Низкий потолок для оплаты ремонта

В России создается единая информационная платформа для всех участников рынка ЖКХ

30.11.2015

Установленные в большинстве субъектов РФ низкие размеры взносов на капремонт требуют существенного софинансирования из бюджетов для проведения работ, предусмотренных жилищным законодательством. К такому выводу пришли специалисты Фонда «Институт экономики города» по итогам мониторинга региональных систем капремонта. В проанализированных субъектах, за исключением Москвы, совокупный размер взносов и бюджетных субсидий, предусмотренных на 2015 г., значительно ниже необходимого, что создает в обозримой перспективе угрозу срыва реализации региональных программ капремонта.

Сегодня в рамках новой региональной системы капремонта МКД обязательные взносы платят собственники уже в 80 российских регионах. Новый механизм финансирования отличается от ранее существовавшего порядка, регламентированного ФЗ №185. Объемы капитального ремонта с 2008 года формировались исходя из определенного объема средств, который имелся в бюджетах разных уровней. Свою лепту вносили федеральный источник финансирования в лице ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ», региональный — в лице субъекта РФ и/или муниципального образования. Кроме того, обязательной была доля софинансирования собственниками МКД (не менее 5%).

Дома для включения в адресную региональную программу капитального ремонта отбирались на основе установленных критериев. Для проведения комплексного ремонта требовалась гораздо большая сумма, в том числе и в виде софинансирования со стороны собственников, чем в случае выборочного. Поэтому, как правило, в регионах выполнялись выборочные ремонты. Программы капремонта в рамках федерального закона №185 не могли охватить все дома в каждом городе и радикально снизить физический износ жилищного фонда. В отличие от программ, софинансируемых Фондом ЖКХ, региональные системы капремонта МКД создаются для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта всех (!) многоквартирных домов на территории субъекта РФ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ перед региональными операторами и собственниками поставлена задача провести определенный набор работ в сроки, которые определены программой, принятой субъектом Федерации.

Подход к планированию и проведению капитального ремонта в разных регионах может отличаться: большая часть регионов распределили по разным годам региональной программы работы по капитальному ремонту каждого дома, то есть в каждом доме проводится серия выборочных ремонтов. Отдельные регионы сделали приоритетом комплексный ремонт: один раз «зайти на дом» и провести все работы. В среднем собственники 90% МКД в стране накапливают средства в общем «котле»: региональный оператор использует средства от взносов, поступивших от большого количества домов, на ремонт тех домов, которые включены в программу на текущий год. При выборочных ремонтах это позволяет делать ремонты в большем количестве домов. Планирование сроков ремонта для разных домов в региональной программе было и остается непростой задачей. В соответствии с Жилищным кодексом до разработки региональных программ капитального ремонта в регионах были приняты законы, которые устанавливают критерии очередности включения МКД в программы. Почти всегда на первом месте были показатели, которые оценивают техническое состояние жилищного фонда. Например, чаще всего использовался такой показатель, как год ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. То есть если один дом введен в эксплуатацию в 1960-м, а другой — в 1990-м, то для первых лет программы выберут первый, так как он больше нуждается в ремонте.

Год ввода в эксплуатацию — не самый точный показатель, поэтому в ряде регионов были дополнительно введены, другие, например степень износа. Если планировать региональную программу исходя только из оценки потребности домов в ремонте (без учета финансовых возможностей) — проблем нет. Под вопросом будет обеспечить выполнение такой программы, если объемы запланированных ремонтов не соответствуют реально имеющимся у регионального оператора или собственников помещений средствам. Многие регионы при разработке программы использовали методы финансового моделирования, пытаясь в первую очередь отремонтировать дома с большим сроком эксплуатации. Однако сделать это при всем желании невозможно: домов, которым срочно нужен ремонт, в большинстве регионов не менее 40% от общего числа. В первые годы действия программы поступлений от собственников и бюджетных средств не хватит для покрытия таких объемов ремонта.

Региональные власти, планируя свои программы, решали задачу, как эту огромную потребность в ремонте распределить во времени с учетом доступной финансовой нагрузки на собственников и региональный бюджет. В результате региональные программы вызывают много нареканий со стороны граждан. Конечно, людям очень трудно объяснить, почему их дом, который нуждается в ремонте уже сегодня, поставлен в график на 2025 год. С точки зрения человека, это выглядит нелогично и неправильно. А с позиции власти — нужно как-то пытаться сбалансировать программу по объему ремонтов и прогнозируемым финансовым возможностям всех участников. Размер минимального взноса на капремонт — один из ключевых вопросов, находящихся в центре экспертного и общественного обсуждения. Как показывают результаты мониторинга, проведенного Фондом «Институт экономики города»*, регионы по-разному подошли к вопросу финансового обеспечения региональных программ: диапазон установленных в регионах взносов — от 1 до 15 рублей в месяц с 1 кв. м площади помещения в МКД. Субъекты РФ оказались в достаточно сложной ситуации, когда принимали решение о минимальном размере взноса. Согласно методическим рекомендациям Минстроя РФ, они рассчитали, какой минимальный размер взноса нужен, чтобы сформировался объем средств, необходимый для проведения ремонта всех домов, и вышли на показатель в 15-18 рублей в месяц с 1 кв. м. Однако в проанализированных регионах, за исключением Москвы, совокупный размер взносов и бюджетных субсидий, предусмотренных на 2015 г., значительно ниже необходимого, что создает в обозримой перспективе угрозу срыва реализации региональных программ.

Установленные в большинстве регионов низкие размеры взносов на капремонт требуют существенного софинансирования из бюджетов для проведения работ, предусмотренных жилищным законодательством. В рамках текущих бюджетных ограничений такое софинансирование в необходимом объеме вряд ли может быть обеспечено. Региональные программы во многих регионах не дают ясной картины по срокам, объемам и видам работ в каждом многоквартирном доме. Исключение — программа г. Москвы, которая спланирована по трехлетним периодам с указанием конкретного года ремонта для каждой инженерной системы по каждому МКД. Если формируемый сегодня размер взноса не обеспечивает реализацию программы в перспективе, то следует вернуться к оценке ситуации, принять отдельные, скорее всего, непопулярные решения. Например, руководству регионов не нужно обещать жителям, что минимальный взнос обеспечит реализацию программы капремонта. Размер взноса будет повышаться по мере увеличения показателя среднедушевого дохода в регионе, либо региону необходимо будет дополнительно изыскивать средства. Недовольство собственников размером взносов и сроками проведения ремонтных работ исчезнет в случае перехода собственников МКД от «общего котла» регионального оператора на специальный счет, отдельный для каждого многоквартирного дома. Однако возникает вопрос сохранности средств на таких счетах, где деньги будут храниться долго, что рискованно в условиях инфляции. Эту проблему субъект РФ может решить, установив минимальный объем фонда (условно 30% от стоимости ремонта). При его накоплении собственники могут принять решение, стоит ли продолжать собирать или остановиться, так как ближайший ремонт, возможно, будет нескоро. То есть потери от инфляции будут для небольшой суммы, а не на весь объем.

Второй вариант — расходовать средства на капремонт по мере их накопления, например, проводя работы по подъездам, а не целиком в МКД. Еще один вариант связан с созданием системы кредитования капремонта. Скоро собственники МКД смогут брать займы на модернизацию в том случае, если банк, в котором копятся средства, проследит историю формирования счета капремонта и убедится в хорошей платежной дисциплине собственников (регулярность взносов, собираемость, объем и т.д.).

Собственники, накопив на первоначальный взнос, докажут свою кредитоспособность, а получив и вернув кредит, сформируют свою кредитную историю. И дальше станет проще занимать деньги в банке на следующий ремонт. Главное сегодня, что введение обязательного взноса на капитальный ремонт и принятие региональных программ заставили многих подумать о своем доме, его потребности в ремонте, о том, как лучше использовать средства от взносов, которые закон обязал всех собственников уплачивать на капитальный ремонт. Надо работать над тем, чтобы сделать систему лучше, чтобы она работала в интересах людей.

* Мониторинг стоимости капитального ремонта и размеров взносов на капитальный ремонт проведен Фондом ЖКХ в девяти субъектах РФ (Москва, Санкт-Петербург, Пермский край, Курская, Ивановская, Омская, Ярославская, Калининградская, Тамбовская области) на основе анализа региональных нормативных правовых актов, а также информации, размещенной на официальных сайтах региональных операторов.
Авторы: Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»