрос на жилье, по оценке администрации города, в прошлом году просел на 30-40%. Тем не менее власти рассчитывают, что в Ростове удастся сохранить прошлогодний объем ввода — более 1 млн «квадратов».

Краснодар: падать дальше некуда
В условиях экономического кризиса и снижения реальных доходов населения Краснодар переживает отложенные последствия строительного бума, который происходил здесь на протяжении последних нескольких лет. По данным MACON Realty Group, в 2015 году падение спроса на первичное жилье в Краснодаре составило 20% (порядка 28,6 тыс. сделок против 35,9 тыс. в 2014-м), а на конец текущего года планируется сокращение продаж еще на 5-10%. Негативное воздействие на рынок окажет ожидаемое сохранение невысокой покупательской способности населения. Однако эта ситуация не привела к снижению цен на жилье, напротив, уже в первом квартале эксперты MACON зафиксировали рост средней стоимости квадратного метра в первичном сегменте на 2,3% в отношении к предшествующему кварталу (до 43,7 тыс. руб.) В качестве причин этого называется значительное подорожание строительных материалов, завершение действовавших в прошлом году акций, окончание продаж в некоторых низких по стоимости «квадрата» домах. К тому же из-за ударных темпов строительства в предшествующие годы цены на жилье в Краснодаре еще до кризиса достигли исторически низкого уровня. Поэтому даже при прогнозируемом сохранении профицита жилья на первичном рынке ожидать дальнейшего падения его стоимости не приходится. К тому же Краснодар продолжает демонстрировать высокие объемы продаж даже во время кризиса. В первом квартале на тысячу жителей города была совершена 31 сделка на первичном рынке многоквартирного жилищного строительства. Для сравнения: в соседнем Ростове-на-Дону этот показатель составил лишь 9,6 сделки.

Источником, удерживающим спрос на плаву, для кубанской столицы по-прежнему остаются жители северных регионов, которых Краснодар привлекает уникальным для России сочетанием хорошего климата, развитой инфраструктуры и высокого уровня экономического развития при весьма умеренных ценах на недвижимость.
Авторы: Елена Оленина