«Спальники» без инфраструктуры не нужны

Крупнейшим застройщикам предлагают землю в обмен на метры, за бюджетом — сети и дороги. А кто построит «социалку»?

15.08.2013

Ипотечный бум, рост доверия к долевому строительству и комплексное освоение территорий позволили крупнейшим российским застройщикам в 2012 г. превзойти докризисные показатели ввода жилья. Однако кардинально улучшить качество городской среды, увеличить доступность жилья и снять административные барьеры пока не удалось. Новые законодательные инициативы призваны сформировать прозрачные правила игры, а региональные власти начали менять подходы к градостроительному регулированию. В трех федеральных округах уже выделены три участка под комплексную застройку (50% будет реализовано по госрасценкам, остальные — по рыночным) — девелоперы возведут жилье, а власти — инфраструктуру.

Конкуренция в регионах слабеет
По итогам 2012 г. первичный рынок многоэтажной жилой недвижимости России продемонстрировал положительный прирост (+4% к 2011 г.) и достиг 37 млн кв. м из 65,2 млн кв. м построенного жилья в РФ. Наибольшие объемы жилья (свыше 13,6 млн кв. м) генерируются в 10 городах — Санкт-Петербурге, Москве, Краснодаре, Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Челябинске, Тюмени, Ростове-на-Дону и Самаре. В рейтинг вошли 50 крупнейших заказчиков-застройщиков, которые ввели 38% от общего объема ввода многоквартирного жилья в 2012 г. на территории всей страны. Уровень концентрации увеличился: на региональных рынках три-четыре девелопера могут занимать 50% и более, а в целом вклад 50 компаний в общий ввод многоквартирного жилья вырос на 3% по сравнению с аналогичным показателем 2011 г. (13,9 против 12,7 млн кв. м жилья). Прошлогоднее исследование «Вестника» показало, что крупнейшие компании, попавшие в рейтинг, сконцентрированы на территории 27 городов (как правило, краевые или областные столицы), это является подтверждением того, что высокие объемы строительства формируют прежде всего региональные центры. По итогам 2012 г. эта тенденция нашла свое отражение: в рейтинге насчитывается 24 региональных застройщика из 19 городов, которые преодолели рубеж более 100 тыс. кв. м (против 20 девелоперов-«стотысячников» из Москвы и Санкт-Петербурга плюс финский YIT, чьи структуры вводили новостройки в четырех российских городах). По распределению крупнейших застройщиков среди округов явным лидером является ЦФО, на который приходится 36%, далее следует СФО с 16%, немного меньше крупных застройщиков находится на территории ПФО (14%), невзирая на значительные территории, в СЗФО находится только 10% значимых игроков строительного рынка жилья. Небольшие показатели у ЮФО — 8%, СКФО и УрФО набрали 4%, ДФО — 2%.

Элитное жилье вытеснило экономкласс за МКАД
Самый большой рынок первичного жилья в стране сосредоточен за МКАДом — 4,2 млн кв. м многоквартирного жилья здесь введено в 2012 году. Крупнейшие застройщики из ТОП-50 — ГК СУ-155, ГК «ПИК», «Мортон» — более 70% из 3,5 млн кв. м жилья ввели в прошлом году в Подмосковье. По словам руководителя аппарата ПОСТРОЙ Ильи Пономарева, в Московской области были выданы разрешения на строительство в совокупности 39 млн кв. м жилья. В связи с отставанием развития социальной и дорожной инфраструктуры и.о. губернатора Московской области Андрей Воробьев даже ввел мораторий на строительство высотных домов в Балашихе — самом крупном городе Подмосковья.

«В Москве преобладают новостройки бизнес-класса, хотя эконом- и комфорт-класс в столице до сих пор живы», — комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «В область клиентов привлекает цена кв. метра: стоимость квартиры в объектах бизнес-класса за МКАДом с приличной инфраструктурой ниже, чем в экономклассе в Москве», — объясняет директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян. По его словам, новостройки комфорт-класса составляют основную долю в Балашихе (60-68%), Одинцово (более 50%) и Мытищах (85%). На экономкласс приходится около 30% в Балашихе, около 20-25% — в Одинцово, 10% — в Мытищах. Больше всего объектов бизнес-класса в Одинцово (около 25%). Эксперты прогнозируют, что большая часть строек в регионе будет находиться на территории «Новой Москвы», где уже стартовали «оттаявшие» после кризиса мегапроекты.

Стройплощадки смещаются в Ленобласть

Основной спрос, как и предложение в Северо-Западном федеральном округе, приходится на жилье эконом-класса. Крупнейшие стройплощадки в Ленинградской области расположены в спальных районах Санкт-Петербурга и на границах города и области. За исключением ГК «Балтрос», все питерские застройщики, вошедшие в рейтинг, строят также и за пределами своего региона: группа ЛСР — в Московской и Свердловской областях, ЗАО «Строительный трест» — в Калининградской области, «Главстрой» — в Подмосковье и на Кубани, Etalon Group — в Подмосковье. Возведение социальной инфраструктуры является камнем преткновения для всех застройщиков, ведь налоги платятся как со строительства жилья, так и «социалки», которая возводится за счет девелопера и передается городу. По словам генерального директора ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (Etalon Group) Антона Евдокимова, требуется радикальное упрощение организации государственно-частного партнерства. По его словам, за последние годы в Северо-Западном регионе, в том числе в Санкт-Петербурге, можно выделить несколько тенденций. Во-первых, в отличие от посткризисного периода все больше покупателей приобретают недвижимость на начальных стадиях строительства дома, растет доля малогабаритных квартир. Доля инвестиционных квартир в структуре продаж, в частности Etalon Group, почти возвратилась к докризисному уровню и составила 15%. Еще одна тенденция — это редевелопмент промышленных территорий в Северной столице.

ПФО в ожидании пилотных проектов и новых городов
Среди регионов Поволжья первое место по объемам ввода жилья стабильно занимает Республика Татарстан (2,4 млн кв. м). Среди стимулирующих факторов можно выделить развитие соципотеки и другие госпрограммы, с помощью которых в минувшем году было введено около 500 тыс. кв. м жилья. Проведение Универсиады, не оказав влияния на развитие жилищного строительства непосредственно, повлияло на оживление рынка Казани в целом: в прошлом году здесь был введен рекордный объем жилья (1 млн кв. м). По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», главные строительные площадки концентрируются в Казани, Набережных Челнах и прилегающих к столице районах, где формируются города-спутники. Лидер рынка ООО «Ак Таш», в частности, работает в рамках госзаказа, в том числе возводит жилье в наукограде Иннополис. Правительство РТ планирует построить еще два города-спутника — Салават Купере и Смарт-Сити Казань. Соседний Пермский край стал одним из пилотных регионов, где будет возводиться жилье в рамках государственно-частного партнерства. ГК «ПИК» планирует построить 986 тыс. кв. м в монолитном и сборно-монолитном исполнении в Бахаревке. По данным пресс-службы ГК «ПИК», девелопер будет возводить жилые дома вместе с благоустройством территорий, а Минрегионразвития РФ и региональные власти — объекты социальной и дорожной инфраструктуры. В соответствии с условиями программы «Доступное жилье» застройщик передаст городу 50% построенного жилья, которое будет реализовываться по цене не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м, остальные 50% — по рыночной стоимости.

Сибирь прирастает большими массивами
Во всех регионах Сибирского федерального округа, за исключением Омской области, выросли объемы жилищного строительства. В числе крупнейших застройщиков СФО — те же местные компании, что и в прошлом году, вошли в ТОП-60 крупнейших застройщиков РФ, кроме двух новичков из Иркутской области — СГ «Норд-Вест» и ГК «ВостСибСтрой». Первая ввела 110 тыс. кв. м в нескольких микрорайонах Иркутской области, вторая — 130 тыс. кв. м жилья в Иркутске, Иркутском районе, Усть-Илимске и Братске (часть построена по госзаказу для переселения жителей из зоны затопления Богучанской ГЭС, а также санитарно-защитной зоны Братского алюминиевого завода). В прошлом году новосибирские застройщики не только ввели рекордный объем жилья в истории, но и занялись развитием застроенных территорий: дефицит площадок в черте города привел к разработке и принятию программы расселения и сноса ветхого жилья. А самым крупным в Сибири в ближайшие годы станет пилотный проект в Омске «Лазурная гавань», рассчитанный на 12 лет: в рамках программы «Доступное жилье» ГК «ПИК» в первом полугодии 2014 г. начнет строительство первой очереди. Всего проектом предусмотрено возвести 90 домов общей площадью 1 млн кв. м для 33 тыс. жителей. Условия реализации жилья будут такими же, как в проекте ГК «ПИК» в Перми.

На Урале в приоритете социальное жилье
2012 год оказался богат на громкие строительные анонсы в Екатеринбурге. В тиражировании успешного опыта застройки микрорайона Академический, где будут жить 325 тыс. жителей, заинтересованы не только областные власти, но и местные и иногородние застройщики. Девелопер «Кортрос» (прежнее название «РеноваСтройгруп») планирует перенести свой опыт на микрорайон в Нижнем Тагиле: в Александровском обещает ввести свыше 307 тыс. кв. м. Кроме того, московская ГК «МонАрх» и Русский земельный банк примут участие в застройке Истокского микрорайона, который позиционируется тоже как центр социального жилья. Крупнейший местный застройщик — НП УС «Атомстройкомплекс» — намерен построить не только жилье в Среднеуральске, но и индустриальный парк. Пожалуй, главным событием в Тюмени стало утверждение новой редакции генплана, согласно которому в черту города войдут близлежащие поселки. Крупнейшие застройщики города — ОАО «Тюменский домостроительный комбинат», «Партнер-Инвест» и другие — сосредоточат свои силы на Тюменском жилом районе, Восточных микрорайонах и т.д. Конкуренцию им составит «ЮИТ Уралстрой», которая в начале 2013 г. объявила о выходе на строительный рынок Тюмени, где планирует возвести жилой комплекс комфорт-класса.

Южные пригороды застроят комплексно
Совокупный объем ввода многоэтажного жилья в региональных центрах Юга — Ростове-на-Дону, Краснодаре, Волгограде и Астрахани — в прошлом году достиг 1,9 млн кв. м, в 2013 г. — прогнозируется до 2,3 млн кв. м. Наибольшие объемы прироста прогнозируются в Ростове и Краснодаре — до 430 тыс. и 1,5 млн кв. м соответственно. По данным аналитического центра ИД «МедиаЮг», 30 крупнейших проектов комплексного освоения территорий в ЮФО предполагают ввод свыше 12 млн кв. м жилья. До конца 2013 г. строительно-промышленная группа ВКБ планирует построить на Кубани 800 тыс. кв. м жилья (в прошлом году сдала свыше 545 тыс. кв. м). Застройщики группы ВКБ в этом году также введут жилье в ростовском микрорайоне Суворовский. Самый крупный проект ЗАО «Патриот» — Левенцовский микрорайон в Ростове емкостью 2,2 млн кв. м. По словам генерального директора ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, компания развивается и в других регионах: в Санкт-Петербурге и Ленобласти сейчас идет строительство жилых комплексов «Паркола» и «Забугорье». В олимпийском Сочи до конца 2014 г. введен мораторий на любое новое строительство. Кроме того, в этом году власти Краснодарского края предприняли беспрецедентное по масштабам наступление на самозастрои: из 1616 незаконно воздвигнутых в крае объектов на олимпийскую столицу приходилось больше половины — 833 (к концу мая ликвидировано 450). В Ростовской области после обрушения дома в Таганроге власти также активно взялись за незаконные стройки: 153 из более чем 200 объектов сосредоточены в донской столице.

Кавказский «Феникс» восстанет из пепла
В Северо-Кавказском округе основные строительные площадки сосредоточены в Ставрополе, а пик ввода жилья пришелся на 2012 год. По данным аналитического центра «МедиаЮг», пятерка крупнейших застройщиков СКФО — ООО «СГ «ЮгСтройИнвест», ООО «Главстрой», СГ «Третий Рим» (все из Ставрополя), ООО «СтройИнвест» и ЗАО «Сфера» (Северная Осетия-Алания) — построила около 545 тыс. кв. м жилья. Свыше 250 тыс. кв. м ввела в эксплуатацию СГ «ЮгСтройинвест». Главный проект девелопера — микрорайон Перспективный в Ставрополе, также компания застраивает жилой микрорайон Панорама в Краснодаре.
В 2013 г. объявленные планы пятерки крупнейших девелоперов СКФО гораздо скромнее — около 250 тыс. кв. м жилья. Пожалуй, самым резонансным в 2013 г. на Юге и в России в целом стал пожар в Грозный-Сити (застройщик — ЗАО «Инкомстрой»), который произошел, по версии Прокуратуры РФ, из-за несоблюдения правил безопасности при ведении строительных работ. Сгоревшая 42-этажная башня «Олимп» переименована в «Феникс» и будет восстановлена уже в этом году ко Дню города.

Дальнему Востоку нужны сильные застройщики
Четверть объемов жилищного строительства в Дальневосточном округе в 2012 г. пришлась на Приморье. Здесь нет сильных игроков, за исключением ФГУП ГУСС «Дальспецстрой» при Спецстрое России». В разных субъектах ДФО крупнейшим застройщиком округа введено около 130 тыс. кв. м в прошлом году. Предприятие ведет строительство во Владивостоке (ЖК «Снеговая падь» и «Патрокл»), в Хабаровске, Петропавловске-Камчатском и ЗАТО Вилючинск. Из-за отсутствия интереса со стороны крупнейших отечественных застройщиков на рынок Приморского региона выходят китайские инвесторы — на средства компании «Цзюньлянь» (Сянган) пекинский подрядчик «Шуансин» возводит первую очередь многофункционального комплекса бизнес-класса «Аквамарин». По данным Macon Realty Group, недостаточный объем нового строительства в докризисный и кризисный период привел к дефициту предложения во Владивостоке уже в 2010 г., который сохраняется и сегодня. Без создания сильного строительного бизнеса трудно ожидать изменения ситуации в жилищном строительстве, а также серьезного экономического развития территорий ДФО.