Игорь Шувалов: «Отдельное жилье — базовый стартовый капитал для любой семьи»

Проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» трансформировался в программу «Жилье для российской семьи», выполнение которой контролирует президент

05.10.2014

Выступая на Петербургском международном экономическом форуме, первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов отметил, что в последнее время в России меняются запросы в отношении типов жилищного строительства. Прежде всего это запрос на другой финансовый рынок: без нового финансового инструментария невозможно привлекать деньги на создание инфраструктуры, причем деньги не бюджетные. Проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» трансформировался в программу «Жилье для российской семьи», выполнение которой контролирует президент.

— Совместно с экспертами мы оценили потенциал российского рынка жилья. Выяснилось, что при строительстве 100-150 млн кв. м ежегодно на протяжении минимум 20-25 лет эти объемы будут обеспечены постоянным спросом. Прошлый год мы закончили рекордной цифрой выданных ипотечных кредитов. Показатели, записанные в указе президента от 7 мая, уже перевыполнены. Если сравнить с цифрами пяти-, семилетней давности, то можно увидеть, что они изменились кардинально. Не изменилось предложение на рынке: 60, 65, максимум 70 млн кв. метров жилья в год. И не изменится до тех пор, пока мы не перешагнем отметку в 100 млн кв. метров. Спрос со стороны потребителей есть. Не все могут купить жилье при таких высоких процентных ставках по ипотечным кредитам, но многие смогут сделать это, если мы предоставим им бесплатные земельные участки, поможем с инфраструктурой. Количество приобретателей такого жилья будет значительно увеличиваться каждый год. В свое время, когда кризис только разворачивался, я предупреждал губернаторов: «Мы не станем сейчас поддерживать тех, кто будет предлагать рынку жилье экономкласса по цене свыше 30 тысяч рублей за квадратный метр». Мне возражали: «Это невозможно! Минимальная цена — 32 тысячи». Сегодня кризис позади, все проблемы, связанные с ценообразованием, решены, и компании строят арендное жилье с доходностью. Это не какой-нибудь субботник, не бизнес по разнарядке. Жилье хорошего качества поступает на рынок по 28 тыс. руб. за квадратный метр, и зарабатывают все. Не нужно пытаться урвать по 25% доходности за пять лет — нужен стабильный длинный доход. Но тогда должны быть совершенно другие правила поведения, и все мы должны этих правил придерживаться. Например, нужно, чтобы банк постоянно видел, каким образом привлекаются деньги населения, что происходит, если население кредитует начало стройки, сколько зарабатывает при этом девелопер или застройщик.

Еще несколько лет назад мы хотели построить схему, при которой понимали бы, что это не точечная застройка, а комплексная. Если застройка точечная — может быть очень высокий доход, если комплексная — стабильный длинный. Фактически это было невозможно сделать. Все были заинтересованы в том, чтобы получить кредитование либо от банка, либо от населения, а дальше спрятать концы в воду. Была даже такая шутка: «Пришел строитель — минус 30%». Я не знаю, правда это или нет, но всем было выгодно отсутствие прозрачности. Сейчас ситуация меняется. Сбербанк России способен удвоить число выдаваемых ипотечных кредитов. В этой схеме нам не хватает абсолютно прозрачных компаний, которые готовы показывать весь бизнес, то есть весь процесс создания объекта недвижимости. Если весь процесс становится абсолютно прозрачным, доходность становится тоже прозрачной и полностью налогооблагаемой. Тогда банки готовы отвечать на это соответствующим обеспечением спроса со стороны населения. Сбербанк даже готов работать с очередниками, с теми, кто формирует этот спрос. Это совершенно другая ситуация, но мы в начале пути. Те из застройщиков, кто хочет получить земли от Фонда РЖС, финансовую поддержку от государства, говорят, что доходность должна быть 15%. Деньги на инфраструктуру можно найти на рынке с помощью нового финансового инструментария. АИЖК готово предложить субсидию на строительство из расчета 4 тыс. рублей на 1 кв. м жилья экономкласса. Это не субсидии в чистом виде. Это возвратный капитал, но длинный, и АИЖК разработало специальный механизм его предоставления.
АИЖК предложит этот стартовый проект. Затем мы будем готовы привлекать длинные пенсионные страховые деньги, в том числе зарубежных фондов. Когда политическая ситуация станет значительно мягче, эти деньги придут на рынок жилья.

Что нужно сделать в ближайший год? Фонд РЖС научился работать с земельными ресурсами. Мы стали предъявлять к нему больше требований и просить взять на себя дополнительные обязательства по инфраструктуре, работе с государственными служащими, созданию соответствующих кооперативов. Возникает много функций. Фонд РЖС превратился сейчас в настоящий институт развития.

Отдельное жилье — в собственности или арендное — это базовый стартовый капитал. Не будет счастливой семьи, если у нее нет крыши над головой. Однако если поговорить с губернаторами и мэрами, то многие из них воспринимают жилье не как начальное благо, а как головную боль: как построить школы, детские сады, больницы, поликлиники и прочую инфраструктуру?.. Пока нет прямой зависимости: чем больше качественного жилья на рынке, тем больше популярность губернатора или мэра. Между тем именно от них во многом зависит активность инвесторов и решение квартирного вопроса в конкретной территории. В последнее время мы особенно часто говорим про жилье экономкласса. Жилье экономкласса — это не плохое жилье. Это хорошее, качественное жилье, только не очень большое по своей площади. Мы для себя определили, что однокомнатная квартира экономкласса должна быть до 40 метров, двухкомнатная — до 60, трехкомнатная — до 80, четырехкомнатная — до 120 метров. Если кто-то захочет квартиру большей площади, то она уже не будет относиться к категории экономкласса. Такие квартиры должны быть построены, введены в эксплуатацию и проданы желающим через другие механизмы. Если не брать Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, то, работая сейчас с застройщиком, мы говорим им: «Вы должны ориентироваться на цену жилья экономкласса около 30 тысяч рублей за квадратный метр. Если вы хотите заработать, мы дадим вам такую возможность, но по другой категории жилья». Вместе с коллегами из минстроя мы посещали Китай, смотрели кварталы, которые строятся там по программе, аналогичной нашей. Я рассказывал китайцам про миллионы квадратных метров жилья, а они мне — про миллионы квартир. В КНР строят около 1 млрд кв. метров в год без учета коммерческой недвижимости.

Представители Поднебесной попросили: «Пустите нас на ваш рынок и дайте возможность построить по программе «Жилье для российской семьи» 25 млн кв. метров. Мы выберем тип дома, договоримся о цене, и от начала до конца строительства пройдет не больше двух лет». Мы назвали примерные ценовые параметры, китайцы сказали, что сделают на 15% дешевле, лишь бы их пустили. Они очень хотят показать, как умеют работать. Для наших застройщиков это должно стать сигналом.
Авторы: Никита Логвинов