Финансовые гарантии повысят доверие к застройщикам

Снижение рисков инвестирования в долевое строительство станет главной задачей для застройщиков, банков и страховых компаний в ближайшие годы

28.04.2014

Вступившие в силу поправки к закону о долевом строительстве усилили защиту дольщиков, но участники рынка — застройщики, страховые компании, банки оказались не готовы к работе по новым правилам финансового обеспечения ответственности. Из-за того что крупные страховщики и банки пока массово не предоставляют финансовые гарантии, защищать интересы дольщиков строители могут, лишь вступив в Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ), что несет серьезный риск — солидарную ответственность за ущерб других членов ОВСЗ. Без развития конкуренции на рынке страхования небольшие игроки не смогут выполнить требования обновленного ФЗ-214. По мнению экспертов, на практике это повлечет за собой постепенный — в течение нескольких лет — отказ от заключения договоров долевого участия (ДДУ) как канала финансирования возведения жилья и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером через банки.

Несмотря на последовательное ужесточение регулирования долевого строительства, в 2013 г. лишь порядка 60% жилых домов в стране строилось с привлечением средств дольщиков, а число обманутых соинвесторов все еще исчислялось десятками тысяч. Пик их роста пришелся на 20092011 гг., когда, например, в Южном федеральном округе насчитывалось 8 тыс. обманутых дольщиков, а количество проблемных недостроенных домов перевалило за сотню. Региональные власти приняли законы, предусматривающие помощь в достройке объектов, и эта мера позволила сократить масштаб проблемы. В интервью «Вестнику» в 2011 г. депутат Госдумы РФ Александр Хинштейн отмечал, что патерналистская политика государства не может быть бесконечной. Спустя год были приняты поправки в ФЗ № 214, предусматривающие меры дополнительного обеспечения застройщиков перед дольщиками в виде поручительства банка или страхования. Однако применение закона вызвало массу вопросов как у застройщиков, так и у отделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) и органов исполнительной власти.

Почему банки и страховщики не вышли на новый рынок?
Закон предусматривает три варианта обеспечения застройщиком ответственности перед дольщиками — поручительство банка, членство в ОВСЗ и страхование в обычной страховой компании. Застройщик может выбрать любой способ в отношении каждого конкретного дома. «Из нескольких сотен страховых компаний лишь несколько десятков соответствуют требованиям закона (5-летний опыт работы, уставной капитал — не менее 120 млн руб., собственный капитал — не менее 400 млн руб. и т.д.), — отмечает председатель совета директоров «Страховой Инвестиционной Компании» Станислав Мацелевич. — Кроме соблюдения требований к опыту работу и финансовой устойчивости, страховщик должен иметь лицензию на страхование гражданской ответственности за неисполнение обязательств по договору и правила страхования ответственности застройщиков. Ряд страховщиков имеют лицензии на 21 вид страхования, но получен он был ими для страхования рисков — это видно из их лицензий. Многие из них направили свои правила страхования ответственности застройщиков Центробанку, который недавно стал регулятором страховой деятельности. Оперативно они не смогли получить ответной реакции: расширение сферы деятельности ЦБ РФ совпало с сокращением численности его сотрудников, что сказывается на оперативности его работы. Страховые компании опасались заключать договоры до подтверждения ЦБ РФ законности разработанных ими правил и заняли выжидательную позицию.

Аналогично повел себя и Росреестр (орган, контролирующий регистрацию ДДУ) — в отношении договоров страхования таких страховщиков. В итоге на начало марта 2014 г. лишь несколько страховщиков прошли проверку ЦБ РФ в процессе выдачи лицензий». Возможность поручаться за застройщиков имеет и ограниченное число банков: требованиям закона (5-летний опыт работы, не менее 200 млн рублей уставного капитала и не менее 1 млрд рублей собственного капитала) соответствует лишь каждый третий банк в стране. Поручительство никогда не было массовым продуктом для банков, да и риски, связанные с поручительством, они рассматривают как гораздо более высокие, чем, например, при выдаче дольщикам ипотечных кредитов. По словам начальника отдела финансирования недвижимости Управления кредитования проектного финансирования Юго-Западного банка Сбербанка РФ Софии Аксененко, на данный момент Сбербанк готов кредитовать застройщиков, но не платить за их риски. Если не находятся страховые компании, то лучше пока строить и продавать жилье по договорам купли-продажи, а не по ФЗ № 214. При этом в головном офисе в Москве разрабатывается продукт по поручительству для застройщиков. Единственная реально работающая структура на рынке — это Общество взаимного страхования застройщиков, которое учреждено в Москве крупнейшими застройщиками (ГК «ПИК», ГК «Мортон» и т.д.). Это специализированная страховая компания, созданная в форме некоммерческого партнерства и осуществляющая только страхование ответственности застройщиков, которые являются членами общества. Кроме страхового тарифа, члены ОВСЗ платят вступительный взнос в размере 500 тыс. рублей, а также берут на себя ответственность по долгам членов ОВСЗ. По данным его сайта, заключены договоры 25 договоров страхования с девятью застройщиками, назначены шесть представителей общества в регионах (на Юге — в Волгограде и Ставрополе), в планах — открыть представительства еще в 20 регионах.

Переориентация застройщиков
По разным оценкам, объем страховой ответственности нового рынка может составить несколько сотен млрд рублей. ОВСЗ озвучило планы на 2014 г. о готовности принять к страхованию риски на сумму не менее 100 млрд рублей, что составляет около 30% общего уровня. Кто возьмет на себя остальные объемы? По мнению участников круглого стола, прошедшего в рамках Российского строительно-инвестиционного форума в Москве, необходимо развивать конкуренцию на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков. Прежде всего ожидается приход крупных игроков, так как небольшие компании не смогут взять на себя большие объемы. Например, при размере собственного капитала «Страховой Инвестиционной компании» в 421 млн рублей она имеет право собрать до 2 млрд рублей страховых премий в год. При этом, по мнению экспертов, коммерческие страховщики смогут страховать объекты стоимостью до 1 млрд рублей, если стоимость выше — тогда необходимо обращаться в ОВСЗ или банки. «Наиболее предпочтительной для застройщика будет схема сотрудничества со страховой компанией, риски которой будут минимизированы за счет ее надежности. Тем самым снижается размер страхового взноса, что в конечном итоге влияет на себестоимость квадратного метра», — считает генеральный директор компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.

Заместитель министра строительства, архитектуры и территориального развития РО Николай Безуглов считает: «Камнем преткновения с работающими на рынке страховщиками является высокая планка: они работают с застройщиками, которые вводят не менее 50 тыс. кв. м в год. В Ростовской области таких всего 3-4 компании. Мы предложили провести видеоконференцию с нашими муниципалитетами и застройщиками, чтобы страховщики работали не только с крупными, но и с небольшими компаниями. Считаю, что в текущем году наиболее перспективным вариантом для небольших застройщиков будет страхование — в ближайшем будущем может появиться в регионе филиал общества взаимного страхования». «Сегодня закон установил, что Общество взаимного страхования может быть только одно. Но пул застройщиков может собраться и инициировать такое общество в рамках страховой компании, что позволит страховаться по низким тарифам», — объясняет исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. В связи со вступлением закона в 2014 г. ожидаются сложности с реализацией социальных программ за счет бюджетных средств. В сельских территориях работают некрупные застройщики, которым выгодно строить дома на 16-24 квартиры, к тому же расходы на страхование нельзя переложить в фиксированную цену бюджетного жилья. Региональные министерства и органы местного самоуправления намерены переориентировать подрядчиков на строительство домов с небольшим количеством квартир за счет оборотных средств, чтобы приобрести по договору купли-продажи. Этого не потребуется в случае, если заключен хотя бы один ДДУ до вступления в силу закона.

Чтобы «вписаться» в стоимость квадрата по социальным программам, многие строители уже меняют свои подходы. Так, руководитель ГК РНР Вадим Никулин рассказал, что в новых условиях его компания в районах Ростовской области планирует вместо трехэтажных домов на 24 квартиры строить 8-квартирные. Для этого на заводе РНР будет выпускаться готовый модуль с чистовой отделкой.

Почему долевое строительство отменят?
Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что введение страхования ответственности застройщиков станет реальной защитой для дольщиков: страхование компенсирует все возможные убытки, но при этом цена такого договора будет почти равна приобретению готового жилья. «На мой взгляд, этот закон повлечет за собой медленное умирание договоров долевого участия, — продолжает эксперт. — Мы уже давно предлагаем схему договора купли-продажи жилья в строящемся доме. Он может заключаться на стадии строительства, но плата за него не может быть выше 10% от цены готового жилья. Тем самым у застройщика появляется гарантия, что квартиру купят и под эту гарантию он может взять кредит. А приобретающему жилью гарантировано, что в крайнем случае он потеряет всего 10%. В Правительстве РФ сейчас активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банки. Глава Минстроя РФ Михаил Мень рассчитывает, что отмена долевого строительства позволит исключить обманутых дольщиков и рост обязательств перед ними. Но отказаться от принципов долевого строительства можно будет тогда, когда это не ухудшит предложение на рынке. Для перехода на новую систему понадобится минимум пять лет.