Год истощенного спроса

Декабрьский ажиотаж на региональных рынках новостроек в ЮФО сменился жесткой стагнацией

18.05.2015

Порой возникает подозрение, что жилье куплено большинством россиян на много лет вперед — наряду с бытовой техникой и гречкой. А тем временем застройщики говорят о необходимости повышения цен, ссылаясь на дорожающие материалы и кредиты. Эксперты считают, что в начале 2015 г. рынок вступил в состояние истощенного спроса, а снижение уровня доходов населения и резкий рост ипотечных ставок еще более усугубляют проблемы с формированием нового платежеспособного спроса на жилье.

Поднять цены на жилье, учитывая существующую статистику и складывающуюся конъюнктуру, нереально. Они либо замрут, либо рухнут. Проблемы обещают возникнуть практически во всех сегментах рынка недвижимости. Более или менее стабильно обещает продаваться элитная недвижимость и диаметрально противоположный вид — доступное жилье, или «эконом», по цене ниже рыночной, способное участвовать в реализации госпрограмм. Впрочем, последнего в ряде городов Юга России практически не существует.

Торг продавца с покупателем
«Некоторые из продавцов жилья после скачков валюты и удорожания стройматериалов решили отложить продажу квартиры, пока все не выяснится, — сообщил генеральный директор ростовской риелторской компании «Титул» Евгений Сосницкий. — Вторая группа подняла стоимость своих объектов на 20-30%. Но по таким ценам жилье в Ростове покупать не хотят, поэтому подобных продавцов мы называем «нереальными». В свою очередь среди покупателей жилья появились две аналогичные группы: те, кто до поры до времени «зажал» деньги, а также «нереальные» покупатели». Эта категория терпеливо ждет момента, когда недвижимость резко подешевеет. На рынке действительно упал спрос, но в целом он соответствует своим размерам и упавшему предложению. Обыватели, игроки вторичного рынка могут годами друг с другом торговаться и «воевать», накапливая отложенный спрос, в отличие от застройщиков, выступающих продавцами «первички». Последние намерены до 10% поднять цены из-за подорожавших стройматериалов и банковского кредитования стройплощадок. Если готовое жилье еще можно продавать по докризисной цене, то пользующиеся меньшим спросом и покупательским доверием возводимые объекты реализовывать по прежней стоимости не выйдет.

«Цены на дома в Ясной Поляне пока не изменились, однако в ближайшее время будут адаптированы к рынку. В связи с подорожанием подрядных работ и строительных материалов мы прогнозируем их рост от 5 до 7%, — говорит руководитель службы маркетинга и рекламы «Ростовской инвестиционной компании» Алина Юрченко. — А к завершению благоустройства он может достигнуть 10%, однако это не ближайшая перспектива. Демпинговать под давлением массовой паники и «кризиса» или уговаривать клиента остаться с нами просто ради количества мы не собираемся ни в коем случае. Ясная Поляна — это определенный уровень качества и сервиса, который не подразумевает «послаблений». Однако, по оценкам экспертов, сейчас к этому нет никаких располагающих факторов. Сами застройщики из тех, кто не корчит «хорошей мины при плохой игре», отмечают 50-процентное падение продаж среди ипотечной аудитории покупателей.

Между тем, по данным «Титула», в Ростове за счет ипотечных кредитов в прошлом году было куплено 80% жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом минувший год, наоборот, ознаменовался резким вливанием в отрасль ипотечных ресурсов, как свидетельствует статистика донского минстроя, общий их объем по всей области вырос практически полуторакратно — до 39 млрд рублей. Между тем все в том же 2014 году цены на жилье в Ростове увеличились всего лишь на 5%. Оперируя имеющимися показателями, становится ясно, что при нынешнем двукратном спаде ипотечного кредитования в принципе невозможно поднять стоимость «первички». Жилье в самом лучшем случае просто замрет в цене, а скорее всего, обвалится.

«В некоторых городах юга России мы готовы арендовать или покупать у застройщиков целые жилые комплексы по цене ниже рыночной, — сообщил начальник Южного регионального управления жилищного обеспечения Минобороны РФ Михаил Колышев. — В Ростове она бы составила менее 28 тыс. рублей за кв. метр. В ближайшем будущем повышения не предвидится, мы регулярно мониторим жилищные рынки южных городов, цены не растут. Подорожавшая ипотека нанесла удар по большинству сегментов недвижимости, за исключением элитного жилья и доступного. Проблемы возникли с продажами даже бизнес-класса, вопреки различным домыслам». «Бытует мнение, что у покупателей жилья бизнес-класса есть сбережения, посему они не испытывают потребностей в кредитах, — говорит руководитель департамента продаж Южной девелоперской компании Елена Щербак, строящей под Ростовом коттеджный поселок Донской. — Это не так, представители малого и среднего бизнеса обычно хотят «держать деньги» в собственном деле, а улучшают жилищные условия за счет ипотеки. Так у нас продается 80% жилья. Удорожание кредитов с 12-13 до 17% годовых сделало их неподъемными. Как следует из статистических показателей Ростовской области, даже при прежней, прошлогодней конъюнктуре один член средней ипотечной семьи из трех человек вынужден был работать на погашение выданной ссуды. То же самое говорят и в других регионах: пиковый предел повышения ставок — 15%».

Год истощенного спроса.jpg
Иллюстрация: Александр Лютов

Запас прочности в регионах
Если же брать региональную картину, «запасом покупательской прочности» для строительных компаний в областях ЮФО обещает стать спрос на жилье, неудовлетворенный в прежние годы. Отталкиваться стоит «от обратного»: чем меньше строили в прежние годы, тем больше желающих осталось купить жилье в кризис.

Наиболее пессимистичные ожидания у экспертов из Краснодара — города-передовика в жилищном строительстве Южного округа.
По данным Краснодарстата, в прошлом году было построено 4,75 млн кв. м. Несмотря на курортно-аграрный стиль жизни региона, лишь половину этих площадей составляет индивидуальное жилье.

Уже применительно к прошлогодним реалиям предложение на 40% превышало спрос, поэтому Краснодару прогнозируют 30-процентное падение цен на жилье и банкротство ряда строительных компаний, чья численность за прошедшие три года увеличилась с 52 до 110.

 «В 2009 году кризис был V-образный, — отметил генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. — Сначала все рухнуло, затем произошел отскок и пропорциональный рост. Что же касается этого кризиса, грядет падение, потом долгий период стагнации с последующим небольшим ростом, ведь при прежнем обрушении цен у нас не было инфляции. А уровень конкуренции на рынке многоэтажного жилья очень высок даже в самом низком ценовом сегменте».

На Дону рынок недвижимости считают менее насыщенным. По итогам 2014 года в Ростовской области ввели в эксплуатацию 2,325 млн кв. м новостроек, что вдвое меньше, чем в Краснодарском крае. Но из них большие площади возведены в ходе индивидуального жилищного строительства, доля жилья от застройщиков на продажу — около 1 млн кв. метров. «В нынешнем году на Дону планировалось построить 2,5 млн кв. метров жилья, но кризис изменил наши планы, — сообщил министр строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Николай Безуглов. — По данным муниципалитетов, такой показатель недостижим, и, возможно, по итогам года будет введено жилья меньше, чем планировалось.

«Надо снижать цены на жилье и в Ростове, и в Краснодаре, — говорит Николай Бритвин, председатель совета директоров ОАО «Ростовское», входящего в ГК «В КБ», — Если мы не хотим, чтобы рынок окончательно рухнул. В прошлом году с помощью ипотеки мы продавали 60% жилья, теперь же его объемы снизились до 30%. При этом в Ростове мы решили не менять планы по жилищному строительству».

К регионам ЮФО с более высоким спросом на недвижимость можно отнести Волгоградскую и Астраханскую области. В прошлом году Волгоград стал одним из городов-лидеров по росту цен на жилье, Астрахань же в сравнении с другими региональными центрами располагает весьма скромными площадями — чуть больше 20 кв. метров на горожанина. При этом немалая часть эксплуатируемого фонда относится к ветхому и аварийному, подлежащему сносу.

Успешно пережить 2015 год здесь рассчитывают за счет прежних заделов. Как сообщил министр строительства и дорожного хозяйства Астраханской области Равиль Умеров, в регионе предполагается по-прежнему повышать объемы вводимого в эксплуатацию жилья — с 605 тыс. кв. м в 2014-м до 640650 тысяч в нынешнем. Поэтому дыхание кризиса местный стройкомплекс ощутит только в 2016-2017 годах. Корень проблемы состоит в том, что при высокой потребности в новом жилье львиная доля новостроек куплена астраханцами на стадии котлована.  Достраивать их в условиях роста цен на стройматериалы будет проблематично, а повышать стоимость при угасающей ипотеке — сложно вдвойне. «В нынешнем году мы построим больше, у нас сейчас около 3 тыс. квартир в проектах разной ценовой категории, — сообщил гендиректор строительной компании «Волго-каспийский рыбокомбинат» Алексей Шульга. — Но ситуация складывается плохо за счет того, что мы не можем предположить, сколько будет продаваться жилья. Пока у людей есть деньги, мы будем строить и продавать квартиры, а как только средства кончатся, начнется банкротство застройщиков».

Антикризисное жилье
«Ипотечная независимость» осталась лишь у одной недвижимости — элитной. В Ростове таковым, например, является комплекс премиум-класса «Чехов». Квартиры в нем разбирают по 90-120 тыс. руб. за 1 кв. метр.
«Предложение такого жилья ограничено, — говорит коммерческий директор ГК «Сигма» Михаил Белов. — Поэтому продается оно стабильно, хоть и медленно — как в кризис, так и в спокойные годы. И лишь 5% наших покупателей используют ипотечные продукты».

Диаметрально противоположный тип жилья — дешевое, которое можно продавать по госпрограммам. Спрос на него крайне высок не только со стороны покупателей, но и со стороны государства. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что в прошлом году донской минстрой несколько раз обращался к застройщикам с предложением принять участие в новой госпрограмме «Жилье для российской семьи». Желающих не нашлось: слишком уж по низкой цене предлагалось его продавать — 30 тыс. руб. за 1 кв. метр. В нынешнем году власти делают предложение строителям еще раз, подняв стоимость квадратного метра на 5 тыс. рублей, и предлагают выкупать по 4 тыс.
за «квадрат» жилья создаваемую в ходе застройки коммунальную инфраструктуру. При этом можно предполагать, что за подобным жильем выстроится очередь из покупателей, если, оно, конечно, возникнет.

В последние годы эту нишу активно пытаются занять некоторые из кубанских застройщиков. Наиболее ярким тому примером является группа компаний «ВКБ», возводящая в Ростове Суворовский район на 200 тыс. человек. Жилой комплекс состоит из бюджетных новостроек, продаваемых по 36 тыс. руб. за 1 кв. метр при средней рыночной стоимости этого класса жилья по Ростову в 42 тысячи. По словам Николая Бритвина, более активное участие ВКБ в государственных и ведомственных программах является одним из перспективных направлений деятельности в нынешний кризис. Очевидно, что объемы финансирования социальных жилищных программ снижать не планируется. Плюс до 2017 года в рамках программы «Жилье для российской семьи» в регионах ЮФО планируется ввести дополнительно почти 3,4 млн кв. м жилья экономкласса. Попытка понять, какой результат принесут те или иные меры и что именно спасет рынок жилья, пока что сродни решению уравнения со многими неизвестными.

Хотя вроде бы нынешний кризис, в отличие от общемирового в 2008 году, развивается по иному, более «гуманному» сценарию. В 2008-2009 годах жилье временно упало в цене примерно на треть, а объемы продаж снизились втрое и более. Теперь же на рынке отмечают не обрушение цен, а жесткую стагнацию. Правда, в прежние времена у нас не было столь высокой инфляции, и можно предполагать: де-факто жилье дешевеет.

Рынок субсидируемой ипотеки уже почти поделили
В стране начали выдавать ипотеку в ценах 2014 года под приобретение строящегося жилья, а банки начали активно делить возникший рынок. 200 млрд руб. изъявил желание выдать Сбербанк, 100 млрд — ВТБ24, 15-20 млрд — Газпромбанк, 5 млрд — Связьбанк.
Объем предусмотренных вливаний в стройкомплекс составляет 400 млрд рублей! Всего в прошлом году россияне получили ипотечных кредитов на 1,75 трлн рублей. Однако не стоит забывать о вторичном жилье, забравшем столько же кредитов, сколько и «первичка».
«Дорогая» ипотека без господдержки будет выдаваться на приобретение вторичного жилья. При этом на нее прогнозируют дальнейшее падение спроса, пропорции продаж строящихся и бэушных квартир составят 70:30.

Авторы: Олег Петрушин