Девелоперов пригласят к партнерству

Новые законопроекты Минстроя России стимулируют комплексную застройку на принципах ГЧП

08.12.2014

В середине нулевых Минрегион РФ подготовил долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан, которая ориентировала градостроительную политику на комплексное освоение свободных территорий. По мнению застройщиков, федеральная база для осуществления таких проектов в принципе разработана, но нуждается в отдельном законе о государственно-частном партнерстве в строительстве. Минстрой РФ готовит пакет законодательных инициатив, которые повысят привлекательность как комплексного освоения территорий, так и редевелопмента городских кварталов и промзон в глазах частных инвесторов. По мнению экспертов, для успешной реализации на местном уровне надо развивать нормативную базу и инициировать проекты.

Шестьдесят один российский регион вступил в программу «Жилье для российской семьи»: до конца года будут проведены конкурсы по отбору застройщиков. По данным на октябрь, в этих субъектах РФ планируется ввести до 2017 г. дополнительно свыше 18,7 млн кв. м жилья экономкласса (в ЮФО заявлено почти 3,4 млн кв. м). Программой предлагается застройщикам или ресурсоснабжающим организациям (РСО) строить инженерные сети, которые будут финансироваться за счет инфраструктурных облигаций. Застройщики отмечают сложность исполнения этой программы. Например, ГК «КОРТРОС» уже возводит в рамках программы «Жилье для российской семьи» квартал «Преображенский» в Ярославле на 150 тыс. кв. м. В интервью «Вестнику» президент ГК «КОРТРОС» Вениамин Голубицкий отметил, что это типичный проект ГЧП, успех которого зависит от взаимодействия всех уровней власти, АИЖК, госбанков и от согласования интересов регионов, монополистов и бизнеса: «Очень сложно вписаться в определенный программой ценовой коридор (до 30 тыс. руб. за 1 кв. м), потому что мы как никто знаем рынок и сколько сложностей ожидает того, кто попытается эту задачу решить. Хотя государство продекларировало многие меры поддержки, но хотелось бы иметь более широкий спектр возможностей, прежде всего связанных с инфраструктурой. Часть застройки должна реализоваться по фиксированной цене, а часть — по рыночной. Ранее обсуждалось, что АИЖК профинансирует прокладку инфраструктуры (4 тыс. руб./кв. м) на всю площадь жилой застройки. В конечном документе это поддержка распространяется лишь на ту часть жилья, которая продается по фиксированным ценам. Однако проект цельный, и выделить в ГЧП ту часть, которая связана с фиксированной ценой и пытаться разнести эти затраты на выделенный объем господдержки инфраструктуры, проблематично. Попробуем это сделать, в зависимости от успеха этого проекта мы запустим новые в других регионах».

Выкупить нельзя расселить
Минстроем РФ совместно с застройщиками готовится законопроект о государственно-частном партнерстве в строительстве, который направлен на создание взаимовыгодных для власти и бизнеса механизмов ГЧП при развитии застроенных и незастроенных территорий (в том числе это касается возведения жилья экономкласса и объектов коммунальной и социальной инфраструктуры).

Эксперты считают, что издержки на подготовку инфраструктуры для комплексной застройки в чистом поле не всегда экономически оправданы и девелоперы неминуемо придут к развитию застроенных территорий (РЗТ). По оценкам Фонда «Институт экономики города», при увеличении плотности застройки в 10 раз потенциальный объем ввода жилья при РЗТ в крупных городах не менее 180 млн кв. м. Возможности партнерства бизнеса и власти при помощи заключения договора о РЗТ были прописаны в Град-кодексе РФ еще в 2006 году. Однако подобные соглашения на Юге скорее редкость, чем правило: обычно застройщики выкупают у собственников помещения, договариваясь с каждым на рыночных условиях. В Астрахани, где остро стоит вопрос аварийного жилья, власти предложили частным застройщикам расселять жильцов из ветхих домов в обмен на землю и освобождение от части налогов. По данным министерства строительства и дорожного хозяйства Астраханской области, здесь в рамках соглашений с девелоперами на застроенной территории площадью 9,7 га планируется построить более 155 тыс. кв. м жилья, а также социальные объекты. В 2008-2013 гг. в Краснодаре проведено шесть аукционов на право заключения договоров о РЗТ. По данным Департамента архитектуры и градостроительства администрации Краснодара, 9 из 24 аварийных домов полностью расселены, в стадии расселения — 15. После компенсации инвесторами затрат на переселение граждан городская администрация бесплатно предоставит им участки общей площадью 4,5 га, где предполагается построить около 100 тыс. кв. м жилья и 40 тыс. кв. м помещений коммерческого назначения. По мнению генерального директора MACON Realty Group Ильи Володько, программа реконструкции центра Краснодара реализуется медленно в связи с тем, что редевелопмент требует значительных финансовых и временных затрат, которыми обладают только очень крупные застройщики. На локальном рынке таких игроков немного, но и те, что есть, предпочитают более понятные проекты, которые способны генерировать прибыль в краткосрочной перспективе. С другой стороны, муниципалитет не прикладывает достаточных усилий для продвижения таких проектов. Среди относительно крупных проектов РЗТ в Краснодаре эксперт отмечает только девелопмент кварталов в районе ул. Красноармейской и Орджоникидзе.

По словам генерального директора компании «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, у ростовских застройщиков пока нет опыта редевелопмента в рамках договора о РЗТ из-за отсутствия соответствующих предложений от администрации города. В этом году Департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону приступил к разработке муниципальной адресной программы по развитию застроенных территорий. Согласно проекту программы, общая площадь территорий, планируемых под РЗТ, — 6,9 га. По данным департамента, сейчас готовится аукцион на право заключения первого договора о РЗТ. По опыту гендиректора ООО «Жилстрой» Андрея Смехунова, запросы жильцов в расселяемых частным инвестором кварталах настолько велики, что ему пришлось один проект заморозить, от другого отказаться, третий постепенно расселяется, четвертый реализуется. По его мнению, застройщикам требуется механизм расселения и долгосрочная градостроительная политика. С ним согласен Андрей Шумеев: «Доля стоимости участка, в том числе отселение и снос объектов, не должна превышать 20% в себестоимости строительства. Отселяя и снося аварийный 2-3-этажный дом, не может быть рентабельной деятельность по возведению на его месте 4-5-этажного». По словам Ильи Володько, плотность застройки таких территорий необходима на уровне не менее 20-25 тыс. кв. м/га. На практике, по словам Андрея Смета; если маленький участок, то выше. Минстроем РФ разработаны поправки в Градкодекс РФ, которые вводят в правовое поле механизм выкупа недвижимости. Инвесторы предлагают свою выкупную стоимость объекта (не ниже 100% от рыночной) одновременно всем собственникам, кроме аварийных домов. Если 75% домовладельцев согласны, то инвестор имеет право, а собственники обязаны заключить договор купли-продажи своей недвижимости по одобренной ими цене. Если против, то инвестор, как и раньше, договаривается с каждым либо отказывается от участия в проекте. По мнению г-на Шумеева, в любом случае понимание объема затрат на отселение и его срока важно для экономического обоснования участия застройщика в проекте РЗТ. Однако инициатива, по словам Ильи Володько, должна исходить от местных властей, которым следует определить и предоставить инвестору территорию, где можно реализовать проект, выполнить обязательства перед специальными
категориями граждан, координировать процесс выкупа объекта и участвовать в развитии инженерной инфраструктуры.

Квартиры вместо конвейера
Похожий механизм вовлечения собственников недвижимости заложен в проект закона о реорганизации промышленно-коммунальных территорий (ПКТ). По данным пресс-службы Минстроя РФ, сегодня промзоны занимают значительную территорию Москвы — 16%, Екатеринбурга — 40%, Санкт-Петербурга — 13%. При этом в расчете на 1 га на территориях промзон Москвы трудится в 13 раз меньше людей, чем в Центральном административном округе. По оценкам компании «ЮИТ Дон», за счет реконструкции ПКТ в центральном планировочном районе Ростова-на-Дону можно построить более 500 тыс. кв. м жилья.

Согласно проекту федерального закона, орган исполнительной власти имеет право принять решение о необходимости реорганизации промзоны и утвердить план ее редевелопмента. После этого выделяются группы имущества, которое подлежит реорганизации и не подлежит ей (например, стратегические предприятия). В первом случае собственникам предлагаются механизмы вовлечения такого имущества в процесс реорганизации. Независимо от формы собственности и статуса (частной или государственной) владельцы обязаны участвовать в ее реорганизации. Собственник сам выбирает вариант участия в реорганизации ПКТ: законопроектом предусмотрены самостоятельная реализация девелоперского проекта либо внесение имущества в специализированный фонд. Участники рынка считают, что предпосылок для редевелопмента целых промышленных районов на Юге сейчас нет. По словам Ильи Володько, в Краснодаре такие проекты носят точечный характер. Связано это с тем, что выкуп земли у одного собственника — это быстрый и простой процесс, а временной фактор при реализации проектов сейчас очень важен. Во-вторых, средняя площадь промпредприятия — 3-5 га, что позволяет реализовать на нем полноценную жилую застройку. Главный вопрос, который возникнет в случае принятия закона, — как будут соблюдаться права обладателя участка или объекта недвижимости. Если владелец становится членом специального фонда, то остается вопрос, насколько эффективным будет его участие в нем и сможет ли он действенно влиять на принятие тех или иных решений. Вопрос свободного владения и распоряжения имуществом принципиален для любого собственника, без гарантий этих прав стимулов участвовать в таких сложных конструкциях будет немного.

По словам Андрея Смехунова, в отношении промпредприятий необходима долгосрочная градостроительная политика. Возможно, какие-то предприятия необходимо оставить в городе, несмотря на высокую стоимость занимаемой ими земли. Для редевелопмента отдельных предприятий достаточно упрощения процедуры выкупа или изменения назначения земельного участка. По мнению Андрея Шумеева, для реорганизации промзон будет более эффективным использование механизмов градостроительного регулирования в сочетании с экономическими инструментами. К механизмам градостроительного регулирования можно отнести принятие следующих решений:
— установить для территории пром-зоны, для которой планируется проведение реорганизации, более жесткий градостроительный регламент, требующий снижения класса опасности предприятия, что невозможно сделать без реконструкции предприятий путем создания высокотехнологичных производств;
— установить для территории промзоны, которую планируется вынести из центра города, новую территориальную зону — жилой или общественно-жилой застройки. В этом случае в соответствии со ст. 36 Градкодекса РФ собственники предприятий обязаны привести использование участков, на которых расположены предприятия, и объекты капстроительства в соответствие градостроительному регламенту зоны жилой или общественно-жилой застройки, который в равной мере распространяется на все участки и объекты капстроительства в пределах границ территориальной зоны. В случае если использование участков и объектов капстроительства, не соответствующих градостроительному регламенту, продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды и т.д., в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких участков и объектов.
Авторы: Евгений Милославский