На Дону построят «фабрику людей»

Ростовская область становится пилотным регионом по строительству поселений нового типа — городков демографического будущего

19.01.2015

В Волгодонске началась подготовка к строительству нового типа поселения — первого городка для многодетных семей, жить в подобном поселке изъявили желание и многодетные семьи Ростова. Суть идеи — создать малоэтажные микрорайоны, стимулирующие местных жильцов повышать рождаемость. В такой форме на Дону планируется реализовать больной для большинства региональных и муниципальных властей майский указ № 600 президента РФ по обеспечению бесплатной землей многодетных граждан.

Архитектурная идея городков-инкубаторов населения, призванных ни много ни мало решить проблему вырождения нации, безусловно, воспринимается многими как научно-фантастическая. А ныне существующие реалии способны вызвать разве что один скепсис, поскольку в большинстве регионов РФ, включая Ростовскую область, обеспечение многодетных семей даже самой обычной землей сегодня проблематично.

— Просто требовать от администраций исполнения обязательств по выдаче земельных участков бесполезно, — считает инициатор волгодонского городка, многодетная мать Тамара Лекарева. — Поскольку они сами не знают, что делать и в каком направлении двигаться. Чиновника надо заставить мыслить проектно, не одним годом, а десятилетиями. В конце концов, мы нашли и точки соприкосновения, и вплотную прилегающую землю. Сейчас под Волгодонском осваивается 60 га, а в перспективе к нашему городку демографического будущего можно присоединить более 600 га. Фактически волгодонская власть — это совершенно другая власть, нежели была еще год-два назад. После общественных слушаний здесь начнется межевание третьей очереди городка. Но после того как администрация провела конкурс на составление проектной документации, земля уже притягивает потенциальных инвесторов. Сейчас, например, ведутся переговоры о будущем строительстве пансионата с одной московской фирмой. В 25 км от Ростова может появиться похожий микрорайон, где по соседству с поселком Красный Колос для них формируется 1653 земельных участка.

Под Ростовом боятся воздвигнуть трущобы
По данным минстроя Ростовской области, 4 из 11 тыс. донских многодетных семей, состоящих в очереди за участками, их уже получили. Однако к этим земельным участкам в большинстве своем пока не подведена инфраструктура: только 49% объектов обеспечены газом, 65% — электричеством, 56% — водой. В Ростове землю выделили лишь каждой сотой семье — без подключения к сетям водопровода, газа и канализации. Существует закономерность — чем город крупнее, тем обычно хуже дела со свободной землей, у миллионной столицы Южного округа ее в принципе почти нет. Так и возникла идея создания под Ростовом специализированного города-спутника, где можно сформировать тысячи участков земли, благо пока что здесь простираются дикие степи.

— По Красному Колосу подготовлены все необходимые документы, в следующем году многодетные семьи получат здесь 1653 земельных участка, — сообщил начальник управления территориального развития и архитектуры минстроя РО Владимир Горелкин. — 400 участков здесь будут выданы уже в нынешнем году. «Дорожная карта» будет реализована до 2018 года, техусловия на газификацию получим, все сети пройдут в непосредственной близости от вашего поселения. Первый этап — строительство внешних сетей, о внутренних будем думать позже.

— По закону нам предусмотрены земельные участки от 2 до 15 соток, — говорит председатель ассоциации «Донская семья», многодетная мать Людмила Киселева. — Решение частных нюансов отдано местным властям, в Ростове, например, взялись выдать по шесть соток земли абсолютно всем: и трехдетным семьям, и десятидетным. Но самое главное — отсутствующие коммуникации, наличие которых вроде бы носит рекомендательный характер,
о чем нам в дальнейшем сообщают чиновники в своих отписках. Людмила Киселева имеет в виду соответствующие «методические рекомендации» Минрегионразвития РФ. Существующую казуистику не понять, поскольку в шестисотом указе президента РФ наличие сетей в земле обязательно. К тому же если идет речь о строительстве капитального жилья, по идее надо выдавать землю и с техусловиями на врезку в сети, не говоря уж об их наличии. В свою очередь власти в городах ведут двойную игру: «отписываясь» от многодетных ссылками на рекомендации Минрегиона РФ, они одновременно о прямо противоположном должны рапортовать «наверх» — о выдаче участков с полноценной инженерией и «социалкой» в окрестностях. А тем временем в Красном Колосе без генплана и проекта идет межевание земли, которую многодетным семьям взялись выдать недоработанной, «для галочки». Инженерию сюда рассчитывают провести через несколько лет. Однако теперь многодетные семьи боятся попасть в «гетто». Город на тысячи семей не может состоять лишь из одной земли с сетями, да и любому поселению необходима философия застройки, чтобы не превратиться в гигантское садоводческое товарищество или просто трущобный спутник Ростова. При этом в нашем случае речь идет о пригороде специфическом, многодетном, которому как воздух необходима повышенная концентрация поликлиник, детских садов, не говоря уже о таких мелких малых формах, как та же детская площадка. Если же государство за счет бюджета исполнит свои обязательства, Красный Колос имеет все шансы стать гигантским безлюдным долгостроем. По данным минстроя Ростовской области, лишь 25% из опрошенных многодетных семей изъявляли желание возводить на земле жилье. Остальные берут землю в инвестиционных целях, рассчитывая, что когда-нибудь здесь построят дома выросшие дети.

Красный Колос: перезагрузка
— И когда все это появится, если только в 2018-м сюда проведут магистральные сети? — говорит Людмила Киселева. — Когда нашим детям исполнится лет по двадцать? Поэтому мы и обратились в Институт демографии, миграции и регионального развития. Мы хотим нормальный городок, малоэтажный микрорайон, а не выселки.
Институт — инициатор и идеолог строительства первого городка для многодетных семей под Волгодонском. Что же будет под Ростовом, однозначно еще сложно сказать, но вроде бы донской губернатор Василий Голубев настроен развивать и здешнюю землю по волгодонскому сценарию. Более того, в конце осени донской глава высказывал опасения, что пригород под Красным Колосом может стать «мертвым». Посему здесь нужны и спортивные площадки, и детские учреждения, задача стоит по-другому: создать поселок нового типа.

Институт демографического будущего предлагает создать в Красном Колосе город-спутник с особым микроклиматом, чтобы здесь было и выгодно, и удобно рожать детей.
— Необходимо строить самодостаточный городской микрорайон-спутник, поскольку речь идет об обеспечении жильем городских семей, — такими словами обрисовывает портрет Красного Колоса заведующий лабораторией «Проекты развития» института Олег Цымбал. — Высотной доминантой здесь должен стать храм, поскольку большинство многодетных семей составляют верующие люди. Наряду со льготными кварталами для многодетных здесь должно продаваться и доступное малоэтажное жилье для обычных семей, но по коммерческим ценам. В противном случае, когда дети вырастут, что мы будем делать с освободившимися фондами социальной инфраструктуры в виде садиков, школ и поликлиник? Соотношение коммерческих и некоммерческих домов следует выдержать в пропорциях 2:1, продажа «обычного» жилья должна покрывать инвестиционные вложения. «Обычная» недвижимость должна состоять и из индивидуальных домов, и из многоквартирных, малоэтажных, а застройка для многодетных — исключительно из индивидуальных объектов, построенных по разборным быстровозводимым технологиям. — С большим трудом можно представить себе квартиру в типовом доме, в которую поместится семья, допустим, из 10 детей, если ее обеспечить жильем по социальным нормам, — поясняет Олег Цымбал. — Далее в наш городок попадут трехдетные семьи, которые через несколько лет станут пяти-десятидетными. Быстровозводимый дом можно «растить» вширь или вверх в отличие от квартиры. Ориентировочная стоимость стометровых коттеджей, где можно разместить трех-четырехдетную семью, оценивается в 1,5-2 млн рублей. Однако уже на этом этапе возникла загвоздка: большинство многодетных ростовчан по уровню своего дохода не могут воспользоваться ипотечными жилищными госпрограммами. Скорее всего, у многодетной семьи найдется пусть тесная, но квартира, которую, возможно, продать или сдавать после новоселья в аренду. Второй финансовый резерв многодетной семьи — материнский капитал. Кроме того, донской губернатор поручил проработать вопрос предоставления форм государственной поддержки семьям, начинающим жилищное строительство.

Волгодонская «фабрика людей» — в действии
Если по дальнейшему сценарию развития Красного Колоса пока есть только косметические наброски, то по демографическому городку в Волгодонске составлена подробная концепция. А в самом конце года пройдут общественные слушания проекта, заказанного местными властями. — Вообще для многодетных семей мы предлагаем возводить не дома, а усадьбы, — детализирует Олег Цымбал. — В отличие от просто убыточных коттеджей, в ходе эксплуатации они, наоборот, приносят своим хозяевам доходы. Для этого изначально в жилье необходимо заложить «умные» и полезные опции, например те же компактные инкубаторы. Не будем забывать и о приусадебном участке, который есть в любом индивидуальном жилье.
Городок призван стать одной из точек активного экономического роста Азово-Каспийской системы агломераций. Одновременно он же является и новым продолжением Волгодонска, лежащим на территории двух поселений: города и прилегающего Волгодонского района. Его миссия — участвовать в реанимации судоходства, став крупным транспортным узлом, одновременно здесь предусмотрено создание таких предприятий, как центр переработки сельхозпродукции, ботанический и яблоневый сады... В прошлом году каждый пятый младенец стал третьим по счету в семье, всего же на Дону родилось 7,5 тыс. таких детей, которым, если верить народным сказкам, суждено стать самыми успешными в жизни. Но даже такая семья уже не способна заткнуть пробоину демографического кризиса, для этого детей должно быть как минимум четверо. При этом нынешнее население России сконцентрировалось в скученных каменных джунглях крупных городов, которые тесны для повышения рождаемости. Ведь только площадь жилья для четырехдетной семьи должна превышать 100 кв. метров. Заведующий лабораторией «Проекты развития» Олег Цымбал считает, что в подобные малоэтажные пригороды необходимо переселить 30% наиболее деятельного и активного населения крупных городов, иначе нацию ждет вырождение.
Авторы: Олег Петрушин