Стратегия жилищного роста

К 15-летию правления Владимира Путина «Вестник» при помощи экспертов подвел итоги жилищной политики в РФ в начале XXI века

06.08.2015

90-е годы запомнятся ваучерами как символом массовой бесплатной приватизации, нулевые — стартом нацпроекта по строительству жилья экономкласса, последняя пятилетка — майскими указами президента по повышению его доступности. В итоге доля семей, имеющих возможность решить квартирный вопрос с помощью собственных и заемных средств, выросла втрое, ввод домов — в два раза (в 2014-м по сравнению с 2004 г.). Но качество городской среды, и возможности обрести крышу над головой у граждан с невысоким уровнем дохода все еще низки. В 2015 году Фонд «Институт экономики города» предложил новую жилищную стратегию.

По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, государственная жилищная политика в 1991-2014 гг. позволила преодолеть наследие советского периода и достичь определенных результатов в жилищной сфере. Были сформированы основные базовые институты рынка жилья: сняты все основные ограничения на частную собственность в жилищной сфере, функционируют системы государственной регистрации прав на недвижимость, оценки и страхования недвижимости. Втрое по сравнению с 2004 годом увеличилась доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств. Запущена и быстрыми темпами развивается система ипотечного жилищного кредитования: количество выданных ипотечных кредитов составило в 2014 г. около 1 млн. Значительно — в 2 раза за 10 лет (с 2004-го по 2014 год) — возросли объемы жилищного строительства.

Этапы реформы жилищной сферы
Ключевые приоритеты жилищной политики были выдвинуты в 2004-2005 гг. Идеологи нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» нацелились увеличить объемы ипотечного кредитования и жилищного строительства, модернизировать коммунальную инфраструктуру, повысить доступность жилья для молодых семьей и т.д. «Федеральные жилищные программы выполнили задачу обеспечить граждан жильем лишь частично, — рассказывает главный редактор агентства новостей «Строительный Бизнес» и отраслевого журнала «Строительство» Лариса Поршнева. — Каждая из них была направлена на помощь каким-то конкретным слоям населения — военнослужащим, работникам бюджетной сферы, молодым семьям. В этой части они справились, вопрос лишь в эффективности использования бюджетных средств и качестве строительства — мы постоянно узнаем о новых фактах строительства жилья крайне низкого качества, особенно для переселенцев из ветхого и аварийного жилья».

Так, были приняты новые Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и другие федеральные законы. «Если раньше муниципальное образование практически в ручном режиме выделяло землю под застройку, то теперь этот процесс четко регламентирован и, по сути, не зависит от воли чиновников, — объясняет суть законодательных новаций руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик. — Появилось само понятие земли под жилую застройку, то есть заранее известно, что здесь будет только жилье, а не что-то другое. Да, эти правила еще несовершенны и нуждаются в доработке, но сами изменения революционны для нашей страны, и очень важно, что они все-таки произошли». С 2005-го по 2008 г. объемы ипотечного кредитования увеличились почти в 12 раз. Реализация нацпроекта подстегнула спрос, за которым в первые годы (2005-2007 гг.) не поспевало предложение жилья, В период экономического роста (до 2007 г.) реальные цены на жилье росли в среднем на 7% в год. В интервью «Вестнику» замминистра регионального развития РФ Сергей Круглик отмечал, что остановить цены может только выравнивание между спросом
и предложением на жилищном рынке. В этот период качественных изменений предложения жилья не происходило: новые дома возводились преимущественно по технологиям и проектам конца 80-х годов.

Как раз в это время возникает идеология комплексного освоения территорий, предполагающих строительство типовых многоэтажных домов без обеспечения достаточного благоустройства и транспортной доступности таких районов. Из-за кризиса в конце 2000-х гг, масштабы освоения городских окраин сократились.
На современном этапе (2012-2014 гг.) цели государственной жилищной политики обобщены в майских указах, они дополнены новыми задачами (строительство жилья экономического класса, развитие рынка арендного жилья). Возведение доступного жилья ведется в рамках программы «Жилье для российской семьи», переселение граждан из аварийного жилищного фонда — в рамках деятельности Фонда ЖКХ, вовлечение в оборот федеральных земельных участков для жилищного строительства — в рамках деятельности Фонда РЖС, повышение доступности ипотечных кредитов, развитие сектора наемного жилья и обеспечение коммунальной инфраструктурой строительства жилья экономкласса — в рамках деятельности ОАО «АИЖК». По оценке Надежды Косаревой, результативность жилищной политики по многим направлениям может быть оценена как низкая, Практически вне рамок государственной жилищной политики остались группы населения, доходы которых не позволяют им улучшать жилищные условия на рынке.

Система градорегулирования и землепользования, являющаяся основой для развития жилищного строительства, пока не обеспечивает формирования ни комфортной среды проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов и застройщиков, Рынок жилищного строительства отличают низкий уровень конкуренции и высокая степень зависимости от административных органов, высокие административные барьеры, ориентация на устаревшие технологии и архитектурно-проектные решения, высокие риски и низкая прозрачность для кредитования и зависимость от прямых инвестиций граждан, на которых перекладываются все основные строительные риски.

Как повысить доступность жилья?
«За последние 15 лет были сделаны колоссальные шаги по активизации жилищного строительства, — говорит Кирилл Холопик. — Появились правила игры, которые позволили нам к настоящему моменту иметь порядка 105 млн жилья на этапе строительства — это беспрецедентные и для России, и для СССР цифры, Причем я говорю именно об объектах, которые не являются долгостроями, то есть находятся в нормальном двухлетнем инвестиционном цикле. Конечно, кризис сказывается на финансировании строек, прежде всего в виде сокращения платежеспособного спроса населения, которое у нас по-прежнему является ключевым инвестором на рынке. Сегодня до 60-70% инвестиций застройщики привлекают напрямую от физлиц. Но ситуация меняется: к 2020 году вместо привычной «долевки» на рынок жилищного строительства придут банковские схемы кредитования. Вовлечение финансовых институтов позволит снизить зависимость застройщиков от прямых инвестиций домохозяйств». «По разным оценкам, порядка 60% населения по-прежнему не имеет возможности для улучшения жилищных условий, — говорит Лариса Поршнева. — Они не попадают ни в какие программы, а уровень их доходов не устраивает банки. То есть кредит на покупку жилья или ипотечный кредит эти граждане взять не могут».

До недавних пор стимулировалось приобретение жилья в собственность посредством ипотеки или госсубсидий. Для граждан, которые не имеют возможности брать ипотеку или арендовать жилье по рыночным ценам, но при этом не являются малоимущими, нужно развивать строительство арендного жилья некоммерческого найма, считает генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. Кроме того, повысить доступность жилья следует путем его возведения некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами, «В России уровень обеспеченности жильем составляет около 20-25 кв, м на человека, — говорит руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков. — В Европе данный показатель в среднем выше в два раза, а в США — в три. Таким образом, очевидно, что для комфортного проживания в России необходимо минимум в два раза больше жилья, чем сейчас. Для этого необходимо
использовать доступные и быстровозводимые технологии. С другой стороны, история может повториться, хрущевки также были призваны быстро решить жилищный вопрос в послевоенные годы на фоне демографического всплеска. Однако это жилье быстро морально и физически устарело, в результате сейчас требуется капитальная реконструкция целых кварталов: снос ветхого жилья и строительство нового». Сегодня сложился дисбаланс не только между объемами инвестиций в новую застройку и реконструкцию застроенных территорий, По мнению экспертов Фонда «Институт экономики города», сейчас наблюдается существенный разрыв между новыми жилищными стандартами и качеством жилищного обеспечения. По данным фонда, если в 2002 г, около 14% населения проживало в жилье, построенном более 45 лет назад, то через 10 лет эта доля достигла приблизительно 1/3. Между тем требования потребителей к качеству среды для жизни растут, поэтому нужно внедрять новые подходы к проектированию и индустриальному домостроению. Высокая стоимость жилья при его низком качестве зачастую обусловлена барьерами входа на рынок застройщиков, обременением в виде строительства социальной и коммунальной инфраструктуры.

«Подключение дома к коммуникациям составляет 15-20% от цены квадратного метра, — считает Лариса Поршнева, — При этом государственно-частное партнерство в строительстве по-прежнему реализуется в единичных проектах, сам механизм не отлажен и на рынок, по сути, никак не влияет. Отрасль забюрократизирована, процесс постройки дома, несмотря на борьбу с административными барьерами, занимает недопустимое количество времени».

Жилье — актив или кров?
Свои идеи по корректировке государственной жилищной политики подготовил Фонд «Институт экономики города». Авторы «Новой жилищной стратегии» подходят дифференцированно к различным категориям граждан, предлагая разные инструменты в зависимости от их доходов. Согласно документу, ожидается, что 50% семей с более высокими доходами смогут приобрести жилье в собственность с помощью ипотечных кредитов или снять его на коммерческих условиях. Предполагается, что 35% семей с более низкими доходами примут участие в жилищно-строительных кооперативах или будут снимать жилье на некоммерческих условиях. Для малоимущих семей, наиболее нуждающихся в обеспечении жильем, будет создана возможность получить социальное жилье в течение 5 лет после постановки на учет. В целом улучшить состояние структуры жилищного фонда, его благоустройство и качество коммунальных услуг позволит не столько комплексное освоение новых территорий, сколько развитие застроенных с модернизацией имеющегося жилищного фонда. Прежде всего авторы стратегии обращают внимание, что капремонтом и модернизацией с повышением класса энергоэффективности следует охватить многоквартирные дома, построенные в 60-80-е годы. По оценкам, они составляют около 50% всего городского жилищного фонда России.

Повышение качества такого актива частично снизит необходимость строительства нового жилья. Конечно, не может быть единых централизованных решений: где-то актуален капремонт, а где-то — новая застройка, поэтому, по мнению авторов стратегии, жилищная политика должна формироваться не на всю страну, а на каждый регион и муниципалитет. Без реформы местного самоуправления и фискального обеспечения реализации этих полномочий будет сложно реализовать это положение стратегии. На обсуждении «Новой жилищной стратегии» был поставлен вопрос, как с точки зрения жилищной стратегии рассматривать жилье — как актив или кров. Если на первом месте социальные аспекты, то необходимо повышать качество госуправления, увеличивать эффективность бюджетных расходов и т.д. С другой точки зрения, если жилье — это прежде всего капитал, то нужно развивать банковское кредитование, снижать риски инвестирования и т.д. В ближайшие годы вряд ли одна из точек зрения на развитие жилищной сферы возьмет вверх. Очевидно, будут попытки реализовать оба сценария — в расчете на то, что конкретно заработает у нас.
Авторы: Евгений Милославский    Сергей Семенов