Энергодома как новая рыночная ниша

Как сформировать массовый спрос на энергоэффективное жилье?

20.05.2013
Яндекс.Дзен Instagram
Любое упоминание о проектах энергоэффективного строительства еще не обходится без эпитета «уникальный», но уже не кажется диковинкой. Стимулом к возведению энергодомов стали госпрограммы: в ЮФО и СКФО уже построено пять пилотных объектов — в целом в стране в 10 раз больше. Фонд ЖКХ предложил все бюджетные стройки вести только в энергоэффективном исполнении. Пока действующая нормативно-законодательная база позволяет возводить жилье низких классов энергоэффективности. С тиражированием проектов энергодомов, улучшением законодательства и управленческой практики появится возможность создать новую нишу на рынке, как это произошло в Беларуси, где с 1 апреля 2013 года разрешено проектировать в рамках госпрограмм только энергодома.

Стимулирование «сверху»
Как показывает практика, энергоэффективное строительство быстрее всего окупается в холодных климатических зонах. Поэтому тот факт, что первый энергоэффективный дом был построен в Финляндии, вполне объясним. Так, по словам первого вице-президента бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» финского концерна ЮИТ Теему Хелпполайнена, в Финляндии концерн уже несколько лет строит исключительно энергоэффективные дома. В России ЮИТ строит жилье на один класс выше стандартных требований, то есть соответствующее классу В (большинство новостроек в РФ относятся к классу С). Срок окупаемости строительства энергоэффективных домов, по данным первого заместителя директора минского Института жилища — НИПТИС им. Атаева С.С. Леонида Данилевского, в зависимости от климатического пояса в РФ варьируется от 5 до ю и более лет (см. таблицу Строительство энергоэффективных домов в разных климатических поясах) . Таким образом, интерес покупателей, а соответственно, и строителей коммерческого жилья к энергоэффективным домам заметно убывает с севера на юг. Срок окупаемости энергосберегающего дома зависит от двух факторов — размера тарифа на энергоресурсы (он выше на Севере) и объема экономии коммунальных ресурсов (он выше на Юге). В отличие от северного соседа в России отсутствует заинтересованность застройщиков нести дополнительные затраты, связанные с внедрением энергоэффективных технологий. Обязательными для строителей они пока не стали в силу несовершенства нормативной базы (см. История одного СНиПа). Однако попытки сдвинуть ситуацию с мертвой точки при помощи госрегулирования продолжаются. Так, в соответствии с ФЗ № 185 в 2013-2016 гг. предстоит ликвидировать около 10 млн кв. м аварийного жилья и построить новое. В год только для этих целей должно возводиться более 3 млн кв. м жилья, что составляет около 5% от вновь возводимого жилья в целом по стране. В процессе корректировки закона для выполнения задач по энергоэффективности Фонд ЖКХ внес предложение по установлению повышающих коэффициентов к стоимости 1 кв. м жилья для переселения граждан из аварийных домов. Однако оно не встретило поддержки со стороны Минэкономразвития и было исключено из последней редакции законопроекта. Таким образом, одна из основных проблем, сдерживающих сегодня строительство домов по энергоэффективным технологиям, осталась нерешенной.

Что русскому эконом, то немцу — премиум
С 2010 г. в рамках выполнения программ по переселению граждан из аварийного жилья Фонд содействия реформированию ЖКХ вместе с субъектами РФ профинансировали строительство 41 энергоэффективного дома в 28 регионах. В настоящее время строится и проектируется с участием фонда еще около 15-20 жилых домов с повышенной энергоэффективностью. Первый одноэтажный дом с классом энергоэффективности В+ на Юге появился в Усть-Донецком районе Ростовской области в ноябре 2010 года. По итогам двух лет эксплуатации выяснилось, что потребление энергии снижено на 34% по сравнению с аналогичным объектом без энергоэффективной начинки. По словам директора компании-субподрядчика ООО «НПП «Донские технологии» Владимира Паршукова, энергодом задумывался как демоплощадка, которая даст представление о том, какие дома будут в будущем.
энергоэффективный_дом.jpg

Энергоэффективный дом под Усть-Донецком (Ростовская область)

Сумма проекта, оборудования и монтажа вылилась в более чем 3,24 млн рублей (стоимость 1 кв. м — 45 тыс. рублей или около 1 тыс. евро). Срок его окупаемости оказался запредельным — 12 лет. Так что главный на сегодня вопрос для пионеров энергоэффективного строительства — как сделать его доступным? Бюджетные деньги в рамках энергосберегающих проектов способны «закрыть» лишь постройку единичных жилых домов, однако общая масса населения вряд ли сможет себе позволить такие расходы. Чтобы рынок оценил новинку, нужен долгосрочный спрос. «Отчасти можно существенно уменьшить затраты на энергосберегающие дома, построив коттеджный поселок домов на 10-15, — считает Владимир Паршуков. — Однако создавать спрос на такие поселки нужно рыночными способами». Возведение подобных поселков практикуется и в Германии (см. «Солнечные поселения»: эксперимент с энергонезависимым жильем, «Вестник» № 3, 2007 г.). Шесть лет назад в интервью «Вестнику» замруководителя консультационного отдела по вопросам энергетики энергетического агентства Северной Рейн-Вестфалии (СРВ) Райнер Ван Лоон рассказывал о пилотном проекте строительства энергосберегающего жилья, так называемых солнечных поселений — дюжины домов, объединенных единым концептом. Немецкий механизм реализации проектов заметно отличается от российского. По словам эксперта, регион (СРВ) и правительство выделяют небольшие средства скорее как стимул для повышения общественного интереса к проблеме энергосбережения: «солнечное поселение» — это статус и марка, а строительство — это частная инициатива, в продвижении которой агентство принимает активное участие. На энергетическое агентство СРВ, как и в случае с Фондом ЖКХ, возложена функция популяризатора идеи энергоэффективного строительства. Проект может называться «Солнечным поселением», когда разработан общий концепт, отвечающий всем необходимым требованиям. В этом случае компетентные специалисты с третьей стороны проверяют и устанавливают, действительно ли он может называться «Солнечным поселением». Фактически регион (СРВ) финансирует эту проверку, то есть оплачивает услуги аттестационной комиссии. В отличие от точечной застройки при строительстве нескольких зданий можно снизить расходы, поэтому проекты реализуются именно как поселения. Себестоимость «солнечных» домов примерно на 20-30% (от 1,2-1,3 тыс. евро и выше за 1 кв. м) выше, чем в обычном малоэтажном коттедже (1 тыс. за 1 кв. м), а окупаемость составляет до 10 лет. Если российские застройщики пытаются ориентировать энергоэффективные дома в экономсегменте с коротким сроком возведения, то немецкие позиционируют подобные дома классом повыше с более длительным периодом строительства, включающим маркетинг, планирование, подготовку и собственно строительство.

Классы энергетической эффективности многоквартирных домов

Обозначение класса

Наименование класса энергетической эффективности

Величина отклонения значения удельного расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение здания от нормируемого уровня, %

Для новых и реконструируемых зданий

А

Наивысший

менее -45

В + +

Повышенные

от -36 до -45 включительно

В +


от -26 до -35 включительно

В

Высокий

от -11 до -25 включительно

С

Нормальный

от +5 до -i0 включительно

Для существующих зданий

D

Пониженный

от +6 до +50 включительно

Е

Низший

более +51

Источник: постановление Правительства РФ от 25.01.2011 г. № 181

От проекта к эксплуатации

Для строительства энергоэффективного здания изначально необходима совместная работа инженеров по отоплению, вентиляции и строительным конструкциям с архитектором (проектировщиком). «При проектировании выбираем технологии и оборудование — от этого зависит результат, цифры экономии, — отметил в интервью журналу «Энергосбережение и энергоэффективность» главный инженер ООО «Барнаулгражданпроект» Андрей Суртаев, инициатор и ответственный исполнитель нескольких проектов энергоэффективных зданий на Алтае. — По многим позициям есть и российские аналоги, но практика показывает: не всегда заявленные характеристики реализуются на деле. Очень важно, чтобы системы и оборудование слаженно встраивались в общую систему, подключались к автоматике, ими управляющей, и корректно работали. И пока получается, что проще взять импортные составляющие: у них лучше взаимодополняемость в отличие от неплохих по отдельности, но сложно соединяемых отечественных. Надо полагать, со временем появятся и готовые решения российских производителей, которые можно будет легко и эффективно использовать». Опыт эксплуатации энергодома в Барнауле показал несовершенство законодательной базы для энергоэффективных решений в зданиях. Например, автономный источник теплоснабжения (АИТ), построенный в доме, снабжает энергией только этих жильцов, а муниципальное теплоснабжающее предприятие, взявшее его на баланс, обязано выставлять счета за тепловую энергию по единому тарифу в городе, и он значительно выше, чем себестоимость энергии в АИТ. Даже солнечную энергию сейчас продают по единому городскому тарифу, потому что законодательная база сегодня обязует эксплуатирующую организацию поступать именно так. Девять месяцев совещаний в администрации и даже судов понадобилось, чтобы разрешить противоречие. Теперь есть решение: и АИТ, и фотогальваника будут переданы жильцам, и они смогут получать энергию не по средней цене в городе, а по фактически затраченным ресурсам, что будет значительно дешевле. Кроме того, новой для отечественной практики является необходимость обучения «энергетическому» поведению жильцов. В Барнауле специально для жильцов энергодома был создан «Паспорт эксплуатации квартиры», где постарались максимально прописать, какое оборудование имеется, как им пользоваться, как его обслуживать и т.д.
— Люди ведут себя по-разному, — отмечает Андрей Суртаев. — Многие проникаются идеями энергоэффективности в доме, пользуются предоставленными возможностями, сами управляют и энергопотреблением, и микроклиматом, и своими расходами. Кстати, платежки, которые получают жильцы, меня как проектировщика вполне удовлетворяют: 1200 рублей в месяц за квартиру площадью 80 кв. метров, где прописаны пятеро, — хороший результат.

Каждому дому по классу
Как же стимулировать к «энергоэффективному» поведению тех, кого не переселяют в энергодом или кто не имеет средств на его строительство? К этому может подтолкнуть уже третий год действующий закон № 261 «Об энергосбережении...». Он предусматривает добровольный энергоаудит и паспортизацию многоквартирных жилых домов (исключение составляют вновь построенные, реконструированные и прошедшие капитальный ремонт здания). По мнению большинства экспертов, по международным стандартам энергоэффективности домам советской постройки, которые, к слову, составляют львиную долю жилищного фонда в России, должна быть присвоена категория «Д», а в некоторых случаях даже «Е», что означает наиболее высокий уровень теплопотерь. С 1 января 2013 г. паспортизация многоквартирных домов стала обязательной, и во многих городах страны началась активная кампания по присвоению класса энергоэффективности жилым зданиям. Узнать о том, сколько ресурсов потребляют жильцы, можно будет по специальной табличке рядом с номером дома.

Директор риелторской компании «Титул» Евгений Сосницкий видит в классификации домов по признаку энергоэффективности только плюсы: «Минус может быть в том, что те дома и квартиры, которые сегодня переоценены, с точки зрения энергоэффективности, станут менее привлекательны. Для людей сегодня все большую роль играет сумма затрат по содержанию объекта, которую после приобретения клиент будет ежемесячно платить. И этот критерий с каждым годом становится все более весомым». По его мнению, энергопаспортизация зданий пойдет на пользу всем операторам рынка недвижимости и всем потребителям. По словам заведующей кафедрой РГСУ Светланы Шеиной, одной из проблем паспортизации зданий является «несознательность» организаций: юрлица относятся к данному виду обследования как к обязательной мере, необходимой государству. Еще одной проблемой является отсутствие специалистов в организациях по энергосбережению и мониторингу рынка коммунальных услуг, поэтому энергоснабжающие организации навязывают свои услуги. В свою очередь, потребитель, не зная своих юридических прав, не может с ними бороться, чтобы уменьшить потребление энергоресурсов. Поэтому организации и юрлица не считают необходимым проводить паспортизацию. — Массовый интерес появится к паспортизации в случае, если данная программа по энергосбережению будет работать и показывать результаты, ощутимые для потребителя, — говорит Шеина. — Одним из важнейших направлений деятельности должна быть пропаганда энергосбережения и формирование информационных программ о результатах энергоэффективных проектов. Также необходимо объяснять потребителю преимущества данных проектов: затраты, экономию и срок окупаемости — тогда он воспримет этот проект как необходимость для него самого, а не для государства. Например, если это многоквартирный дом с классом энергоэффективности «Д» или «Е», то сумма за проживание в нем должна быть меньше (техобслуживание), чем в доме с классом А, В, С.
— Через два-три года паспорта энергоэффективности станут обычным делом для новостроек, — прогнозирует генеральный директор «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев. — Люди сами будут заинтересованы в определении уровня энергоэффективности их жилья и, как следствие, в реализации мер по ее повышению. Застройщики должны идти в ногу со временем и не только соблюдать требования законодательства, но и учитывать пожелания клиентов.

История одного СНиПа
В 2003 г. на федеральном уровне появился нормативный документ СНиП 2302-2003 «Тепловая защита зданий», по которому в проектную документацию на строительство в качестве обязательного документа включается раздел «Энергоэффективность зданий», где должны быть расчеты приведенного сопротивления теплопередаче наружных ограждений, которые подтверждают нормируемые, повышенные еще с 1995 г., но не соблюдаемые значения. Проект надлежит оценивать по соответствию заложенных в нем решений нормируемому показателю энергоэффективности, и все энергетические характеристики следует сводить в прилагаемый к разделу Энергетический паспорт проекта здания, который имеет вкладку, где эти характеристики должны подтверждаться результатами натурных испытаний.
Буквально следом выходит Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, где о разделе «Энергоэффективность» проекта не упоминается вовсе, а позже постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. раздел «Энергоэффективность» из состава проектной документации исключается. В готовящемся проекте Федерального закона «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» раздел «Энергоэффективность» был включен в состав проектной документации, но только до рассмотрения в третьем чтении. В утвержденном законе от 23.11.2009 № 261-ФЗ этого требования нет, несмотря на то, что несколько месяцев до этого президентом РФ повышение энергоэффективности экономики названо одним из приоритетных направлений, и вопреки указу президента РФ № 899 от 04.06.2008 г. «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики». И только постановлением Правительства РФ № 235 от 13.04.2010 г. «О внесении изменений в положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» дополнено указанное положение пунктом 27 (1), раздел 10 (1) «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов».
Спустя 2,5 года после указа президента России появилось постановление Правительства РФ от 25.01.2011 г. № 181. Но основной подзаконный документ этого постановления — приказ Минрегионразвития РФ «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий, строений и сооружений», который должен был выйти в трехмесячный срок (т.е. не позднее 25 апреля 2011 г.), так и не появился до сих пор. А в результате в январе 2013 г. мы получили типографскую версию СП 50-13330-2012 (актуализированный СНиП 2302-2003 «Тепловая защита зданий»), который отбросил нашу страну более чем на полвека назад, к порогу мировой технической революции.
Источник: журнал «Энергосовет», www.energosovet.ru

Какие меры предлагает Фонд ЖКХ для стимулирования энергоэффективного строительства?*

— Требование возведения домов или выкуп помещений в таких домах с классом энергетической эффективности не выше С в рамках реализации ФЗ № 185;
— требование по комплектации энергодомов оборудованием для выработки возобновляемой энергии, выбор которого следует осуществлять с учетом климатических условий территории, на которой построен дом (ограничением в выборе служит срок окупаемости оборудования — до 10 лет);
— установление жестких законодательных норм по безусловному соблюдению требований по энергоэффективности;
— осуществление строительства за счет бюджета только в энергоэффективном исполнении, в первую очередь в зоне БАМа и районов Крайнего Севера (ориентировочные допзатраты федерального бюджета могут составить 50-60 млрд рублей);
— наладить массовую разработку и производство отечественного энергоэффективного оборудования в целях импортозамещения;
— переход к созданию энергоэффективных микрорайонов;
— рассмотреть возможность выделения банками с госучастием льготных кредитов застройщику, необходимых для компенсации дополнительных затрат (возврат средств осуществляется по договору между застройщиком и собственниками построенных квартир за счет разницы за услуги ЖКХ до и после внедрения указанных мероприятий);
— организовать проведение всероссийского конкурса на лучший энергоэффективный дом, квартал, поселок с установлением для победителей грантов.
* Тезисы составлены на основании статьи «Энергосберегающие дома: затраты и прибыли», опубликованной на ecpol.ru.