Ипотека держит стройку на плаву

А ипотеку — программа субсидирования

12.12.2016

Застройщики констатируют, что сегодня до 70% квартир в новостройках приобретается в ипотеку. При этом они признают, что если бы Минстрой России не продлил программу ипотеки с господдержкой, то отрасль бы просто обрушилась: от 50% до почти 100% ипотечных сделок совершаются в рамках программы. Однако строители предупреждают, что она поддерживает прежде всего жилье экономкласса, и если не расширить меры поддержки отрасли, то можно столкнуться с серьезным дефицитом жилья в других сегментах.

Половина ипотеки — с господдержкой
Программа субсидирования кредитных ставок была запущена в марте 2015 года. Банки начали предоставлять кредиты под 12% годовых и ниже на приобретение квартир в новостройках. По данным Минстроя России, в 2015 году на квартиры, купленные по госпрограмме поддержки ипотечного кредитования, пришлось 30% всех ипотечных сделок. В 2016 году, по словам руководителя ведомства Михаила Меня, объем субсидированных кредитов достигает половины всего рынка ипотеки. Благодаря этой и другим программам, стимулирующим приобретение жилья (материнский капитал, программа «Молодая семья» и др.), отрасль жилищного строительства проходит кризис без оглушительных потерь. В общей сложности в текущем году на субсидирование кредитных ставок направлено 16,5 млрд руб. Темпы ввода жилых домов за первые четыре месяца 2016 года сократились: по данным Росстата, в действие введено 20,3 млн кв. м жилья, что составляет 85,7% от объема ввода за аналогичный период 2015 года. Но необходимо понимать, что прошлый год демонстрировал итоги строительства, начатого в докризисный период, и, по сути, те показатели были инерционными. А вот уже в 2016 году мы пожинаем плоды экономической рецессии, и они не так плохи, как могли бы быть. 

Финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин отмечает, что, безусловно программа господдержки была достаточно эффективна с точки зрения стимулирования деловой активности в секторе. «Ее эффект на рынке можно оценить хотя бы с точки зрения динамики цен. Так, в I квартале цены на первичном рынке недвижимости РФ упали на 2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а на вторичном ввиду отсутствия господдержки из-за слабого спроса снизились на более заметные 4,5%», — говорит он. При этом, по мнению аналитика, оживление на первичном рынке жилья не было связано с перегревом рынка, поскольку масштаб господдержки был достаточно умеренным.

Влияние программы субсидирования на выдачу ипотечных кредитов в I квартале.jpg

Господдержка спасла рынок
Региональные застройщики с облегчением вздохнули в феврале, когда министерство строительства объявило о продлении программы. Спрос на рынке недвижимости резко сжался, и у населения практически не осталось свободных средств на покупку жилья. А компенсировать убытки повышением цен решились не все застройщики, да и масштабы падения были таковы, что данная тактика не позволила бы перекрыть потери. По данным Росстата, средняя фактическая стоимость 1 кв.метра общей площади жилых домов, построенных в I квартале 2016 года, составила 42 525 руб. Год назад эта цифра составляла 39 786 руб, то есть повышение стоимости составило менее 7%.

Олег Митюнин, заместитель директора казанской компании «Ак Барс Недвижимость», отмечает, что, если на конец 2015 года доля ипотеки в продажах квартир застройщика достигала 50%, то в этом году — почти 70%. Больше половины всех сделок — с субсидируемой ипотекой. «В начале этого года сообщения в СМИ о том, что программа будет завершена, серьезно подстегнули спрос, к нам устремился поток желающих приобрести квартиры именно по сниженной ставке. Да и сегмент вторичного жилья, который просел из-за узкой направленности программы госсубсидирования, ярко демонстрирует это — программа важна для нормального функционирования рынка», — подчеркивает Олег Митюнин.

Марина Караулова, заместитель руководителя Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки», тоже отмечает, что информация о возможном завершении программы вызвала ажиотажный спрос потребителей. «На данный момент доля ипотечных сделок в общем объеме продаж квартир компаниями объединения «ВКБ-Новостройки» в Ростове-на-Дону составляет 62%, в Краснодаре — 52%, в городах Черноморского побережья — 30%. В этих объемах доля кредитов, субсидируемых государством, — 95%», — говорит Марина Караулова.

Директор по продажам ростовского ООО «Феникс-Инвест» Елена Королева тоже сообщает, что у застройщика практически нет ипотечных сделок, которые бы совершались вне программы господдержки.

ипотека.jpg

Регионы сильны ипотекой
Если оценивать общую картину не в масштабе отдельных застройщиков, а целых макрорегионов, то также очевидно, что рынок ипотеки — основной драйвер как строительного рынка, так и рынка кредитования. Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group, говорит, что программа оказывает поддерживающее влияние на рынок жилой недвижимости. «Она способствует не стабилизации или восстановлению рынка, а смягчает реакцию девелоперов на его падение. Об этом свидетельствует высокая доля субсидируемых кредитов в общем объеме выдачи ипотеки: по данным АИЖК, их доля составляет 43% от общего числа выданных в I кв. 2016 года».

Управляющий директор сети ВТБ24 в ПФО Дмитрий Лабутин подчеркивает, что программа кредитования с господдержкой существенно поддерживает рынок жилья в Поволжье. «За пять месяцев 2016 года ВТБ24 в ПФО выдал 7,5 млрд рублей ипотеки с господдержкой. То есть 47% всех выданных ипотечных кредитов — кредиты с господдержкой», — говорит Дмитрий Лабутин. Он добавил также, что за пять месяцев 2016 года банк выдал в регионе ипотечных кредитов на сумму 15,9 млрд рублей, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2015-го В Юго-Западном банке ЮЗБ ПАО «Сбербанк» доля кредитов с господдержкой меньше: по данным пресс-службы, она доходит до 39% в общем объеме ипотечного портфеля, но это связано с тем, что госбанк активно развивает большое количество других программ с достаточно выгодными условиями на покупку жилья для молодых семей, военных и т. д.

Управляющий базовым филиалом банка ВТБ24 в г. Краснодаре Виктор Тусиков делает вывод, что в целом программа господдержки ипотеки, которая была призвана поддержать застройщиков, успешно справилась со своей задачей. Всего в стране в рамках программы было выдано 210,6 тыс. кредитов на сумму 374 млрд. По его мнению, пик кризиса в отрасли пройден, что можно отследить по такому признаку, как спрос на вторичном рынке жилья. «Мы видим, что рынок вторичного жилья стал вести себя оживленнее, чем год назад. Это связано с тенденцией 2-го квартала на снижение рыночной ипотечной ставки на 0,5-1%, что благоприятно скажется на интересе ипотечных заемщиков и к объектам вторичного рынка».

ипотека.jpg

Перекос в экономкласс
Практически все игроки рынка отмечают, что тот спрос, который поддерживает их на плаву, обеспечивается покупателями жилья преимущественно экономкласса. И даже если проект застройщика изначально предусматривал более габаритные квартиры, то в 2015 году многие пересмотрели свои планы, ориентируясь на новую структуру спроса.

Елена Королева подтверждает мысль о том, что экономкласс сегодня самый востребованный вид жилья. «Вторая очередь нашего жилого комплекса «Встреча» была спроектирована с большим количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир, но они не слишком востребованы нашими покупателями. Поэтому мы перепроектировали дом в установленном законом порядке, и теперь в ассортименте есть компактные двухкомнатные квартиры, трехкомнатные «евро», студии и однокомнатные квартиры», — рассказывает Елена Королева. 

Мария Шаровка, заместитель гендиректора ГК «Наш Город» (Ростов-на-Дону), говорит о том, что программа господдержки практически не оказывает влияния на развитие сегмента жилья комфорт- и бизнес-класса. «Участники программы господдержки ипотеки, как правило, покупают квартиры стоимостью до 2 млн руб. В других сегментах строительного бизнеса намечаются серьезные трудности. Это как раз касается стройки в центре города, бизнес-класса, жилья класса «комфорт». В ближайшие два года появится серьезный дефицит в этих сегментах жилья, не говоря уже о том, что будет испорчена репутация застройщиков», — предупреждает Мария Шаровка.

Олег Митюнин также считает, что в строительстве большого количества малометражек есть риски как для покупателя, так и для застройщика. «Очевидно, что в домах, где малометражные квартиры не «разбавлены» стандартными, нагрузка на инфраструктуру и места общего пользования повышена. Для застройщиков же существует риск затоваривания рынка однообразными предложениями и последующими проблемами с реализацией». А вот Илья Володько не видит особой опасности в перекосе развития эконом-класса, поскольку этот сегмент всегда был самым емким из всех сегментов жилой недвижимости с точки зрения спроса.

«Косвенно это можно проиллюстрировать на следующем примере, — рассуждает эксперт, — ввод многоквартирных домов продолжает увеличиваться (по данным статистики, плюс 2,9% за I кв. 2016 г.) на фоне резкого падения объемов индивидуального жилищного строительства (по данным ФСГС РФ, минус 34,4% за 1 кв. 2016 г.)». По его мнению, никаких рисков в развитии сегмента доступного многоквартирного жилья нет и в ближайшем будущем не может быть. Это обусловлено в первую очередь низкой обеспеченностью граждан РФ жилой площадью — около 23 кв. м на одного человека при приемлемых показателях свыше 30 кв. м. При этом в наиболее развитых странах данный показатель еще выше.

Учитывая численность населения РФ (146 млн 520 тыс. человек) и объем жилищного фонда (3369 млн кв. м), необходимо будет еще не менее 12-15 лет для достижения минимально допустимого порога обеспеченности граждан РФ жилой недвижимостью.

Правила игры должны быть надолго
По мнению девелоперов, банкиров и экономистов, существующих мер для развития строительной отрасли недостаточно. Необходимы комплексные решения, которые бы позволили развиваться отрасли во всех ее сегментах и, что немаловажно, стимулировать комплексное развитие территорий, чтобы от жилой застройки не отставало развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Говоря об этом, строители ждут мер по обеспечению доступности кредитных средств.

Мария Шаровка отмечает, что, несмотря на то, что в банках страны формально есть предложения кредитования для малого и среднего бизнеса, в том числе и на инвестиционные цели, сегодня ни один банк не кредитует застройщиков. «Строительная отрасль сегодня табу для банкиров. Получается, что застройщик не может привлекать свободные средства граждан, поскольку потребительский спрос крайне низкий, и не может получить кредит. Хотелось бы, чтобы работа в данном направлении тоже провелась и были приняты меры для того, чтобы застройщики могли пользоваться кредитными средствами», — заключает Мария Шаровка.

Виктор Тусиков подчеркивает, что поддержка ипотеки со стороны государства, безусловно, важный аспект, но не единственный. «Следует продумать механизм прямой финансовой поддержки со стороны государства тех проектов, которые находятся в зоне риска. Как ни снижай ставку по ипотеке, если будет подорвано доверие потребителей к самой форме приобретения жилья через долевое участие, то спрос на новостройки, в том числе и ипотеку, будет сокращаться», — говорит он.

Руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Александр Пышной считает, что есть точки оптимизации даже в действующей госпрограмме: «Условия оформления ипотечных кредитов по данной программе не так просты. К примеру, размер первоначального взноса в ней начинается от 20%, официальный ежемесячный доход семьи должен более чем вдвое превышать размер выплаты по кредиту. Но не у всех семей высокий доход, у многих нет возможности произвести накопление собственных средств».

«Меры, необходимые для развития жилищного строительства, озвучены и прекрасно известны, — убеждена Елена Королева. — Это и снижение затрат на технологическое присоединение объектов к инженерным коммуникациям (сегодня они составляют до 5000 руб за кв. метр). Это и соблюдение сроков прохождения документации (у некоторых застройщиков Дона есть примеры, когда разрешение на строительство согласовывалось 2,5 года). Это и государственное обеспечение «среды обитания», или социальной инфраструктуры вокруг жилых комплексов (транспорт и дороги, объекты соцкультбыта). Наконец, самая важная мера — долгосрочные неизменные правила игры на рынке».