Девелоперы заработают на больших объемах

Для участия в программе «Жилье для российской семьи» застройщикам предлагают скорректировать бизнес-модели

30.06.2014
Яндекс.Дзен Instagram
В марте на Совете по реализации национальных проектов и демографической политике при президенте РФ министр строительства и ЖКХ Михаил Мень представил программу «Жилье для российской семьи». Как будет работать программа и как могут измениться правила игры на рынке, «Вестнику» рассказала исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, принимавшая участие в ее разработке.

— Фонд «Институт экономики города» выступил одним из основных разработчиков новой программы «Жилье для российской семьи». Она пришла на смену ранее действующей ФЦП «Жилище»?

— Нет, это не так. Сегодня действует госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», которая включает в себя ряд подпрограмм, в том числе и ФЦП «Жилище». При этом новая программа узконаправленная по сравнению с ФЦП «Жилище», куда входят меры по развитию ипотеки, повышению доступности жилья для отдельных категорий граждан, увеличению объемов строительства и т.д. В организационно-управленческом плане «Жилье для российской семьи» — это один проект, который направлен на возведение до 2017 г. 25 млн кв. м жилья экономкласса по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за 1 кв. метр. В программе предлагаются схемы для достижения этих показателей.

— В ФЦП «Жилище» до 2010 г. была нескоординированность целей и механизмов, которая привела к тому, что меры по поддержке спроса оказались гораздо эффективнее мер по поддержке предложения. Какие меры предусмотрены в новой программе?

— В общепринятой мировой терминологии есть меры по поддержке спроса и предложения, а есть меры воздействия на рыночную цену, которые влияют как на предложение, так и на спрос через ценовой механизм. В новую программу включены мероприятия именно из третьей группы. Если на рынке жилье по цене 50 тыс. руб. за 1 кв. метр доступно лишь небольшой группе населения, то снижая эту цену, мы увеличиваем доступность жилья. Но цена у нас связана и с объемом предложения, и, соответственно, с платежеспособностью, поскольку возможность оплатить такое предложение у населения, конечно, повышается. Поэтому не предполагается какой-то дополнительной поддержки населению, поскольку смысл как раз в том, что жилье предлагается по более низкой цене; и если гражданин при его доходах способен приобрести такую квартиру, то, значит, он соответствует критериям программы.

— На какую целевую группу рассчитана программа?

— Мы специально проводили расчеты, кто может попасть в группу. Стать ее участником и приобрести квартиру площадью 54 кв. м и стоимостью 1,6 млн руб. может семья из троих человек, имеющая ежемесячный средний доход порядка 50 тыс. руб. и способная внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья. Ежемесячный платеж по ипотеке в этом случае не должен составлять более 35% от общего дохода семьи. Средний срок кредита — 15 лет. В программу не попадают люди, которые, в соответствии с их доходом, могут приобрести жилье по рыночным ценам. Категории граждан, для которых уже сейчас предусмотрена государственная поддержка, могут принять участие в программе при условии наличия у них необходимого дохода, позволяющего приобрести жилье по цене 30 тыс. руб. за 1 кв. метр. Таким образом, в целевой группе — граждане, которые не могут, с одной стороны, рассчитывать на господдержку, с другой — приобрести жилье по рыночным ценам.

— Программой предлагается застройщикам или ресурсоснабжающим организациям (РСО) строить инфраструктуру. Потом ее выкупят специализированные общества проектного финансирования (СОПФ), которые затем сдадут инфраструктуру в аренду РСО, а те рассчитаются платежами населения за коммунальные ресурсы. После накопления определенного количества объектов инфраструктуры СОПФ выпускают облигации с залоговым обеспечением, которые выкупаются инвесторами. Насколько жизнеспособна эта схема?

— Подобный опыт привлечения инвестиций с помощью выпуска ипотечных облигаций отработан Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), но там поступление средств было хорошо прогнозируемо, ведь фиксированные платежи — обязательное условие ипотечного кредита. В новой же программе поступления по облигациям будут сильно зависеть от тарифного регулирования — и в этом заключаются определенные риски, поскольку облигации будут погашаться за счет коммунальных платежей граждан. Тарифы для граждан всегда в центре внимания и зависят часто от общеэкономических и политических факторов. Учитывая это, можно предположить, что на первых порах развития рынка таких инфраструктурных облигаций потребуется активное участие АИЖК, других институциональных инвесторов, способных принять риски нового инструмента. В дальнейшем, по мере развития рынка таких заимствований, на него придут и другие инвесторы, как происходило и на рынке ипотечных ценных бумаг. Надо отметить, что внедрению нового инструмента способствует и принятие поправок в Гражданский кодекс РФ в части появления номинальных счетов, средства с которых могут расходоваться только в пользу определенных договором такого счета лиц и в определенных случаях. Такой счет может использоваться для аккумулирования платежей граждан за коммунальные услуги, направляемые на погашение инфраструктурных облигаций, а кроме этого, и для расчетов между гражданами и застройщиками по договору участия в долевом строительстве при внесении необходимых изменений в законодательство.

— Как в целом относятся к программе участники рынка?

— Есть абсолютно противоположные точки зрения: от полного неприятия до готовности немедленно участвовать в программе. Причем и то, и другое мнение встречается как среди крупных, так и среди небольших компаний. Если компания имеет доступ к земле и подключению к инфраструктуре в городе, без проблем продает по рыночным ценам жилье, то ей участвовать в программе неинтересно. Если же застройщик хочет работать в городе, где существуют сложности с подключением и входом на рынок, то в этом случае программа как раз сможет обеспечить ему условия для входа, снизить риски реализации проекта, получить гарантированный спрос на построенное жилье и другую поддержку города. Полагаю, для многих компаний участие в программе станет интересным: лучше получать небольшую прибыль, чем не строить вовсе. Второй момент: данная программа не предполагает низкую прибыль для застройщиков. То есть сама норма прибыли будет небольшой, но она будет расти за счет ее массы. Таким образом заработать можно на объеме строительства. И в этом еще одна цель программы: мы хотим немного изменить сложившуюся рыночную стратегию застройщиков, подтолкнуть их к корректировке своих бизнес-моделей. Данная программа также может стать экспериментальной площадкой для повышения эффективности сотрудничества между органами местного самоуправления, застройщиками и РСО, которые сегодня, мягко говоря, взаимодействуют плохо. Таким образом, выгоды новой программы будут не только прямые, выраженные в квадратных метрах жилья и его цене, но и косвенные, которые приведут к созданию более цивилизованного рынка, развитию рынка жилья экономкласса.