Спокойствие, только спокойствие

Рынок недвижимости в 2015 году оставался относительно стабильным

01.02.2016

Рынок недвижимости Юга России в 2015 году просел, однако все не так страшно, как казалось в самом начале кризиса. Жилищные программы и ипотека с государственным участием поддержали спрос, и, таким образом, в массовом сегменте продажи оставались практически на уровне 2014 года. Эксперты «Вестника» подводят итоги года и выявляют его основные тренды.

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group:
— По оценкам компании MACON Realty Group, уровень спроса на первичном рынке Ростова-на-Дону в 2015 г. снизился на 15%. При этом основное падение пришлось на сегмент среднего и бизнес-классов. В то же время темпы продаж в крупных проектах экономкласса продемонстрировали относительную стабильность. Одним из факторов сохранения объема спроса на наиболее доступное предложение стала переориентация на него части покупателей, которые ранее рассматривали приобретение квартиры в комплексах среднего класса. Основой существующего объема возводимого МЖС в Ростове-на-Дону являются объекты экономкласса. В настоящий момент на их долю приходится 54,7% от общего объема предложения. Стоит отметить, что по сравнению с 2011 г. объем строящегося жилья экономкласса вырос в 2,7 раза, в первую очередь за счет начала реализации ряда крупных комплексных проектов («Красные ворота», «Западные ворота», «Суворовский», «Платовский»,
«Европейский», «Акварель», «Английский квартал», «Французский квартал», на ул. Заводской и Извилистой). Увеличение объема строительства в сегменте экономкласса повлекло за собой рост доступности жилья в Ростове-на-Дону. Что касается Краснодара, то и здесь в приоритете у застройщиков доступность жилья: в структуре первичного рынка МЖС продолжают преобладать объекты эконом- и среднего класса, на их долю приходится 89,2% общего объема возводимого жилья. Большой прирост объема строящегося жилья в Краснодаре, произошедший за последние годы, является следствием активного роста девелоперской активности, причем как за счет старых игроков, наращивающих свой портфель проектов, так и благодаря появлению новых строительных компаний, число которых за последние 5 лет увеличилось втрое.

Сергей Геращенко, руководитель Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки»:
— Мы ведем строительство жилья согласно ранее утвержденному плану, в 2015 г. ожидается ввести в эксплуатацию 642,6 тыс. кв. м недвижимости, из них жилья — 597,6 тыс. кв. м, в том числе в Краснодаре — 274,3 тыс. кв. м, в городах Краснодарского края и Республике Адыгея (Армавир, Новороссийск, Анапа, Геленджик, Сочи, Гулькевичи, Белореченск, Майкоп) — 161,7 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону — 161,6 тыс. кв. м. Цены на жилье в наших домах мы не меняли. Диапазон цен реализации квартир в домах застройщиков «ВКБ-Новостройки» — от 36 тыс. до 47 тыс. рублей за 1 кв. метр (в зависимости от города, этапа строительства, этажности и площади квартиры). При этом сами продажи упали на 10%.

Елена Руппс, руководитель проекта ar24.ru:
— Из более 20 тыс. предложений, размещенных на портале в разделе «Недвижимость», 66% составляют объявления о продаже или аренде квартир и комнат. Причем предложений о продаже почти в 10 раз больше, чем объявлений об аренде квартир. Еще два-три месяца назад соотношение было 50 на 50%. В заявках на поиск недвижимости, которые оставляют пользователи на портале, перекос, напротив, в сторону аренды. Более 80% всех заявок — это заявки о поиске жилья в аренду на длительный срок с ценником от 15 до 25 тыс. рублей в месяц. Если говорить о тех объектах, которые компании предлагают к продаже, то большая часть из них — это одно- и двухкомнатные квартиры с небольшой площадью, в пределах 30-50 кв. метров, и средней стоимостью 2-2,5 млн рублей. Количество объявлений о продаже жилья экономкласса постоянно растет (в отличие от других сегментов), только за последний месяц их число увеличилось на 20%. Для сравнения: предложения о продаже жилья среднего сегмента стоимостью в пределах 4-6 млн рублей летом составляли половину от общего количества объявлений, на данном этапе — порядка 30%.

Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «ТИТУЛ»:
— По итогам года мы констатируем снижение числа сделок на 15-30% в зависимости от сегмента недвижимости. И если жилье экономкласса покупать меньше не стали, то в категории элитного жилья падение оказалось наиболее ощутимым. Дело в том, что покупатели дорогого жилья весь год ждали, что цены упадут, а хозяева не только не снижали, но иногда даже повышали с учетом коррекции курсов валют цены на квартиры. В итоге их ожидания стали совпадать ближе к концу года, и рынок дорогого жилья сейчас ожил. В целом рынок очень хорошо поддержали программы софинансирования ипотеки, переселения из ветхого жилья, военной ипотеки, различных жилищных сертификатов, материнского капитала. На падающем рынке серьезно изменилась модель продаж на первичном рынке. Если раньше застройщики предпочитали продавать свои объекты сами, то в этом году почти все они отказались от собственных отделов продаж в пользу работы с профессиональными риелторами. Напомню, что точно так же они поступили в кризис 2008-2009 гг., однако в этот раз они взяли на себя оплату комиссии, 6 лет назад эти траты ложились на плечи покупателей жилья. Стоит ожидать, что как только рынок стабилизируется, застройщики вернутся к привычной схеме продаж.

Валентина Полевиченко, генеральный директор концерна «Единство»:
— В начале 2015 года концерн «Единство» сдал в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Жмайлова», жилая площадь которого составила 16 473 кв. метра. В настоящий момент мы достраиваем вторую очередь этого комплекса, его ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал будущего года. Осенью мы начали строительство двух новых объектов в разных сегментах рынка: жилого комплекса бизнес-класса «Ривер-Хаус» в районе улицы Портовой и жилого комплекса премиум-класса «Бристоль» в самом центре города. Объемы продаж в 2015 году у нас сравнимы с 2014 годом. Цены по большинству позиций оставались на уровне конца прошлого года. Достигается это прежде всего за счет высокого качества объекта и его активного строительства. Кроме того, в течение года мы проводим различные маркетинговые мероприятия, предлагаем покупателям разные варианты покупки. Например, сейчас мы ввели программу беспроцентной рассрочки до конца строительства.

Варвара Ротмистровская, генеральный директор компании «Магистрат-Дон»:
— Несмотря на сложную экономическую ситуацию, объем строительства в Ростове-на-Дону в текущем году наращивался и количество объектов в эконом-классе увеличивалось. Относительно начала года в этом сегменте прирост составил примерно 35-40%. Надо отметить, что здесь сыграл свою роль эффект инерционности: большинство объектов были заложены в докризисные времена. Девелоперы, стремясь минимизировать риски, стараются по максимуму использовать и развивать уже имеющийся портфель объектов. Группа компаний «ПАТРИОТ» поступает точно так же. В 2015 году мы продолжили освоение жилого района Левенцовский. Там мы продолжаем строительство нашего якорного проекта «Западные ворота» (1-й, 3-й и 6-й микрорайоны Левенцовки), сейчас в 6-м микрорайоне возводятся жилые комплексы «Английский квартал» и «Французский квартал», которые были задуманы два года назад.

Виктор Тусиков, управляющий филиалом №2351 банка ВТБ24 в г. Краснодаре:
— Ожидалось, что по ипотеке без господдержки объемы упадут в 2,5 раза. Но она появилась, и сейчас ипотека теряет не более 22-23% к объемам выдачи прошлого года. По состоянию на 1 ноября ВТБ24 на Кубани выдал 578 кредитов на сумму 781 млн рублей (23% от общего объема выдач в регионе). Дополнительный импульс к восстановлению рынка и повышению доступности ипотечного кредитования, помимо программы государственной поддержки, во второй половине 2015 года оказывает планомерное снижение ключевой ставки Банком России. Нельзя не отметить и эффективное взаимодействие с нашими партнерами-застройщиками. Во второй половине 2014 года ВТБ24 последовательно ужесточал требования к высокорисковым заемщикам при принятии кредитного решения. Это выразилось в первую очередь в смещении акцентов на кредитование участников так называемых зарплатных проектов и в отказе на кредитование клиентов «с улицы», а также в ужесточении требований к кредитной истории клиента. В результате выдачи первого квартала 2015 года на данный момент показывают более высокое кредитное качество по сравнению с выдачами 2014 года. С июля текущего года ВТБ24 частично снизил требования к заемщикам, что позволило, с одной стороны, нарастить объемы выдач по сравнению с первым кварталом 2015 года, с другой стороны, снизить уровень риска новых выдач по сравнению с 2014 годом.

Александр Гиденко, генеральный директор АН «Лендлорд»:
— В этом году уровень спроса и на первичном, и на вторичном рынке жилья значительно снизился. Если в 2014 году, в зависимости от сезона и ситуации на рынке, наблюдались кратковременные спады покупательской активности, которые затем перекрывались последующим ростом, то в 2015-м наблюдается совершенно иная ситуация. В январе еще сохранилась клиентская активность из-за спроса, не реализованного в конце 2014 года, а начиная с февраля покупательская активность заметно снизилась. Зато количество предложений от продавцов возросло примерно на 30-40%. Особенно это коснулось вторичного рынка недвижимости. С середины лета на этом рынке началось небольшое движение благодаря снижению процентных ставок по ипотеке. Но несмотря на это, активность покупателей все равно не смогла подняться до уровня предыдущего года. Что же касается продавцов, то сегодня, как правило, продает тот, кто готов уступить по цене. Если уровень цен на объекты долгое время держался на уровне прошлого года, то реальные продажи осуществлялись с дисконтом 20-25%. Сегодня цены на объекты скорректировались по отношению к началу года не менее чем на 20%. Что же касается первичного рынка недвижимости, то новостройки эконом-класса на протяжении 2015 года в цене особо не изменялись, а если и случались резкие скачки цен, то в основном это был демпинг отдельных застройщиков по сравнению с конкурентами. Объем предложений в сданных и строящихся домах существенно превышает текущий спрос. Ожидания собственников-инвесторов реализовать объекты по цене, завышенной на 10-15%, не оправдались. В связи с этим цены корректируются в зависимости от заинтересованности покупателя и ликвидности объекта.